ĐVT: tỷ đồng
STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
1 Giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465
2 Giá trị tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011
2.1 Chi phí đầu tư 1.465
2.2 Chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái tốn
và ước tính 607
2.3 NPV 153
3 Giá trị khu đất phía trước 389 389
4 Tiểu thương (4=1-2-3) 4.615 3.680 -935
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
4.3.Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới
4.3.1Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố
Sau khi Dự án được công bố, giá giao dịch chuyển biến theo chiều hướng giảm. Kết quả khảo sát 06 thông tin giao dịch, ta được mức giá bình quân là 315,7 triệu đồng/m2.
Bảng 4.4: Thơng tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay
ĐVT: triệu đồng
Thời điểm Ký hiệu sạp Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD Giá bán (rao bán) Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính Tháng 9/2014 KC3B 6,00 tầng trệt MT Phú Hoà vải 2.070 2.070 345 Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 tầng trệt MT Phú Hoà vải 1.900 1.900 316,7 Tháng 10/2014 KF10/2 6,00 tầng trệt MT Phú Hoà vải 1.850 1.850 308,3 Tháng 9/2014 KF5/2 6,00 tầng trệt MT Phú Hoà vải 1.980 1.782 297 Tháng 5/2015 46 KHU D 1,44 tầng trệt quần áo may sẵn 550 495 343,8 Tháng 5/2015 12F2- Khu 4E 1,00 tầng trệt quần áo may sẵn 300 250 250 Bình quân 26,44 8.347 315,7 Nguồn: Phụ lục 3.17
Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi
thông tin là rao bán.
4.3.2Phân chia (trường hợp 1)
Chúng ta ước tính giá giao dịch sau khi Dự án được cơng bố bình qn là 315,7 triệu đ/m2. Giả định các tiểu thương sẽ bán quyền khai thác ĐKD với mức giá này hoặc giá trị này sẽ không thay đổi khi Chợ xây xong đối với tiểu thương hiện tại. Như vậy, giá trị của tiểu thương hiện tại là 2.967 tỷ đồng, phần giá trị còn lại 712 tỷ đồng sẽ thuộc tiểu thương mới. So với khi chưa thực hiện dự án, giá trị giao dịch quyền khai thác của tiểu thương hiện tại giảm 1.641 tỷ đồng.
Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1)
ĐVT: tỷ đồng
Đối tượng Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
Tiểu thương hiện tại 4.615 2.967 -1.648
- Diện tích 9.399 9.399
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 315,7
Tiểu thương mới - 712 712
- Diện tích 10.444
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 68,2
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1)
4.3.3 Phân chia (trường hợp 2)
Điều kiện nêu tại Trường hợp 1 không xảy ra, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới phân chia thị phần theo diện tích ĐKD như giả định nêu tại 4.1, hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại là 1. Khi đó giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại tương ứng với diện tích 12.732m2 là 2.167 tỷ đồng (bình quân 170 triệu đ/m2), giảm 2.448 tỷ so với hiện tại. Tiểu thương mới được giá trị là 1.512 tỷ đồng (bình quân 145 triệu đ/m2).
Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2)
ĐVT: tỷ đồng
STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465
2 Hiện giá tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011
3 Giá trị khu đất phía trước 389 389
4 Tiểu thương 4.615 3.680 -935 4.1 Hệ số kinh doanh 1,0 4,615 2,967 2,967 - 712 712 - 389 389 213 2,224 - 1,465 - 1,465 - - 607 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000
1. Giá trị Chợ xây lại 2. Phân chia các đối tượng 3. Phân ch ền thuê Mặt bằng Tỷ đồng
Trường hợp 1: Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
Chi phí đầu tư chênh lệch
NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất Giá trị của ểu thương mới
Giá trị của ểu thương hiện tại
STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch
4.2 Tiền bồi thường (của tiểu thương hiện tại) 146
4.3 Tiểu thương hiện tại 4.615 2.167 -2.448
- Diện tích 9.399,3 12.731,96
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 170
4.4 Tiểu thương mới - 1.512 1.512
- Diện tích 0 10.444,5
- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 145
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
* Qua 02 trường hợp, chúng ta có thể rút ra một số nội dung
Thứ nhất, tiểu thương hiện tại là đối tượng bị tổn thất trong Dự án xây Chợ Tân Bình. Giá thuê mới cao hơn giá trị đầu tư thực tế đã ảnh hưởng đến giá trị quyền khai thác ĐKD, làm giảm giá trị mà tiểu thương đang sở hữu. Giá trị thuộc tiểu thương giảm 935 tỷ đồng. Ngoài ra, số ĐKD tăng dẫn đến sự gia nhập tiểu thương mới sẽ làm giảm giá trị quyền khai thác hiện tại của tiểu thương. Mức tổn thất cho tiểu thương hiện tại xoay quanh trong khoảng 1.648 đến 2.448 tỷ đồng.
Thứ hai, dù tổn thất nhưng giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại vẫn xoay quanh bình quân từ 170 đến 315,7 triệu đ/m2, cao hơn rất nhiều mức đền bù trong trường hợp khơng tái bố trí (tối đa 30 triệu đồng/hộ). Như vậy, mức đền bù chưa thoả đáng nên tiểu thương hiện tại sẽ hoặc là chuyển nhượng quyền khai thác trước khi Dự án thực hiện hoặc sẽ nhận quyền được tái bố trí.
Thứ ba, tiểu thương mới được lợi ích từ dự án. Giá thuê mới gấp 2,5 lần giá hiện tại, nếu trừ tiền thuê, giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới xoay quanh mức từ 68,2 triệu đến 145 triệu đ/m2.
4.4. Nguyên nhân phân chia giá trị
4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê
Giá thuê mới gấp 2,5 lần giá hiện tại (155.000 đồng/m2/tháng) và gần bằng 2 lần mức giá tối đa trên địa bàn theo qui định của UBND TP.HCM là 200.000 đ/m2/tháng (UBND TP.HCM, 2007). Tiểu thương ký hợp đồng thuê sạp 30 năm và nộp 4 lần trong thời gian xây dựng (UBND Q.TB, 2014). Dự án đầu tư theo phương thức hợp tác công – tư, công ty xây dựng ứng vốn và được trả khi thu tiền thuê ĐKD. Chương 3, chúng ta thẩm định dự án và NPVfTIPV là 153 tỷ đồng với chi phí đầu tư 2.879 tỷ đồng (chi phí xây dựng là 2.234 tỷ đồng).
4.4.1.1 Tương quan giữa chi phí đầu tư và giá thuê
Chúng ta đã ước tính chi phí đầu tư khoảng 2.088 tỷ đồng tại 3.3.2, trong đó chi phí xây dựng CTT là 11,8 thay vì 18 triệu đ/m2 như khái toán ban đầu.
Xem xét tương quan giữa chi phí xây dựng và giá thuê, sử dụng cơng cụ Goalseek với chi phí xây dựng CTT thay đổi từ 9,6 đến 18 triệu đ/m2 để NPV là 153 tỷ đồng. Giá thuê bình quân tầng 1- tầng 6 thay đổi từ 240.000 đến 367.000 đ/tháng.
Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng
ĐVT: đồng
Đơn giá xây dựng bình quân CTT
Đơn giá xây dựng
danh nghĩa NPVi
Giá thuê (tầng 1 – tầng 6) để NPV = 153 tỷ 9.570.718 10.456.249 949.096.923.961 239.927 10.500.000 11.471.513 869.318.350.017 253.959 11.780.416 12.870.399 759.395.055.617 273.293 13.000.000 14.202.825 654.694.213.095 291.708 14.000.000 15.295.350 568.844.558.326 306.808 15.000.000 16.387.875 482.994.903.557 312.908 16.000.000 17.480.400 397.145.248.788 337.008 17.000.000 18.572.925 311.295.594.019 352.108 18.014.772 19.681.589 224.177.768.149 367.431
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
Như vậy, nếu chi phí xây dựng CTT ước tính là 11,8 triệu đ/m2 thì giá thuê khoảng 273.300 đ/tháng thay vì 380.000 đ/tháng.
4.4.1.2 Giá trị quyền khai thác ĐKDtrường hợp điều chỉnh giá thuê
Tổng tiền thuê là 2.200 tỷ đồng, giảm 607 tỷ đồng, giá trị thuộc tiểu thương sẽ là 4.286 tỷ đồng (chỉ giảm 329 tỷ đồng so với hiện tại). Giá trị của tiểu thương hiện tại là 3.301 tỷ (giảm 1.346 tỷ, nhưng tăng 333 tỷ so với trường hợp giá thuê 380.000). Giá trị tiểu thương mới là 986 tỷ đồng (tăng 273 tỷ so với trường hợp giá thuê 380.000).
Bảng4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ
ĐVT: tỷ đồng
STT Các chỉ tiêu
Phân chia sau khi xây
lại Chênh lệch Giá thuê 380.000 Giá thuê 273.300 1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 6.293 6.293 -
2 Giá trị tiền thuê ĐKD 2.224 1.618 -607
2.1 Chi phí đầu tư 1.465 1.465 -
2.2
Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái tốn và
ước tính 607 -607
2.3 NPV 153 153 0
3 Giá trị khu đất phía trước 389 389 -
4 Tiểu thương 3.680 4.286 607
4.1 Giá trị được phân chia nếu giá thuê 380.000 3.680 3.680 -
- Tiểu thương hiện tại 2.967 2.967
- Tiểu thương mới 712 712
4.2 Giá trị gia tăng nếu giá thuê 273.300 - 607 607
a Tiểu thương hiện tại - 333 333
- Hệ số kinh doanh 1,0 1,0
- Diện tích 12.732 12.732
b. Tiểu thương mới - 273 273
- Diện tích 10.444 10.444
STT Các chỉ tiêu
Phân chia sau khi xây
lại Chênh lệch Giá thuê 380.000 Giá thuê 273.300
4.3 Tổng cộng giá trị của tiểu thương hiện tại 2.967 3.301 333
4.4 Tổng cộng giá trị tiểu thương mới 712 986 273
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
Chi phí đầu tư cao dẫn đến giá thuê cao, tiểu thương hiện tại là người gánh vác tổn thất nhiều nhất trong khi Công ty xây dựng sẽ được hưởng lợi. Sự phân phối lợi ích của dự án không hợp lý dẫn đến nguy cơ tiểu thương khơng đồng tình và gây cản trở triển khai dự án.
Qua hình dưới, nếu chi phí xây dựng được điều chỉnh giảm và sẽ giảm giá thuê thì kết quả cho thấy lợi ích được chia cho tiểu thương hiện tại (333 tỷ) và tiểu thương mới (273 tỷ). Do vậy, dự án hợp tác công tư này nếu cho phép nhà thầu xây dựng được kinh doanh khai thác phần diện tích ĐKD sau khi đã bố trí cho tiểu thương hiện tại (dự kiến 10.444m2) thì lợi ích của việc giảm chi phí đầu tư một phần lại được chuyển thành lợi ích cho nhà thầu xây dựng vì được quyền khai thác ĐKD với mức giá rẻ hơn.
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê
4,615 2,967 3,301 - 712 986 - 389 389 213 1,465 1,465 1,465 - 607 - - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000
1. Giá trị Chợ xây lại (CP 2. Phân chia các đối tượng (giá 380.000)
3. Phân chia các đối tượng (giá 273.300)
Tỷ đồng
Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình so sánh hiện tại và sau khi xây
Chi phí đầu tư chênh lệch
NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất Giá trị của ểu thương mới
4.4.2. Quyền tài sản của tiểu thương
4.4.2.1.Các hình thức xác lập quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền khai thác ĐKD. ĐKD gồm 02 loại: (01) loại giao cho thương nhân
sử dụng kinh doanh trong trường hợp có hợp đồng góp vốn ứng trước để đầu tư xây dựng chợ hoặc trả tiền sử dụng một lần trong một thời hạn nhất định sau khi chợ được xây dựng xong; (2) loại cho thương nhân thuê để kinh doanh và Ban Quản lý chợ hoặc doanh nghiệp kinh doanh khai thác chợ phải ký hợp đồng với thương nhân sử dụng hoặc thuê địa điểm kinh doanh theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2003).
Chợ Tân Bình đã được hình thành từ những năm trước 1975 nên trong quá trình thực thi và quản lý đã có những bất cập so với qui định này. Theo ơng Huỳnh Phương Vũ - Phó Ban quản lý chợ Tân Bình, tiểu thương hiện tại có các dạng hợp đồng dài hạn, hợp đồng từng năm và có một số khơng có hợp đồng cố định (Cao Cường, 2014). Theo tính tốn (UBND Q.TB, 2011), năm 2011 tại Chợ Tân Bình chỉ có khoảng 126 ĐKD hợp đồng th 15 năm, 520 ĐKD hợp đồng thuê 01 năm trong tổng số trên 3.000 ĐKD. Tuy nhiên, những tiểu thương khơng có hợp đồng cố định phần lớn đã kinh doanh lâu năm tại Chợ và một phần trong họ đã góp tiền xây chợ và được cấp chủ quyền nhưng đến năm 2001 được đổi lại giấy phép kinh doanh. Tiểu thương chỉ có giấy phép đăng ký kinh doanh nhưng có thể tự thoả thuận và chuyển nhượng ĐKD. Khi thoả thuận chuyển nhượng xong thì gửi đơn lên Ban quản lý chợ xin tạm dừng kinh doanh và đề xuất người được tiếp tục kinh doanh và đăng ký để được cấp Giấy đăng ký kinh doanh.
4.4.2.2 Quyền tài sản không được xác lập rõ và hệ luỵ
Vì hình thành lâu đời, đồng thời các cơ quan quản lý đã khơng quan tâm thích đáng trong xác lập quyền tài sản rõ ràng tại Chợ.
Quyền khai thác ĐKD trị giá hàng tỷ đồng của tiểu thương khơng có bất cứ bằng chứng xác
Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình
- Bà Trần Thị Xuyến cùng một số tiểu thương có thâm niên: “Lúc chúng tơi bắt đầu buôn bán, khu vực này sình lầy, tiểu thương phải góp tiền xây chợ sau đó được cấp giấy chủ quyền, năm 2001
lập nào ngoài giấy đăng ký kinh doanh5. Tiểu thương khơng có hợp đồng cố định, nhưng nghĩ là có quyền khơng thời hạn đối với ĐKD trong đó có quyền chuyển nhượng và kế thừa.
được đổi lại giấy phép kinh doanh. Đến giờ này họ lại cho rằng chợ của Nhà nước thì khơng thỏa đáng. Đã thế, khi xây dựng mới chúng tơi phải đóng tiền th mặt bằng” (Quỳnh Hương, 2014). - Theo tiểu thương, từ năm 1981, chợ Tân Bình cịn là bãi đất sình lầy. Đến năm 1988, chính quyền huy động tiểu thương góp tiền xây chợ. Khi đó mỗi tiểu thương đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp. Năm 2001, quận cấp lại giấy phép kinh doanh. Ban quản lý chợ thời điểm đó và bây giờ cũng thừa nhận nó như là giấy phép kinh doanh cố định. Tiểu thương có quyền sang nhượng lại (Hoài Anh, 2014).
Quyền tài sản được xác lập rõ nghĩa là để làm cho ai đó từ bỏ nó thì phải thỏa thuận và giao dịch với họ theo mức giá mà họ chấp nhận. Tiểu thương khơng có văn bản xác lập quyền tài sản nên dự án xây dựng chợ được định đoạt bởi các cơ quan có thẩm quyền. Tiểu thương được bồi thường rất thấp và bị tổn thất (giá trị bồi thường là 146 tỷ đồng cùng với mức hỗ trợ khơng đăng ký tái bố trí (tối đa 30 triệu đ/hộ) hoặc quyền được tái bố trí chưa rõ vị trí và nộp tiền thuê trả trước trong 30 năm là 136,8 triệu đ/m2 (nộp 4 kỳ trong thời gian xây dựng)).
UBND Q.TB (2014), nguyên tắc bồi thường: Đơn vị, cá nhân đang kinh doanh tại Chợ có ĐKD cố định, có hợp đồng thuê ĐKD với Ban quản lý, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước, có mã số thuế thì được bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án. Đất do Nhà nước quản lý, không giao đất và thu tiền sử dụng đất nên khơng tính bồi thường hỗ trợ về đất. Các ĐKD và các
Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý
- Ông Lại Văn Tùng - Trưởng Phòng Kinh tế Q.TB: nhiều tiểu thương nghĩ họ có chủ quyền với sạp như chủ quyền nhà đất, quận xây chợ mới rồi cho tiểu thương thuê nghĩa là họ phải thuê lại nhà của họ. Nhưng sạp là sở hữu nhà nước, chỉ cho tiểu thương thuê và thu phí theo tháng. Chợ Tân Bình mới quy mơ 5.000 sạp, dôi dư rất nhiều so với quy mô cũ gần 3.000 sạp nên tiểu thương sợ bị chia thị phần (Thế Vĩnh, 2014).
5Theo luật doanh nghiệp, nội dung giấy đăng ký kinh doanh chỉ thể hiện địa điểm kinh doanh, thông tin về người kinh doanh, vốn và ngành nghề kinh doanh.
tài sản khác do tiểu thương tự đầu tư hoặc góp vốn thì được bồi thường hỗ trợ. Tiểu thương đủ điều kiện tái bố trí nhưng khơng có nhu cầu thì được hỗ trợ một lần tiền
- Bà Lê Ngọc Đào - Phó giám đốc Sở Cơng Thương TP.HCM: UBND Q.TB phải công bố cơ sở pháp lý cho tiểu thương cụ thể sạp là đất