4.3 .1Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố
4.4. Nguyên nhân phân chia giá trị
4.4.3 Sự phù hợp của mơ hình xây lại Chợ
4.4.3.1 Hoạt động của Chợ - TTTM tại các đô thị lớn ở Việt Nam
Thời gian qua, một số CTT xây dựng lại đã lâm vào cảnh “đìu hiu” so với bức tranh nhộn nhịp trước đây của Chợ.
Tại Hà Nội, nhiều CTT được đầu tư xây Chợ - TTTM nhưng hoạt động kinh doanh kém hiệu quả. Kết quả kiểm tra Sở Công thương Hà Nội tại 5 chợ - TTTM, nhiều chợ mất dần người dân, thậm chí mất
Hộp 4.3: Hoạt động của các Chợ - TTTM sau khi xây
- Hàng Da Galleria xây dựng trên khu đất chợ Hàng Da cũ khai trương vào tháng 9/2011. Vốn đầu tư hơn 236 tỷ, 5 tầng nổi và 2 tầng hầm. CTT tại tầng hầm và tầng 1 ế ẩm. Theo các nhà quản lý, nguyên nhân do chủ đầu tư theo mơ hình bán đứt dài hạn mặt sàn cho khách thuê. Trong khi đó,những tiểu thương bn bán theo mơ hình CTT khơng mặn mà với địa điểm này vì ngày càng mất khách (Quốc Bình, 2014).
tiểu thương: Chợ Cửa Nam có 62/62 hộ đã nghỉ kinh doanh hoặc sang nhượng cho chủ khác; Chợ Ơ Chợ Dừa có 100/100 hộ lâm vào hoàn cảnh tương tự (Quốc Bình, 2014). Tầng hầm chợ Hàng Da, có 313/371 hộ kinh doanh đang hoạt động buôn bán; tầng 1 chỉ có 111/173 hộ kinh doanh (Xuân Long, 2014).
- TTTM Ô Chợ Dừa được đầu tư 14 tỉ đồng, quy mô 7 tầng, CTT được bố trí tại tầng 1, 2... nhưng đến nay khơng cịn hộ kinh doanh do bn bán ế ẩm, hiện chỉ còn hoạt động của các đơn vị kinh doanh bất động sản, luyện tập thể hình và của quán kinh doanh karaoke (Xuân Long, 2014)
- Chợ Cửa Nam đầu tư hơn 100 tỉ đồng, gồm 7 tầng nổi, 2 tầng hầm, CTT được bố trí tại tầng hầm đầu tiên.Do vị trí xuống chợ khơng phù hợp, người dân ngại đưa xe xuống hầm nên rất vắng khách. Chủ đầu tư chợ Cửa Nam đã mua lại ĐKD của nhiều hộ kinh doanh đã nghỉ. Tuy nhiên, việc kinh doanh đến nay cũng không đạt được hiệu quả như mong muốn (Xuân Long, 2014)
Tại TP.HCM, quy hoạch giai đoạn 2008 – 2010 có 6 CTT và 2010-2015 có 8 CTT xây lại (UBND TP.HCM, 2009). Năm 1991, TTTM và dịch vụ An Đông (quận 5) rộng 25.000m2, cao 4 tầng được xây dựng trên nền CTT An Đông cũ, nhưng hoạt động kinh doanh chỉ diễn ra sôi động tại tầng trệt, các tầng trên ế ẩm, vắng khách. Chợ Văn Thánh (quận Bình Thạnh), chợ Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) cũng rơi vào tình trạng tương tự (Minh Tuấn, 2014).
Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh
- Năm 2010 chợ Văn Thánh được khởi cơng xây dựng lùi vào phía sau vài trăm mét (thuộc phường 25, quận BìnhThạnh) với kinh phí khoảng 10 tỷ đồng, diện tích 1.240m2
gồm 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu với 166 quầy hàng. Dù được đầu tư khang trang, sạch sẽ, song ngay sau khi đưa vào khai thác chỉ vài chục sạp bám trụ, các sạp còn lại lượng khách giảm 70% (Minh Tuấn, 2014).
Thời gian đầu, hoạt động các CTT xây theo mơ hình Chợ - TTTM chưa khả quan. Ngun nhân chủ yếu là do tập quán mua sắm của người dân thích tiện lợi, nhanh chóng; tập qn bn bán của tiểu thương chưa phù hợp với loại hình TTTM. Ngồi ra, chính quyền địa phương chưa triệt để dẹp các “chợ cóc, chợ tạm, hàng rong” xung quanh các Chợ - TTTM đã phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của tiểu thương ở Chợ - TTTM.
4.4.3.2 Tương quan giữa sự thành công của Chợ và giá trị quyền khai thác
Chợ xây lại, số ĐKD tăng thì sẽ có sự gia nhập của tiểu thương mới cạnh tranh và chia sẻ thị phần với tiểu thương hiện tại. Tiểu thương mới hoặc có khách hàng tiềm năng hoặc là đã kinh doanh từ chợ khác nên sẽ có thêm khách hàng. Ngoài ra, Chợ xây lại khang trang, an toàn và cơ quan Nhà nước triệt để xoá chợ tạm, chợ lấn chiếm lịng đường,… thì sẽ thu hút thêm người mua sắm và kinh doanh. Đường cầu hàng hố sau khi Chợ xây có thể sẽ dịch chuyển cùng với sự dịch chuyển của đường cung, tổng lợi nhuận ròng tăng và Chợ Tân Bình sẽ có giá trị lợi thế gia tăng sau khi xây. Ngược lại, có thể mơ hình khơng phù hợp nên Chợ sẽ ế ẩm và không cạnh tranh được với các chợ tạm, bán rong.
Vì chưa tìm được nghiên cứu dự báo giá trị gia tăng của doanh thu bán hàng tại các CTT nói chung và Chợ Tân Bình nói riêng sau khi xây, chúng ta sẽ phân tích mức giá trị gia tăng doanh thu trong dãy số dự báo từ giảm 20% đến tăng 40%. Giả định các yếu tố khác (ngoài tiền thuê chợ) không đổi, nên giá trị quyền khai thác Chợ Tân Bình dự kiến giảm từ 20% đến tăng 40%, tức giảm từ 923 đến tăng 1.846 tỷ so với giá trị hiện tại (4.615 tỷ). Song song, tiểu thương hiện tại có lợi thế kinh doanh so với tiểu thương mới nên phân chia thị phần sẽ có yếu tố lợi thế kinh doanh. Tỷ trọng thị phần là số nhân của tỷ lệ diện tích với hệ số lợi thế kinh doanh (Tỷ trọng thị phần = Tỷ lệ diện tích x Hệ số lợi thế kinh doanh). Hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại giả định trong khoảng 1 đến 1,5 lần. Với 2 giả định trên, phân tích độ nhạy 2 chiều để ước tính giá trị quyền khai thác ĐKD của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới theo 2 thông số biến thiên là giá trị gia tăng (giao động từ -20% đến +40%) và hệ số lợi thế kinh doanh giao động từ 1 đến 1,5 lần. Kết quả thực hiện với giá thuê dự kiến là 273.300 đồng/tháng được chi tiết trong Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh; Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác của tiểu thương mới theo giá trị gia tăng và hệ số kinh doanh; Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho các đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300).
Với lợi thế kinh doanh 1,3 lần, giá trị quyền khai thác các bên liên quan sẽ thay đổi theo mức độ thành công của Chợ xây lại được thể hiện theo Biểu đồ sau:
Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào sự thành cơng của mơ hình xây lại
Dự án được cơng bố, tiểu thương lo ngại về sự thành cơng của mơ hình xây lại Chợ vì tác động đến giá trị quyền khai thác ĐKD. Giá trị gia tăng của dự án chợ tăng lên từ 40% trở lên và lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại từ1,3 lần (thị phần của tiểu thương hiện tại chiếm 71% = 54,9% x 1,3) thì giá trị của tiểu thương sẽ cao hơn so với hiện tại.
Ngược lại, tiểu thương mới được lợi ích khá lớn vì được gia nhập thị trường bán sỉ với chi phí rẻ. Trong Phụ lục 4.3, tiểu thương mới đều hưởng được lợi ích từ Dự án đem lại dù các giả thiết đều bất lợi cho tiểu thương mới. Giả định giá trị quyền khai thác của Chợ giảm so với hiện tại là 20%, tiểu thương mới vẫn gia nhập vào Chợ Tân Bình vì vẫn có lợi ích. Mức lợi ích tăng dần khi giá trị gia tăng của Chợ ngày càng cao.
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 Tỷ lệ Giá trị gia tăng -20% -10% 0% 10% 20% 30% Tỷ đồng Tiểu thương mới Tiểu thương hiện tại Tiền thuê đất + NPV dự án Chi phí đầu tư