6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
2.2. PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL
2.2.4.2. Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch đảm bảo quy định các trường hợp đăng ký giao dịch đảm bảo như sau:
“2. Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu: a) Thế chấp tài sản là động sản khác;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
c) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu”33
.
Như vậy, dựa theo quy định trên, thì Nhà ở HTTTL sẽ được đăng ký giao dịch đảm bảo theo yêu cầu. Thông thường yêu cầu này sẽ do bên nhận thế chấp yêu cầu đăng ký giao dịch đảm bảo, bên thế chấp sẽ gửi hồ sơ theo quy định tại Điều 40 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, bao gồm:
32
Điều 308, BLDS, năm 2015
33
Khoản 2 Điều 4, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 về đăng ký giao dịch đảm bảo.
“1. Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở HTTTL xây dựng trong dự án của chủ đầu tư, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
a) Các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và điểm a khoản 6 Điều 39 của Nghị định này;
b) Bản chính Giấy chứng nhận hoặc bản chính Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;
c) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao khơng có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có cơng chứng, chứng thực;
d) Một trong các loại Bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng cơng trình của dự án hoặc mặt bằng của cơng trình xây dựng trong dự án đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở (01 bản sao khơng có chứng thực).
2. Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình mua Nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
a) Các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và điểm a khoản 6 Điều 39 của Nghị định này;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
3. Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với Nhà ở HTTTL hoặc đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình
xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
a) Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 6 Điều 39 của Nghị định này;
b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có cơng chứng, chứng thực (01 bản sao khơng có chứng thực)”34.
Tùy từng trường hợp cụ thể, mà bên thế chấp sẽ chuẩn bị hồ sơ phù hợp theo quy định của pháp luật nêu trên và nộp về cho cơ quan có thẩm quyền đăng ký là Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo thuộc Bộ Tư Pháp theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định : “Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao
dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (sau đây gọi chung là Trung tâm Đăng ký) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng động sản và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
34
Điều 40, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 về đăng ký giao dịch đảm bảo.
Quy trình thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo như sau:
Thông qua nghiên cứu, người viết nhận thấy quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo khơng q khó để thực hiện. Vậy nên, các bên khi tham gia ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL, đặc biệt là bên nhận thế chấp/bên cho vay vốn nên thực hiện
Hình 2.1 – Quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo
(Nguồn: http://dkqg.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao- doi.aspx?ItemID=42)
việc đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch đảm bảo thuộc Bộ Tư Pháp. Như vậy, nếu có tranh chấp phát sinh thì quyền lợi của mình mới được đảm bảo.
2.2.5. Hiệu lực của Hợp đồng trong một số trƣờng hợp:
Như người viết đã phân loại các trường hợp thế chấp Nhà ở HTTTL ở trên, Hiện pháp luật chỉ công nhận 02 trường hợp thế chấp Nhà ở HTTTL như sau:
2.2.5.1. Chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai:
Đây là trường hợp phổ biến hiện nay trong các dự án nhà ở. Các chủ đầu tư trong quá trình xây dựng dự án, nếu có nhu cầu vay vốn từ các tổ chức tín dụng chủ đầu tư có quyền ký kết Hợp đồng thế chấp để thế chấp dự án do mình xây dựng hoặc thế chấp các Nhà ở HTTTL được xây dựng trong dự án của mình cho các tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho hoạt động xây dựng dự án hoặc nhà ở trong dự án của mình theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà Ở năm 2014 mà người viết đã trích dẫn ở trên.
Pháp luật quy định rất rõ nội dung: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được
thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án …..” – nghĩa là chủ đầu tư chỉ có
thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức thế chấp, hoặc thế chấp cả dự án hoặc thế nhà nhà ở trong dự án. Như vậy, để HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL trong dự án của chủ đầu tư thì hợp đồng có hiệu lực thì chủ đầu tư không được thực hiện việc thế chấp dự án và trong hợp đồng vay vốn/HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL phải thể hiện rõ nội dung mục đích của việc vay vốn/thế chấp là để xây dựng chính các nhà ở đã thế chấp đó.
Có thể thấy rằng, quy định này mang ý nghĩa rất lớn bởi vì, nó tạo điều kiện chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng, đảm bảo cho việc hồn thành các dự án nhà ở với mục đích cuối cùng là hạn chế việc các dự án chậm tiến độ bàn giao nhà và đảm bảo cho quyền lợi của người dân mua nhà. Mặc dù tạo điều kiện cho các chủ đầu tư vay vốn, nhưng nhà nước vẫn kiểm soát việc các hoạt động vay vốn và chỉ cho phép việc thế chấp Nhà ở HTTTL với mục đích xây dựng Nhà ở HTTTL đã thế chấp.
Ngoài ra, nội dung của điều luật trên cũng quy định trường hợp, đối với Nhà ở HTTTL mà chủ đầu tư đã thế chấp nếu chủ đầu tư muốn giao dịch thì phải thực hiện việc giải chấp trước khi thực hiện các giao dịch khác. Đồng nghĩa với việc phải chấm dứt hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL thì khi đó chủ đầu tư mới được thực hiện các giao dịch khác đối với nhà ở đó.
Theo người viết quy định này là hồn toàn cần thiết, giúp hạn chế các trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở đã thế chấp, người dân thường không biết và vẫn ký kết với chủ đầu tư, bởi thực tế khi mua nhà trong dự án người dân chỉ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà không thể kiểm soát được nhà ở trên đã bị thế chấp hay không.
2.2.5.2. Tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL:
Theo như nội dung của khoản 2 Điều 147 Luật Nhà Ở năm 2014 mà người viết đã trích dẫn ở trên quy định của Nhà nước cũng cho phép cá nhân thực hiện thế chấp Nhà ở HTTTL cho các tổ chức tín dụng để vay vốn. Tuy nhiên, phạm vi thế chấp của cá nhân lại rất hạn chế, cá nhân chỉ được quyền thế chấp Nhà ở HTTTL trong 2 trường hợp là nhà ở được xây dựng trên thửa đất hợp pháp của mình và nhà ở mua trong dự án đầu tư xây dựng. Và Nhà nước chỉ cho phép cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL cho các tổ chức tín dụng chỉ với mục đích chính là dùng để xây dựng hoặc mua chính căn nhà dùng để thế chấp đó.
Tương tự như trường hợp 1 nêu trên, để HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL có hiệu lực trong trường hợp này thì HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL thuộc một trong hai trường hợp: “…xây dựng Nhà ở HTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của mình” hoặc
“…mua Nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư…”35 và
phải có điều khoản quy định mục đích của việc thế chấp/vay vốn là phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
35
Có thể thấy rằng việc cho phép các cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL là Nhà nước đang tạo điều kiện cho người dân tiếp cận được nguồn vốn để tạo lập nhà ở của mình. Tuy nhiên, điều này sẽ có thể dẫn đến tình trạng vay vốn đại trà hoặc vay vốn sử dụng khơng đúng mục đích và đi ngược lại tiêu chí của Nhà Nước.
2.3. SO SÁNH HĐ THẾ CHẤP NỞ HTTTL VỚI CÁC LOẠI HĐ NỞ KHÁC Hợp đồng thế Hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL Hợp đồng thế chấp tài sản thông thƣờng Quy định pháp luật Là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong việc thế chấp nhà ở HTTTL nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ. Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong việc thế chấp nhà ở đã hình thành nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ. Thời điểm hình thành của nhà ở Chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch Chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch Đã hình thành (tồn tại) tại thời điểm giao dịch Hiệu lực của Hợp đồng - Hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. - Nhà ở phải thỏa - Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tài sản có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng - Nhà ở phải thỏa - Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. - Nhà ở phải có
mãn các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật.
mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật
Giấy chứng nhận quyền sở hữu do Nhà Nước ban hành.
Rủi ro - Nhiều rủi ro. - Khó xử lý tài sản bởi tính chất hình thành trong tương lai của nhà ở. - Chưa có đầy đủ quy định pháp luật để điều chỉnh và xử lý các tài sản có thể phát sinh. - Có rủi ro nhưng có thể phòng tránh được. - Có sự bảo lãnh của ngân hàng nên quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ phần nào. - Có đầy đủ quy định của pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL điều chỉnh. - Ít rủi ro vì nhà ở đã hình thành. - Có khả năng xử lý tài sản nhanh khi bên thế chấp tài sản khơng có khả năng thanh tốn. - Có đầy đủ quy định để xử lý và thu hồi tài sản.
Thực trạng - Chủ đầu tư đã bán nhà hình thành trong tương lai sau đó đem tồn bộ dự án thế chấp Ngân hàng để tiếp tục vay vốn. - Chủ đầu tư thế chấp 02 lần đối với những căn nhà hình thành trong tương lai khiến tình trạng
- Nhiều chủ đầu tư dự án bán nhà ở khi chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý của dự án thơng qua hình thức góp vốn, đặt cọc…
- Nhiều chủ đầu tư năng lực yếu kém sau khi nhận góp vốn, đặt cọc.. thì khơng thể hồn - Giao dịch thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng càng ngày càng phát triển. - Giao dịch ít rủi ro do có nhiều quy định pháp luật điều chỉnh và tài sản thường đã hình thành tại thời điểm thế chấp.
nợ chồng nợ không giải quyết được.
thành dự án. - các trường hợp không thể trả nợ, ngân hàng thường xử lý các tài sản để thu hồi nợ khá dễ dàng. 2.4. XỬ LÝ TÀI SẢN TRONG HĐ THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL
Do đối tượng trong hợp đồng thế chấp là Nhà ở HTTTL nên việc ban hành những quy định cụ thể để xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp là rất cần thiết. Việc có thể xử lý tốt các tài sản – Nhà ở HTTTL trong trường hợp bên vay vốn/bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thể hiện tính hiệu lực thi hành của hợp đồng thế chấp là Nhà ở HTTTL. Hợp đồng thế chấp là Nhà ở HTTTL có tính hiệu lực thi hành cao thì sẽ được áp dụng rộng rãi và thể hiện được sự quản lý, điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật liên quan.
2.4.1. Những trƣờng hợp xử lý tài sản:
Như đã phân tích ở trên, thơng thường khi tiến hành thế chấp Nhà ở HTTTL theo HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL thì bên nhận thế chấp tài sản sẽ thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo theo luật định nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.
Khi có tranh chấp phát sinh, bên nhận thế chấp thường yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi các khoản tiền mình đã cho bên vay vốn/bên thế chấp tài sản vay theo hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, việc yêu cầu đó phải phù hợp và phải thuộc một trong các trường hợp được thể hiện trong nội dung ở Điều 299 BLDS năm 2015, cụ thể như sau:
“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”36
.
Từ nội dung trích dẫn trên, người viết thấy rằng BLDS năm 2015 quy định rộng hơn, không giới hạn ở nội dung “đến hạn thực hiện nghĩa vụ” mà mở rộng
theo hướng cho phép xử lý tài sản đảm bảo “phải thực hiện nghĩa vụ trước hạn”.
Điều này cho thấy sự tiến bộ trong quan điểm xây dựng luật của các nhà làm luật. Ngồi ra, nó cho phép các bên tham gia giao dịch tự do ghi nhận sự thỏa thuận về thời hạn đảm bảo có thể xảy ra trước khi đến hạn đảm bảo trong HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL.
2.4.2. Thủ tục xử lý tài sản:
Mặc dù, Nhà nước cho phép bên cho vay/bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản dùng để đảm bảo nghĩa vụ theo HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Nhưng để có