6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
3.1.4.2. Nhà ở HTTTL đã bán nhưng vẫn bị thế chấp
Theo các quy định pháp luật đã phân tích ở trên, khi chủ đầu tư muốn bán căn hộ đã được thế chấp thì chủ đầu tư buộc phải giải chấp nhà ở - tức thanh toán các khoản nợ và thanh lý HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL với các tổ chức tín dụng. Ngồi ra, theo quy định chủ đầu tư buộc phải công khai các thông tin về dự án nhà ở của mình một cách rộng rãi và rõ ràng minh bạch trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân có thể tự tìm hiễu dễ dàng khi có nhu cầu tham khảo và mua bán.
Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra các tình trạng chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán nhà ở HTTTL cho người dân sau đó đem tồn bộ Dự án thế chấp Ngân hàng để vay vốn. Sau đó, khơng thể trả nợ vay dẫn đến Ngân hàng thu hồi tài sản thế chấp gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân đã mua ở HTTTL
Vd: Dự án The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM)
Theo nội dung của vụ việc, trong quá trình đang sinh sống tại khu dự án The Harmona, các cư dân nhận được thông báo do Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gịn phát thư thơng báo thu hồi tài sản là nhà ở do mình đã mua từ chủ đầu tư nên các cư dân đang cư trú trong Chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM).
Tuy nhiên, các cư dân không hề thực hiện việc thế chấp nhà ở của mình để vay vốn tại Ngân hàng BIDV này. Do đó, các cư dân đã tìm hiểu và phát hiện nhiều căn hộ của mình đang bị thế chấp tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Sài Gịn và một số căn hộ trước đó đã bị bán 2 lần, có 2 mã số hợp đồng và một trong 2 hợp đồng này đã bị đem đi cầm cố.
Sau đó, các cư dân đã tiến hành tố giác chủ đầu tư Dự án Chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) đến các cơ quan chức năng để làm rõ. Tại các cuộc họp hội nghị của Chung cư The Harmona, chủ đầu tư cũng đã thừa nhận “Dự án The Harmona có 36 căn hộ đang bị thế chấp quá hạn thanh tốn và có ít nhất 3 căn đã thế chấp chưa đến hạn. Sổ hồng sẽ được xúc tiến ngay khi chúng tôi trả nợ nhà băng, tiến hành giải chấp”. Bản thân chủ đầu tư khơng giải thích được vì sao lại có chuyện chủ đầu tư bán một căn hộ cho 2 khách hàng và thế chấp nhà của khách hàng làm tài sản đảm bảo đến 2 lần.
Từ ví dụ nêu trên đã cho thấy, có một thực tế đầy nghịch lý là người mua Nhà ở HTTTL phải tự biết hoặc tự tìm hiểu các thơng tin liên quan đến Nhà ở HTTTL mà mình dự định mua đã thế chấp chưa? Và để buộc các chủ đầu tư phải công khai các thơng tin có liên quan là điều không dễ dàng. Bởi tâm lý che đậy những khiếm khuyết của Dự án để có thể thu hút được người mua, mà chủ đầu tư thường không công khai minh bạch các thông tin này. Điều này dẫn đến rủi ro cho người dân, trong trường hợp người dân sau khi ký hợp đồng mua bán Nhà ở
HTTTL và mong muốn thế chấp nhà ở này để vay vốn nhưng không ký kết được hợp đồng thế chấp với các tổ chức tín dụng do khơng tìm hiểu kỹ các thơng tin có liên quan nên mua phải nhà ở vướng vào tình trạng pháp lý như trường hợp ví dụ nêu trên. Hoặc trong trường hợp, nhà ở của người dân đã mua và thế chấp nằm trong các căn hộ hoặc Dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó, khi bị các tổ chức tín dụng thu hồi thì hiệu lực của từng HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL với các tổ chức tín dụng như thế nào? Và hướng xử lý đối với từng hợp đồng ra sao?
Hoặc trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán nhà ở HTTTL cho người dân sau đó mới đem ký hợp đồng thế chấp cho Ngân hàng thì xử lý như thế nào? Chế tài ra sao? Hiện vẫn chưa có quy định cụ thể. Các nội dung cần câu trả lời như trên vẫn là những vấn đề nan giải cho các cơ quan quản lý, đặc biệt là trong tình hình phát triển ngày càng nhiều của các Dự án nhà ở và Chung cư như hiện nay. Vậy nên, theo người viết những rủi ro như nêu trên cần có hướng xử lý triệt để và phải phù hợp với tình hình phát triển của xã hội.
Qua các sự việc nêu trên, có thể thấy rằng thực trạng của việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại cịn có nhiều rủi ro pháp lý phát sinh, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản nói riêng và quyền lợi của người dân nói chung. Đa số những rủi ro này xuất phát từ việc sơ sót khơng thực hiện đúng các thủ tục và khơng kiểm sốt được nguồn vốn cho vay của ngân hàng dẫn đến việc khơng kiểm sốt, quản lý tài sản thế chấp và chủ sở hữu tài thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo chỉ có 01 đối tượng dùng 01 tài sản để thế chấp vay vốn.