6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
2.3. SO SÁNH HĐ THẾ CHẤP NỞ HTTTL VỚI CÁC LOẠI HĐ NỞ KHÁC
Hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL Hợp đồng thế chấp tài sản thông thƣờng Quy định pháp luật Là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong việc thế chấp nhà ở HTTTL nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ. Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc xác lập quyền và nghĩa vụ trong việc thế chấp nhà ở đã hình thành nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ. Thời điểm hình thành của nhà ở Chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch Chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch Đã hình thành (tồn tại) tại thời điểm giao dịch Hiệu lực của Hợp đồng - Hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. - Nhà ở phải thỏa - Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL tài sản có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng - Nhà ở phải thỏa - Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. - Nhà ở phải có
mãn các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật.
mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật
Giấy chứng nhận quyền sở hữu do Nhà Nước ban hành.
Rủi ro - Nhiều rủi ro. - Khó xử lý tài sản bởi tính chất hình thành trong tương lai của nhà ở. - Chưa có đầy đủ quy định pháp luật để điều chỉnh và xử lý các tài sản có thể phát sinh. - Có rủi ro nhưng có thể phịng tránh được. - Có sự bảo lãnh của ngân hàng nên quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ phần nào. - Có đầy đủ quy định của pháp luật về mua bán nhà ở HTTTL điều chỉnh. - Ít rủi ro vì nhà ở đã hình thành. - Có khả năng xử lý tài sản nhanh khi bên thế chấp tài sản khơng có khả năng thanh tốn. - Có đầy đủ quy định để xử lý và thu hồi tài sản.
Thực trạng - Chủ đầu tư đã bán nhà hình thành trong tương lai sau đó đem tồn bộ dự án thế chấp Ngân hàng để tiếp tục vay vốn. - Chủ đầu tư thế chấp 02 lần đối với những căn nhà hình thành trong tương lai khiến tình trạng
- Nhiều chủ đầu tư dự án bán nhà ở khi chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý của dự án thơng qua hình thức góp vốn, đặt cọc…
- Nhiều chủ đầu tư năng lực yếu kém sau khi nhận góp vốn, đặt cọc.. thì khơng thể hồn - Giao dịch thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng càng ngày càng phát triển. - Giao dịch ít rủi ro do có nhiều quy định pháp luật điều chỉnh và tài sản thường đã hình thành tại thời điểm thế chấp.
nợ chồng nợ không giải quyết được.
thành dự án. - các trường hợp không thể trả nợ, ngân hàng thường xử lý các tài sản để thu hồi nợ khá dễ dàng. 2.4. XỬ LÝ TÀI SẢN TRONG HĐ THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL
Do đối tượng trong hợp đồng thế chấp là Nhà ở HTTTL nên việc ban hành những quy định cụ thể để xử lý tài sản trong trường hợp thế chấp là rất cần thiết. Việc có thể xử lý tốt các tài sản – Nhà ở HTTTL trong trường hợp bên vay vốn/bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thể hiện tính hiệu lực thi hành của hợp đồng thế chấp là Nhà ở HTTTL. Hợp đồng thế chấp là Nhà ở HTTTL có tính hiệu lực thi hành cao thì sẽ được áp dụng rộng rãi và thể hiện được sự quản lý, điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật liên quan.
2.4.1. Những trƣờng hợp xử lý tài sản:
Như đã phân tích ở trên, thơng thường khi tiến hành thế chấp Nhà ở HTTTL theo HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL thì bên nhận thế chấp tài sản sẽ thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo theo luật định nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.
Khi có tranh chấp phát sinh, bên nhận thế chấp thường yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi các khoản tiền mình đã cho bên vay vốn/bên thế chấp tài sản vay theo hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, việc yêu cầu đó phải phù hợp và phải thuộc một trong các trường hợp được thể hiện trong nội dung ở Điều 299 BLDS năm 2015, cụ thể như sau:
“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”36
.
Từ nội dung trích dẫn trên, người viết thấy rằng BLDS năm 2015 quy định rộng hơn, không giới hạn ở nội dung “đến hạn thực hiện nghĩa vụ” mà mở rộng
theo hướng cho phép xử lý tài sản đảm bảo “phải thực hiện nghĩa vụ trước hạn”.
Điều này cho thấy sự tiến bộ trong quan điểm xây dựng luật của các nhà làm luật. Ngồi ra, nó cho phép các bên tham gia giao dịch tự do ghi nhận sự thỏa thuận về thời hạn đảm bảo có thể xảy ra trước khi đến hạn đảm bảo trong HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL.
2.4.2. Thủ tục xử lý tài sản:
Mặc dù, Nhà nước cho phép bên cho vay/bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản dùng để đảm bảo nghĩa vụ theo HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Nhưng để có thể xử lý theo đúng quy định thì bên cho vay/bên nhận thế chấp phải nghiêm chỉnh thực hiện theo đúng các quy định được ghi nhận ở trong Khoản 1, Điều 300 BLDS năm 2015 như sau:
“1. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.
Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất tồn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó…”37
Như vậy, tùy từng trường hợp cụ thể mà bên cho vay/bên nhận thế chấp lựa chọn thời gian thông báo cho các bên liên quan một cách phù hợp nhất.
36
Điều 299, BLDS, năm 2015
37
Trường hợp, khơng thơng báo mà gây thiệt hại thì bên cho vay/bên nhận thế chấp phải đền bù thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 300: “2. Trường hợp bên
nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác”38
.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định về xử lý tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai như sau:
“1. Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu,
quyền lưu hành tài sản, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:
a) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 11 Thông tư này hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán Nhà ở HTTTL cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán Nhà ở HTTTL quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (bị thay thế bởi Nghị định 99/2015/NĐ-CP) ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD (thay thế bới Thông tư số 19/2016/TT-BXD) ngày
01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi là Thông tư số 16/2010/TT-BXD)(thay thế bới Thông tư số 19/2016/TT-BXD). Trong
38
trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (bị thay thế bởi Nghị định 99/2015/NĐ-CP) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD (thay thế bới Thông tư số 19/2016/TT-BXD)”39
.
39
khoản 1 Điều 8, Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 quy định hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản đảm bảo.
Theo quy định trên, pháp luật phân chia phương thức xử lý tài sản thế chấp là Nhà ở HTTTL thành 02 loại:
- Một là, xử lý Nhà ở HTTTL thế chấp là loại nhà ở thương mại;
- Hai là, Nhà ở HTTTL thế chấp là loại nhà ở xã hội. Tùy từng trường hợp cụ thể mà có thể áp dụng theo quy định trên mà xử lý cho phù hợp.
Tuy nhiên, quy định trên là chưa đầy đủ khi đối chiếu với các quy định trong Luật Nhà Ở người viết nhận thấy hiện nay vẫn chưa quy định xử lý tài sản trong trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp Nhà ở HTTTL. Do đó, cần ban hành quy định cụ thể về cách xử lý tài sản thế chấp là Nhà ở HTTTL trong trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp tài sản. Điều này là cần thiết bởi vì, đã có quy định chấp nhận cho phép thế chấp trong trường hợp này, nhưng lại khơng có ban hành quy định về cách thức xử lý sẽ dẫn đến tình trạng khơng thể xử lý được tài sản trong trường hợp bên thế chấp hoặc bên được bảo đảm vi phạm nghĩa vụ, khiến cho bên nhận thế chấp – thơng thường là các tổ chức tín dụng khó có thể thu hồi lại vốn gây ảnh hưởng đến các hoạt động của ngân hàng.
CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ HTTTL 3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NỞ HTTTL
Hiện nay, các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp tài sản nói chung và tài sản hình thành trong tương lai nói riêng là khá đầy đủ. Tuy nhiên, đối với Nhà ở HTTTL thì các quy định của pháp luật cịn ít và cịn nhiều hạn chế.
Thực tế, ngày càng nhiều dự án nhà ở xuất hiện và nhu cầu ký kết các hợp đồng liên quan đến các mua, bán, tặng cho, thế chấp Nhà ở HTTTL ngày càng nhiều. Đặc biệt, đứng trước giai đoạn số lượng dự án về căn hộ xuất hiện và phát triển ngày càng nhiều như hiện nay thì nhu cầu ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL để vay vốn phục vụ cho các mục đích cá nhân ngày càng nhiều và phát triển hơn. Pháp luật cũng đã có quy định để điều chỉnh loại Hợp đồng này. Tuy nhiên, trong
quá trình thực thi và áp dụng các quy định của pháp luật cũng đã phát sinh nhiều bất cập cụ thể như sau:
3.1.1. Chƣa có quy định cụ thể về việc định giá trị của Nhà ở HTTTL:
Một trong các nội dung và thủ tục quan trọng để các bên có thế ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL là việc định giá nhà ở, để làm cơ sở cho các ngân hàng quyết định việc cho vay, giải ngân và phương án trả nợ. Đây là một trong những nội dung và thủ tục quan trọng và bắt buộc phải thực hiện và thề hiện trong hợp đồng thế chấp Nhà ở HTTTL. Cịn nhà ở đã hình thành, pháp luật có quy định rất cụ thể về việc định giá trị căn nhà dựa trên diện tích sử dụng, thời hạn sử dụng, giá trị thị trường…. Tuy nhiên, đối với nhà ở hình thành trong tương lại thì khơng thể áp dụng áp dụng các cơ sở trên để thực hiện định giá bởi, nhà ở chưa hình thành nên chưa thể xác định được diện tích thực tế xây dựng, cũng như xác định thời hạn sử dụng….
Thông thường, việc định giá nhà ở hình thành trong lai chủ yếu do tổ chức tín dụng tự định giá mà chưa có văn bản phổ biến và hướng dẫn cụ thể. Điều này, khiến cho việc định giá và thống nhất giá trị định giá giữa các bên tham gia giao dịch là rất khó khăn. Ngân hàng thường định giá giá trị nhà ở thấp hơn so với thị trường và bên thế chấp mang tâm lý cần vay vốn nên phải chấp nhận bởi lẽ, cơ sở để định giá khơng có hoặc khơng phổ biến khiến cho bên thế chấp khơng có cơ sở để thương lượng hoặc điều chỉnh, khiến cho việc định giá nhà ở khơng cịn mang tính khách quan và tính chất thương lượng, tự nguyện trong các giao dịch cũng mất đi.
Ngoài ra, do bản chất chưa được hình thành nên việc tự định giá sẽ có thể xảy ra rủi ro. Trong trường hợp bên vay vốn/bên thế chấp không thực hiện việc xây dựng căn nhà hoặc xây dựng khơng đúng diện tích theo giấy phép hoặc theo sự thỏa thuận của các bên, khiến giá trị của nhà ở có thể giảm sút, gây ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn của bên cho vay/bên nhận thế chấp tài sản.
Hoặc là trong trường hợp, chủ đầu tư thế chấp Nhà ở HTTTL trong Dự án nhà ở của mình. Thơng thường các Dự án về nhà ở của các chủ đầu tư thường có
thời hạn 50 – 70 năm, như vậy có thể xác định giá trị sử dụng của Nhà ở HTTTL