6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
3.1.3. Thủ tục đăng ký thế chấp không thống nhất:
Theo nghiên cứu của người viết, về quy định hồ sơ đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL hiện nay đang có 02 văn bản quy định khơng thống nhất với nhau. Cụ thể:
- Theo Điều 23 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 quy định việc đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL như sau:
“1. Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở HTTTL của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;
c) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có cơng chứng, chứng thực;
d) Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các cơng trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và Bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng căn hộ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là Nhà ở HTTTL.
2. Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua Nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 19 của Thông tư này;
b) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Trường hợp đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp một (01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
a) Các loại giấy tờ quy định tại Điều 19 của Thông tư này;
b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có cơng chứng, chứng thực”40
.
- Theo Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 quy định về hồ sơ thế chấp:
“Hồ sơ thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ sau đây:
1. Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở: a) Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
b) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);
c) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
40
Điều 23 Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 quy định việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
d) Các giấy tờ khác (nếu có).
2. Đối với tài sản thế chấp là Nhà ở HTTTL của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Giấy tờ chứng minh đã hồn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Đối với tài sản thế chấp là Nhà ở HTTTL được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);
b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
c) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
d) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật; đ) Các giấy tờ khác (nếu có)”
4. Đối với tài sản thế chấp là Nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:
a) Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai (bản gốc);
b) Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng; c) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Các giấy tờ khác (nếu có)”41.
41
Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 quy định về hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Từ những trích dẫn trên, có thể thấy rằng có sự khác nhau trong việc quy định về hồ sơ đăng ký thế chấp Nhà ở HTTTL giữa các văn bản hướng dẫn nêu trên.
Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN lại quy định bắt buộc phải nộp “Giấy tờ chứng minh đã hồn thành xong phần móng theo quy định của pháp
luật về xây dựng”. Tuy nhiên tại khoản 1 Điều 23 của Thông tư 09/2016/TTLT-
BTP-BTNMT quy định hồ sơ thế chấp phải không bắt buộc phải có “Giấy tờ chứng
minh đã hồn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Như vậy đã có sự khác nhau về việc quy định hồ sơ để thực hiện các thủ tục thế chấp Nhà ở HTTTL.
Mặc dù 02 văn bản trên do các cơ quan khác nhau ban hành phục vụ cho các mục đích khác nhau, nhưng về bản chất cả hai văn bản nêu trên đều quy định về thủ tục, hồ sơ thế chấp Nhà ở HTTTL. Việc quy định khác nhau sẽ gây khó khăn cho các bên trong quá trình thực hiện các thủ tục để thế chấp Nhà ở HTTTL để vay vốn.