3.1.4.3 .Trường hợp Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bị chấm dứt
3.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG HIỆU QUẢ THỰC HIỆN
3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin công khai:
Theo như nhận định của người viết, thì rủi ro trong việc ký kết và thực hiện HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL đa số xuất phát từ việc chủ đầu tư không công khai minh bạch các thông tin về dự án, thông tin việc có/khơng việc thế chấp Nhà ở HTTTL trong dự án của mình. Bên cạnh đó, cũng phải kể đến nguyên nhân một phần là do các tổ chức/cá nhân khi tham gia giao dịch Nhà ở HTTTL không biết hoặc không được biết các thông tin liên quan đến tài này này.
Vì vậy, cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai trực tuyến cho người dân và buộc các chủ đầu tư Dự án phải thực hiện việc đăng ký các thông tin về Dự án của mình một cách minh bạch, rõ ràng và đã được các cơ quan Nhà nước kiểm tra và phê duyệt. Việc này sẽ giúp cho các bên tham gia các giao dịch mua bán/thế chấp Nhà ở HTTTL được dễ dàng hơn, đồng thời đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên, góp phần hạn chế rủi ro và thúc đẩy sự phát triển
Theo quan điểm của người viết, bên cạnh những cách xử lý như trên thì để hạn chế rủi ro từ các HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL của tổ chức/cá nhân mua nhà ở từ
chủ đầu tư, thì bản thân tổ chức/cá nhân mua nhà cần phải tìm hiểu kỹ xem nhà ở mình mua nằm trong dự án có bị thế khơng? Nếu có thì thể chấp ở tổ chức tín dụng nào? Song song đó, tổ chức tín dụng cho các tổ chức/cá nhân vay vốn cần yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp văn bản cam kết giải chấp các căn hộ nhà ở mà tổ chức tín dụng nhận thế chấp hoặc có văn bản gửi cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án thống nhất loại trừ các căn hộ thế chấp ra khỏi giá trị dự án thế chấp (giải chấp), cam kết tổ chức tín dụng nhận thế chấp căn hộ nhà ở được toàn quyền thụ hưởng số tiền thu được từ việc xử lý các căn hộ nhà ở đó trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp để thu nợ (có thể xử lý các căn hộ độc lập hoặc toàn bộ dự án, tùy thuộc sự kiện nào đến trước). Nếu chủ đầu tư không cung cấp được cho ngân hàng các văn bản theo yêu cầu nêu trên do tổ chức tín dụng nhận thế chấp thì các tổ chức tín dụng nên từ chối cho vay vốn.
Bản thân các tổ chức tín dụng cũng nên đánh giá năng lực tài chính, phương án sử dụng vốn vay của các chủ đầu tư một cách chính xác, khách quan hơn trước khi quyết định việc cho vay vốn. Bởi nếu đánh giá chính xác thì các tổ chức tín dụng sẽ hạn chế được tình trạng nhiều chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém khơng có khả năng hồn thành Dự án nhà ở, khơng có khả năng chi trả các khoản vay dẫn đến phá sản, khiến cho các tổ chức tín dụng phải gặp khó khăn trong vấn đề xử lý tài sản – Nhà ở HTTTL, dẫn đến tình trạng thu hồi vốn mất nhiều thời gian công sức, ảnh hưởng đến sự phát triển của hệ thống tổ chức tín dụng.
KẾT LUẬN
Có thể thấy rằng, nền kinh tế của một đất nước càng phát triển sẽ kéo theo xã hội phát triển. Theo đó, nhu cầu về cuộc sống của người dân ngày càng cao. Đặc biệt nhu cầu về chỗ ở là khơng bao giờ giảm. Do tính chất hạn hẹp trong diện tích của một đất nước, cộng với sự gia tăng dân số sẽ kéo theo nhu cầu về chỗ ở ngày càng gia tăng nên nhu cầu về các giao dịch về nhà ở đặc biệt là Nhà ở HTTTL đã và đang phát triển. Một trong những quy định pháp luật đó là thế chấp Nhà ở HTTTL được cụ thể hóa bằng hợp đồng. Có thể thấy rằng, dù có rất nhiều các quy định để điều chỉnh quan hệ này nhưng đối với pháp luật Việt Nam thì cũng cịn rất là mới mẻ.
Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, khơng phải tất cả các HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL đều được cơng nhận. Thay vào đó, pháp luật chỉ cho phép các chủ thể thực hiện ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL trong một số các trường hợp cụ thể. Và nội dung trong hợp đồng phải có những điều kiện cụ thể đáp ứng đúng các quy định do Nhà Nước ban hành thì khi đó HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL mới có hiệu lực.
Thực tế áp dụng, có rất nhiều trường hợp bất cập xảy ra kéo theo tâm lý lo ngại về tính pháp lý trong việc ký kết các HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL nói riêng và các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai nói chung bởi tính chất rủi ro nhiều mà khung pháp lý để thực thi, hạn chế rủi ro, cũng như đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp là không cao. Đặc biệt đây là một trong những quy định mang tính chất đảm bảo cho các giao dịch về dân sự, vay vốn có liên quan, và là một trong những biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch của một bên có nghĩa vụ đối với bên cịn lại nên việc hồn thiện khung pháp lý cho các quy định có liên quan đến HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL lại càng rất quan trọng và thiết thực hơn.
Vì vậy, việc nghiên cứu tính hiệu lực của HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL theo nhận định của người viết là cần thiết và rất thiết thực. Việc nghiên cứu sẽ chỉ ra thực trạng trong việc áp dụng các quy định pháp luật hiện hành để điều chỉnh HĐ
thế chấp Nhà ở HTTTL xảy ra nhiều bất cập cụ thể hơn. Theo đó, các nhà làm luật phải sửa đổi, bổ sung và thống nhất tồn bộ hệ thống pháp luật có liên quan, tạo nên một khung pháp lý vững chắc để điều chỉnh quan hệ thế chấp và HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Đồng thời, Nhà nước phải xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch và phù hợp để người dân có thể tìm hiểu các thơng tin có liên quan.
Thông qua các nội dung nghiên cứu, người viết cũng đề xuất các hướng giải quyết phù hợp để hạn chế phần nào các bất cập có thể phát sinh, với mong muốn có thể góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL nói riêng và các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai nói chung.
Do khả năng và kiến thức của người viết vẫn còn nhiều hạn chế, nên bài Luận văn sẽ còn rất nhiều nội dung cịn thiếu sót. Người viết kính mong nhận được sự quan tâm, góp ý, chỉ bảo của các thầy, cơ để bài Luận văn có thể được hồn thiện hơn. Từ đó, người viết có thể nâng cao được kiến thức, cũng như các kinh nghiệm trong việc áp dụng các quy định của pháp luật trong thực tiễn.
1. BLDS Liên Bang Nga, 1994 update 2005
2. Code Civil, 1804. Livre II. Des biens et des différentes modifications de la propriété (Tài sản và thay đổi khác của sở hữu).
3. Đỗ Văn Đại (chủ biên), 2017. Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS
năm 2015. Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam.
4. Ngô Quang Cháng, 2011. Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
5. Nguyễn Hoàng, 2015. Thế chấp Nhà ở HTTTL theo pháp luật Việt Nam hiện hành. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
6. Nguyễn Thị Kim Huế, 2012. Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong
tương lai. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
7. Nguyễn Minh Oanh (chủ biên), 2018. Bình luận Luật Nhà Ở năm 2014. Nhà xuất bản Lao động.
8. Nguyễn Minh Oanh, 2011. Thế chấp tài sản theo pháp luật của Pháp và Thái Lan. <http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/515>. [Ngày truy cập: 12
tháng 9 năm 2018
9. Nguyễn Thu Trang, 2018. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
trong tương lai. <http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap- luat.aspx?ItemID=375>. [Ngày truy cập: 12 tháng 9 năm 2018
10. Phạm Hoàng Anh, 2015. Pháp luật về Nhà ở HTTTL tại Việt Nam. Luận văn Thạc sĩ. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội:
11. Phan Trí, 2018. Truy nã chủ đầu tư dự án Long Phụng Residence tội “lừa đảo
chiếm đoạt tài sản” https://www.phunuonline.com.vn/nha-dat/truy-na-chu-dau-
tu-du-an-long-phung-residence-toi-lua-dao-chiem-doat-tai-san-136134/ [Ngày truy cập: 15 tháng 2 năm 2019
12. Vũ Lê, 2016. Cư dân Harmona tố bị chủ đầu tư thế chấp nhà 02 lần.
<https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/cu-dan-harmona-to-bi- chu-dau-tu-the-chap-nha-2-lan-3410897.html>. [Ngày truy cập: 12 tháng 9 năm 2018];
1. Hiến pháp năm 2013
2. BLDS năm 1995 (hết hiệu lực)
3. Bộ luật Dân sự năm 2005 (hết hiệu lực). 4. Bộ luật Dân sự năm 2015.
5. Luật Công chứng năm 2014.
6. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (hết hiệu lực). 7. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
8. Luật Nhà ở 2005 (hết hiệu lực). 9. Luật Nhà ở 2014.
10. Luật Đất đai 2003 (hết hiệu lực). 11. Luật Đất Đai 2013.
12. Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.
13. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
14. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo
15. Nghị định số 75/2015/NĐ – CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ về việc hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
16. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
17. Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 về việc hướng dẫn thi hành một số nội dung của Luật Nhà Ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà Ở.
việc hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà ở HTTTL.
19. Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 của Bộ Tư Pháp – Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất