6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
2.2. PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HTTTL
2.2.4.1. Khái quát về đăng ký giao dịch đảm bảo:
Có thể thấy rắng thế chấp Nhà ở HTTTL được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho các hợp đồng tín dụng. Quan điểm này cũng được các nhà
29
làm luật đã thực hiện luật hóa thành một trong những nội dung được ghi nhận tại Điều 292 BLDS năm 2015 quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
“Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: 1. Cầm cố tài sản.
2. Thế chấp tài sản. 3. Đặt cọc.
4. Ký cược. 5. Ký quỹ.
6. Bảo lưu quyền sở hữu. 7. Bảo lãnh.
8. Tín chấp.
9. Cầm giữ tài sản.”30
Từ đó, các nhà làm luật đã thể hiện được tầm quan trọng của biện pháp thế chấp. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện các thủ tục thế chấp Nhà ở HTTTL là chưa đầy đủ, mà để đảm bảo hơn bên cho vay/ nhận thế chấp nên thực hiện thêm thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo theo luật định. Theo quy định của BLDS năm 2015 thể hiện nội dung như sau:
“1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”31
. 30 Điều 292, BLDS, năm 2015 31 Điều 298, BLDS, năm 2015
Theo đó, việc đăng ký giao dịch đảm bảo có thể theo hình thức do các bên có thỏa thuận với nhau trong quá trình đàm phán và ký kết HĐ thế chấp Nhà Ở HTTTL sau đó bên nhận thế chấp sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan quan có thẩm quyền. Hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc phải đăng ký giao dịch đảm bảo đối với các giao dịch thuôc một số trường hợp đặc biệt.
Ý nghĩa của việc đăng ký giao dịch đảm là bảo đảm quyền lợi tối đa cho bên nhận thế chấp tài sản. Điều này đã được các nhà làm luật thể hiện rõ trong quy định tại Điều 308 BLDS năm 2015 như sau:
“Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh tốn được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm khơng phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh tốn được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên
thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền”32.
Như vậy, dựa trên quy định này, có thể nhận thấy rằng thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản đảm bảo là ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp có đăng ký giao dịch đảm bảo hoặc chiếm giữ tài sản đảm bảo trước tiên.
Đối với HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL thì việc đăng ký giao dịch đảm bảo là cần thiết. Bởi vì, là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên thông thường bên nhận thế chấp sẽ thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo nhằm mục đích hạn chế các rủi ro, bảo vệ quyền lợi của cho vay và bên nhận thế chấp, tránh các giao dịch tự phát đối với Nhà ở HTTTL đã được thế chấp gây thiệt hại cho bên thứ ba.