6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
3.1.4.1. Nhà ở HTTTL bị thế chấp nhiều lần
Hiện nay, các tổ chức/cá nhân khi mua nhà cũng sử dụng chính nhà ở đó để thế chấp vay vốn. Theo đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở thuộc dự án sẽ ký kết hợp đồng hợp tác 03 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng vay vốn. Đồng thời, giữa khách hàng và ngân hàng sẽ ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL. Sau đó ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân vốn vay cho khách hàng theo đúng tiến độ và lịch trình thanh tốn mà các bên đã thỏa thuận.
Tuy nhiên, do không biết các tổ chức/cá nhân mua phải những căn nhà nằm trong dự án mà các chủ đầu tư được đã thế chấp toàn bộ dự án (tức là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án) để vay vốn thực hiện dự án. Việc thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể được chủ đầu tư thực hiện tại một ngân hàng khác so với ngân hàng mà tổ chức/cá nhân đang thực hiện vay vốn. Trong trường hợp này một tài sản 02 lần (01 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ độc lập và 01 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ thuộc dự án) được thế chấp để nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại các ngân hàng khác nhau. Điều này, khiến cho hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở trong tương lai của một trong các giao dịch trên sẽ bị vô hiệu, ảnh hưởng trực tiếp đến các bên tham gia ký kết HĐ thế chấp Nhà ở HTTTL.
Như vậy có thể thấy sự sai phạm xảy ra do một trong hai ngân hàng không thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định. Và trên thực tế khơng có cơ quan chức năng kiểm tra cũng như quy định chế tài để xử lý các hành vi vi phạm xảy ra.
Vd: Dự án chung cƣ Long Phụng Residence (phƣờng An Lạc A, Q.Bình Tân, TP.HCM)
Vào năm 2010, chung cư Long Phụng Residence được Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng nhà Bình Tân tiến hành bán nhà ở hình thành trong tương lai với sự kết hợp với Ngân hàng Phương Nam hỗ trợ người dân vay vốn mua nhà
Theo nhiều người đã mua căn hộ trong dự án chung cư Long Phụng Residence cho biết do chủ đầu tư đã cam kết giao nhà trong tháng 12/2011, thời gian trễ không quá 90 ngày nên họ đã thực hiện mua nhà nhưng đến hiện tại vẫn chưa nhận được nhà.
Đến năm 2013, chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án này cho chính ngân hàng Phương Nam. Sau đó, ngân hàng Phương Nam đã chuyển các khoản nợ này qua cho ngân hàng Sacombank.
Thơng qua tìm hiểu, người viết được biết chính bản thân người mua căn hộ trong dự án chung cư Long Phụng Residence đã dùng hợp đồng mua bán tại dự án này đi vay ngân hàng và vẫn được một số ngân hàng như Vietinbank, HDbank… chấp nhận cho vay.
Như vậy, có thể hiểu được tại thời điểm chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án Long Phụng Residence cho Ngân hàng Phương Nam, sau đó chuyển khoản nợ lại cho ngân hàng Sacombank nhưng bản thân Ngân hàng Sacombank lại không thực hiện các thủ tục đăng ký phần tài sản thế chấp đối với dự án Long Phụng Residence theo quy định của pháp luật. Vậy nên, các ngân hàng khác không thể nào biết được dự án Long Phụng Residence đã được thế chấp dẫn đến việc các ngân hàng khác tiếp tục chấp nhận cho các cá nhân – là những người mua căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và ngân hàng