giá BĐS, góp phần xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, thơng thống, tn thủ pháp luật. Nhìn chung, các sàn đều giống nhau về quy trình khi thực hiện các giao dịch về bất động sản.
Về hiệu quả hoạt động
- Hiệu quả giữa các lọai hình dịch vụ: Hầu hết các sàn BĐS đều cung cấp đủ các loại hình dịch vụ khác nhau để phục vụ cho nhu cầu của khách hàng, tuy nhiên các loại hình này khơng phát triển đồng bộ mà chỉ tập trung ở việc phân phối sản phẩm, môi giới mua – bán, môi giới thuê – cho thuê, quảng cáo bất động sản.
- Hiệu quả giữa các mơ hình sàn giao dịch: Có sự khác nhau về hiệu quả hoạt động giữa các mơ hình sàn giao dịch. Cụ thể, các sàn giao dịch do công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập có tỷ lệ giao dịch thành cơng cao hơn, các sàn giao dịch do các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập hay các sàn BĐS do chính CĐT dự án thành lập hiệu quả sẽ không cao bằng.(Bảng 2.17 )
Bảng 2-17: Số lượng giao dịch BĐS tại các sàn giao dịch BĐS
Nội dung Môi giới mua
– bán
Môi giới thuê – cho thuê Quảng cáo bất động sản Sàn GDBĐS Hapulico Tổng số giao dịch TB/tháng 20 -30 10-15 6 Tỷ lệ giao dịch thành công 70-75% 80% 60% Sàn GDBĐS Hoàng Vương Tổng số giao dịch TB/tháng 70 - 80 5- 8 Tỷ lệ giao dịch thành công 80 – 85% 70% Sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc Tổng số giao dịch TB/tháng 130 -150 30 -50 10 – 15 Tỷ lệ giao dịch thành công 80 -90% 70% 70% Sàn GDBĐS Newstarland Tổng số giao dịch TB/tháng 450 -500 Tỷ lệ giao dịch thành công 80% - 85%
Sàn GDBĐS Kiều Anh Tổng số giao dịch TB/tháng 30 - 50 Tỷ lệ giao dịch thành công 70 – 75%
(Nguồn: Số liệu điều tra,2016)
2.3.3 Về mức thù lao và hoa hồng
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 không quy định cụ thể về mức thu lệ phí và hoa hồng khi giao dịch BĐS thơng qua sàn, mà do sự thỏa thuận giữa các bên. Qua kết quả điều tra cho thấy cơ bản các sàn đều có mức thu phù hợp với thực tế:
- Khơng thu phí mơi giới của khách hàng
- Tỷ lệ hoa hồng cho mỗi giao dịch mua - bán thường giao động từ 1% - 2%. Mức phí hoa hồng này sẽ được Chủ Đầu Tư trả cho nhân viên kinh doanh. Trên thực tế thì mức hoa hồng này có thể điều chỉnh tùy thuộc vào từng dự án. Những BĐS có giá trị lớn, khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng thì mức hoa hồng sẽ được để ở mức cao. Những dự án dễ tìm kiếm khách hàng, mức giá vừa phải phù hợp với số đông người dân, dễ dàng giao dịch thì mức phí hoa hồng sẽ thấp hơn.
- Tỷ lệ hoa hồng cho mỗi giao dịch thuê - cho thuê thường là 50% - 100% tiền thuê của một tháng. (Bảng 2.14)
Bảng 2-18: Mức thù lao, hoa hồng khi giao dịch BĐS của các sàn giao dịch BĐS
Thù lao, hoa hồng Giao dịch mua bán (giá trị BĐS )
Giao dịch thuê cho thuê (giá trị tiền thuê trong 1
tháng) Quảng cáo bất động sản (VNĐ) Sàn GDBĐS Hoàng Vương 1 – 2 % 300.000 Sàn GDBĐS Hapulico 1 – 1,5 % 50% 200.000 Sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc 0,7 – 0,9 % 50% – 100% 300.000 Sàn GDBĐS Newstarland 0.5 – 2 % Sàn GDBĐS Kiều Anh 1,5 – 2,5 % 200.000
(Nguồn: Số liệu điều tra, 2016)
2.3.4.1. Những hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mơ hình sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân
a) Về quy mô tổ chức: các sàn có mơ hình tổ chức tương đối đơn giản, tập
trung mạnh vào bộ phận phòng kinh doanh trong khi các phòng ban khác về đào tạo chuyên môn, các tổ chức công đoàn để sát sao với cuộc sống của nhân viên các doanh nghiệp thì vẫn rất hạn chế. Những điều này làm giảm các lợi ích của nhân viên các doanh nghiệp bất động sản từ đó giảm chất lượng nguồn nhân lực làm việc. Thêm vào đó, nguồn nhân lực được tuyển vào các sàn GDBĐS đều có trình độ từ cao đẳng trở lên, tuy nhiên nguồn nhân lực này chủ yếu đã tốt nghiệp trong các lĩnh vực không liên quan đến BĐS, họ chưa được đào tạo chuyên nghiệp mà chủ yếu từ các chuyên ngành khác nhau chỉ được trang bị những kiến thức sơ lược về BĐS thơng qua các khóa học ngắn hạn.
b) Về nội dung hoạt động: Pháp luật cho phép nội dung hoạt động của sàn
GDBĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế các sàn GDBĐS đều không cung cấp đầy đủ tất cả các dịch vụ nêu trên mà chủ yếu tập trung chính vào dịch vụ mơi giới BĐS (mua - bán; thuê - cho thuê)
c) Trụ sở và địa bàn hoạt động: Trụ sở của các công ty, tổ chức cá nhân kinh
doanh dịch vụ sàn GDBĐS quy mô chưa lớn, phần lớn phải thuê địa điểm đặt trụ sở nên thiếu tính ổn định, thay đổi địa chỉ văn phịng cũng khơng cập nhật với cơ quan quản lý, gây khó khăn cho việc quản lý.Nhiều doanh nghiệp thơng tin q cũ, ít cập nhật thông tin, căn hộ đã bán rồi nhưng vẫn cịn. Như vậy là làm khó cho cơ quan quản lý và nhà đầu tư, người dân khi tìm kiếm thơng tin
d) Cơ sở vật chất kỹ thuật : còn khá đơn giản, thiết bị chủ yếu là máy tính cá
nhân và các thiết bị văn phòng như Máy in, Photocopy, Fax... Chưa áp dụng các ứng dụng hiện đại như đưa thông tin đầy đủ cơ sở dữ liệu về các sản phẩm BĐS lên một kênh thơng tin trực tuyến chính thức, được quản lý chặt chẽ, giúp thị trường minh bạch, thuận tiện hơn.
2.3.4.2. Nguyên nhân chính của những hạn chế, yếu kém
a. Chính sách pháp luật
Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo khung pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong đó có hoạt động dịch vụ sàn
giao dịch BĐS hình thành, phát triển; tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành Luật chưa đồng bộ, chậm ban hành, gây khó khăn cho địa phương trong việc thực hiện quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS, cấp chứng chỉ hành nghề (môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý sàn giao dịch BĐS), thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Quy định kinh doanh, quản lí BĐS của Cục Quản lí nhà ở Bộ Xây dựng, có 2 điểm quan trọng: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của Luật này.
Thứ hai, nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.
Chính do hai quy định, nên thực tế hoạt động giao dịch qua sàn có sát với những giao dịch đang diễn ra trên thị trường hay không, là điều mà các cơ quan quản lí rất khó quản lý. Bởi có nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cũng đã chọn thực hiện giao dịch BĐS không qua sàn,không cần phải biết đến quy định khi tự cho mình cũng thuộc diện “khơng kinh doanh BĐS”.
b. Công tác quản lý
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội về tình hình hoạt động thị trường BĐS thì từ năm 2011 đến nay, trong số 500 sàn giao dịch địa ốc, có tới 122 sàn ngừng hoạt động. Tuy nhiên, công tác quản lý hoạt động Sàn giao dịch bất động sản cịn bng lỏng các sàn ngừng hoạt động hoặc chuyển địa điểm mà khơng hề có thơng báo với cơ quan quản lý.
Để xảy ra thực trạng trên, một phần cũng do sự buông lỏng của các cơ quan chức năng trong việc thiếu kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trong những năm qua đã làm cho tính minh bạch, giá cả BĐS biến động không đúng với giá trị thực và hoạt động của các sàn giao dịch kinh doanh BĐS chưa tuân thủ đúng quy định của Luật, thậm chí một số sàn giao dịch lớn cịn cố tình vi phạm quy định nhưng vẫn khơng bị phát hiện hay phát hiện chậm, không cương quyết xử lý khi phát hiện ra vi phạm…
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1 Định hƣớng phát triển Thị trƣờng bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020
- Phát triển thị trường bất động sản ổn định, vững chắc, có cấu trúc hồn chỉnh và đồng bộ; đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả và trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế.
- Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở... tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường bất động sản phát triển ổn định.
- Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và cơng trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
- Hình thành thêm nhiều dự án phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội…
- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các cơng trình sản xuất kinh doanh, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.
- Phấn đấu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân đạt 25 m2 sàn/người, trong đó tại đơ thị đạt 29 m2/người, tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người, đáp ứng cơ
bản nhu cầu về nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và bảo đảm an sinh xã hội.
- Đáp ứng cơ bản nhu cầu về các cơng trình văn phịng cho th, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp...
3.2. Định hƣớng tổ chức hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020
- Hạn chế việc số lượng các sàn giao dịch bất động sản tăng đột biến và cũng biến mất nhanh chóng trong những năm qua. Tập trung phát triển về “chất” để giảm số lượng các sàn nhỏ lẻ yếu kém về năng lực, chuyên môn. Để dành “đất” cho những doanh nghiệp thực sự có trình độ, bản lĩnh và có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, tâm huyết với nghề.
- Phát triển về quy mô các sàn giao dịch bất động sản, đầu tư cơ sở vật chất hiện đại để phục vụ nâng cao chất lượng dịch vụ của các sàn. Phát triển nguồn lực hùng hậu, cán bộ quản lý, nhân viên của sàn 100% từ trình độ cao đẳng trở lên và có đầy đủ chứng chỉ hành nghề về mơi giới BĐS và định giá BĐS.
- Hồn thiện hệ thống thơng tin BĐS, dự báo về thị trường bất động sản, bảo đảm độ tin cậy, tính cơng khai, minh bạch, giảm thiểu các trường hợp gây bất lợi cho người mua, làm phát sinh tranh chấp. Tấtcả các sàn giao dịch BĐS phải công khai mọi thông tin về dự án đang mở bán, đặc biệt mức giá bán chi tiết cho từng sản phẩm BĐS lên hệ thống chung để khách hàng có thể nắm bắt thơng tin chính xác, làm tăng sự minh bạch, giảm tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo.
3.3. Đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giiai đoạn 2016 - 2020
3.3.1. Nhóm giải pháp chính sách, pháp luật
Hồn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý đất đai và thị trường bất động sản theo hướng khắc phục tình trạng thiếu đồng bộ, quản lý phân tán, thiếu chế tài phù hợp để điều tiết việc hoạt động của các sàn giao dịch BĐS như yêu cầu phải khai báo, cập nhật thơng tin khi di chuyển văn phịng BĐS, chuẩn hố thơng tin khi đưa thông tin lên sàn. Khi doanh nghiệp đưa thông tin lên sàn, thì phải chịu trách nhiệm trước thơng tin của mình. Sàn là nơicung cấp thơng tin và làm dịch vụ mua bán. Nơi bán này phải công khai minh bạch, giống như đại lý. Trong trường
hợp doanh nghiệp làm dịch vụ BĐS cố tình đưa ra thơng tin sai, họ sẽ khơng được hoạt động nữa.
Theo quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch, Nhà nước cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nếu có nhu cầu thì đều được thành lập sàn giao dịch. Chính quy định dễ dãi này đã khiến cho các sàn giao dịch phát triển một cách ồ ạt và không tuân theo quy định nào, cũng như việc các chủ đầu tư lợi dụng điều nàytự ý thành lập nên các sàn để tự chào bán, giao dịch các sản phẩm của mình mà khơng có sự chuẩn hóa về thơng tin, giá cả trong giao dịch.
Vì vậy, luật BĐS nên quy định chặt chẽ hơn, và chuẩn hóa hơn, tạo điều kiện để các sàn giao dịch BĐS tham gia vào thị trường như một cơng cụ giúp kiểm sốt, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng.
3.3.2. Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực tổ chức, cán bộ, cơ sở vật chất kỹ thuật
Nhà Nước phải tăng cường kiểm soát hoạt động của các tổ chức , trung tâm môi giới BĐS hiện nay: yêu cầu đăng ký hoa ̣t đô ̣ng môi giới BĐS và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn , tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới , kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng di ̣ch vu ̣ tư vấn , người tư vấn BĐS phải chi ̣u trách nhiê ̣m trước pháp luâ ̣t về kết quả của các hoa ̣t đô ̣ng tư vấn môi giới…
Chất lượng nhân viên mơi giới BĐS có vai trị quan trọng trong thị trường BĐS và đánh giá được sự uy tín của một sàn GDBĐS. Vì vậy nâng cao chất lượng môi giới BĐS hiện nay bằng cách yêu cầu có học về luật và có chứng chỉ BĐS thì mới được hành nghề. Thay vì như yêu cầu hiện nay là 1 sàn GDBĐS có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản và 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản trở lên thì tất cả các nhân viên sàn phải có chứng chỉ mơi giới bất động sản cho nhân viên kinh doanh, như vậy mới có thể nâng cao chất lượng nhân viên đáp ứng nhu cầu ngày càng khó tính của khách hàng hiện nay.
Để giảm tải các sàn nhỏ lẻ, yếu kém về cơ sở vật chất, không theo kịp thị trường cần có những giải pháp tăng thêm điều kiện thành lập sàn. Đối với một sàn