STT Nhân viên Sàn BĐS Kiều Anh
1 Quản lý, điều hành sàn BĐS 1 giám đốc và 2 phó giám đốc
2 Mơi giới BĐS 60 nhân viên
3 Hành chính – Kế Tốn 5 nhân viên
(Nguồn: Số liệu điều tra ) Bảng 2-14: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Kiều Anh
Stt Chức danh Nhiệm vụ, quyền hạn
1 Giám đốc SGDBĐS
- Trách nhiệm: Quản lý và điều hành chung toàn bộ hoạt động của công ty, ngoại giao với các chủ đầu tư để có nguồn hàng - Quyền hạn: Quyết định cơ cấu tổ chức bộ máy ,vị trí chức danh của các cấp dưới trực thuộc ; Trực tiếp quản lý ,đưa ra đi ̣nh
Giám đốc Sàn
Phó giám đốc Sàn
hướng, mục tiêu, kế hoa ̣ch năm,quý, tháng của SGDBĐS
- Năng lực: Có chứng chỉ Quản lý và điều hành SGDBĐS, chứng chỉ hành nghề môi giới và định giá BĐS;
2
Phó Giám đốc
SGDBĐS
- Trách nhiệm: Tiếp nhâ ̣n và phu ̣ trách các công viê ̣c Giám đốc sàn giao. Quản lý, điều hành hầu như toàn bô ̣ các hoa ̣t đô ̣ng của SGDBĐS, các công tác do Tổng giám đốc sàn giao dịch phân công và ủy quyền.
- Quyền hạn: Trực tiếp quản lý, điều hành các lĩnh vực hoạt động của SGDBĐS được ủy quyền, bố trí sử dụng cán bộ, nhân viên và lao động hợp đồng của sàn giao dịch. Trực tiếp bán hàng với những khách hàng lớn.
- Năng lực: Có chứng chỉ Quản lý và điều hành SGDBĐS, chứng chỉ hành nghề mơi giới và định giá BĐS;
3 Phịng
kinh doanh
- Trách nhiệm : Triển khai các kế hoa ̣ch , nhiê ̣m vu ̣ từ cấp trên , trực tiếp tìm kiếm, tiếp câ ̣n , chăm sóc, hỗ trợ khách hàng từ giai đoa ̣n tìm hiểu đến quyết đi ̣nh mua BĐS
- Nhiê ̣m vu ̣:
+ Xây dựng chiến lược hoạt động kinh doanh dịch vụ của SGDBĐS;
+ Xây dựng các phương án giá bán, loại hình và hình thức bán hàng trình Giám đốc sàn phê duyệt;
+ Tìm kiếm khách hàng
+ Tiếp câ ̣n , giới thiê ̣u sản sản phẩm BĐS của công ty tới từng khách hàng
+ Triển khai ký hợp đồng mua bán, cho thuê các sản phẩm bất động sản;
+ Tổng hợp và báo cáo tình hình kinh doanh; - Trình độ: Từ cao đẳng trở lên
4 Phòng
Hành chính –
Nhiệm vụ bơ ̣ phâ ̣n hành chính
kế toán thủ tục đặt cọc tại sàn . Giải đáp thông tin và tiếp nhận yêu cầu của khách hàng;
- Soạn thảo các văn bản thuộc chức năng, nhiệm vụ của SGDBĐS; Lưu trữ, bảo quản hồ sơ hình thành trong quá trình hoạt động của SGDBĐS;
- Vệ sinh sàn giao di ̣ch, lễ tân.
- Nhân lực : có 03 nhân viên hành chính, trình độ từ cao đẳng trở lên
Nhiệm vụ bộ phận kế toán:
- Nhâ ̣n tiền đă ̣t co ̣c , các khoản tiền làm thủ tục mua bán BĐS của khách hàng để chuyển lên phía CĐT
- Lập kế hoạch nhân sự, trả lương, thưởng, nộp bảo hiểm;
- Lưu trữ, bảo quản hồ sơ hình thành trong quá trình hoạt động của SGDBĐS;
- Tài chính kế tốn: đảm bảo việc thu chi đủ, lập báo cáo định kỳ;
Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Kiều Anh (Bảng
2.10)
Bảng 2-15: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Kiều Anh
Đơn vị Diện tích (m2) PC kết nối Internet (chiếc) Máy in Laze (chiếc) Photo Copy (chiếc) Máy Fax (chiếc) Điện thoại (chiếc) Máy đếm tiền (chiếc) SGDBĐS 150 8 5 1 1 8 2 Phòng giám đốc 10 1 1 1 Phịng phó 15 2 1 1
Phịng hành chính – kế tốn 25 5 2 1 1 5 2 Phòng kinh doanh 85 1 Phòng tiếp khách 15
(Nguồn: Số liê ̣u điều tra) c. Thực trạng hoạt động của sàn BĐS Kiều Anh
Nội dung hoạt động dịch vụ:
- Môi giới BĐS - Tư vấn BĐS.
Loại hình BĐS giao dịch tại sàn BĐS Kiều Anh
- Đất đai, đất dự án;
- Các dự án BĐS nghỉ dưỡng: căn hộ khách sạn, biệt thự biển của tập đoàn LDG Group, Empire Group
Quy trình giao dịch BĐS tại sàn GDBĐS Kiều Anh:
Hình 2-13: Quy trình giao dịch tại sàn GDBĐS Kiều Anh d. Kết quả hoạt động
Sàn giao dịch BĐS Kiều Anh là một trong những đơn vị đầu tiên triển khai về các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của tập đoàn Vingroup. Vào thời
LỄ TÂN TIẾP ĐÓN KHÁCH HÀNG KHÁCH HÀNG TÌM HIỂU THƠNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN VỀ BỘ PHẬN KINH DOANH NVKD TIẾP NHẬN NHU CẦU CỦA KHÁCH HÀNG THỰC HIỆN CÁC YÊU CẦU CỦA KHÁCH HÀNG
điểm quý III, quý IV năm 2015, tập đoàn Vingroup đã ra mắt các phẩm biệt thự biển cho các khách hàng cá nhân đầu tiên trong cả nước tại Đà Nẵng và Phú Quốc. Thời điểm này kênh đầu tư về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng còn khá mới mẻ với người Việt Nam, sàn BĐS Kiều Anh là đơn vị tiên phong trong việc tư vấn, giới thiệu kênh đầu tư này tới các khách hàng tại Hà Nội nói riêng và các khách hàng đầu tư trong cả nước, đây là năm sàn BĐS Kiều Anh cùng liên minh VGP đã gặt hái được rất nhiều thành công với lượng giao dịch biệt thự biển thành công lớn nhất trong các đại lý phân phối các sản phẩm Vinpearl Resort & Villas của tập đoàn Vingroup.
Từ năm 2016 tới nay, sàn giao dịch BĐS Kiều Anh vẫn chú trọng phát triển các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng, tuy nhiên hướng tới các nhà đầu tư nhỏ lẻ, có lượng vốn nhàn dỗi thấp, đó là các sản phẩm đầu tư của tập đoàn Empire Group hay LDG Group.
Số lượng giao dịch BĐS của sàn BĐS Kiều Anh thời điểm hiện nay theo điều tra chủ yếu là các giao dịch về căn hộ và khách sạn 3 saotại tổ hợp dự án du lịch và giải trí Cocobay tại Đà Nẵng. Lượng giao dịch trung bình từ 30 -50 giao dịch/ tháng.
Một số các dự án tiêu biểu đã được sàn GDBĐS Kiều Anh đã và đang phân phối (Hình 2.5 a,b)
(a) (b)
Hình 2-14:(a) Tổ hợp dự án Cocobay; (b)Tổ hợp dự án Vinhomes Royal City e. Phí và định mức thu phí
Đối với mỗi hợp đồng môi giới BĐS thành công cho khách hàng, sàn BĐS Kiều Anh để mức hoa hồng cho nhân viên kinh doanh tỉ lệ hoa hồng từ 1,5% - 2,5% trên tổng giá trị BĐS đã giao dịch.
Đối với những sản phẩm khách mua đầu tư, và nhờ bán lại để hưởng mức chênh lệch. Khách hàng đăng ký tại sàn nhờ bán sẽ chịu khoản phí dịch vụ từ 0,5 – 1% trên tổng giá trị căn hộ khách muốn bán lại.
2.3. Đánh giá hoạt động của sàn giao dịch BĐS trên địa bàn quận Thanh Xuân Hà Nội giai đoạn 2011 - 2016
2.3.1. Đánh giá tình hình thực hiện các quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS
Qua kết quả điều tra cho thấy tất cả các sàn giao dịch BĐS đều là thành viên của hệ thống các sàn giao dịch BĐS Việt Nam và đều đã đáp ứng được những yêu cầu về điều kiện để thành lập và hoạt động của sàn giao dịch.
- Về tư cách pháp nhân: Các sàn đều có đầy đủ tư cách pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS; Có tên, biểu hiện rõ ràng và có địa chỉ giao dịch ổn định ít nhất là 1 năm theo quy định; Có cơ cấu tổ chức, quy chế hoạt động phù hợp với nội dung hoạt động của sàn.
- Về cơ sở vật chất phục vụ hoạt động của sàn giao dịch BĐS: các sàn đều có diện tích lớn hơn so với quy định của nhà nước, có vị trí thuận lợi cho giao dịch.
- Về nhân lực: cán bộ, nhân viên của các sàn đều có trình độ Cao đẳng trở lên; Giám đốc và Phó Giám đốc đều đã hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, có chứng chỉ hành nghề; Nhân viên trong các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ đa phần đã qua đào tạo nghiệp vụ về mơi giới BĐS và định giá BĐS, có chứng chỉ hành nghề theo quy định của nhà nước.
Các sàn giao dịch BĐS đã cung cấp thông tin BĐS (được niêm yết tại sàn, trên báo, tạp chí, truyền hình, internet…); cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp luật, mơi giới, định giá BĐS, góp phần xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, thông thống, tn thủ pháp luật. (Bảng 2.12)
Bảng 2-16: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS
STT Quy định pháp luật Sàn GDBĐS Hoàng Vương Sàn GDBĐS Hapulico Sàn GDBĐS Đất Xanh miền Bắc Sàn GDBĐS Newstarl and Sàn GDBĐS Kiều Anh 1 Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích tối thiểu
50m2 phục vụ cho hoạt
động môi giới, giao
dịch và 20m2 cho mỗi
hoạt động dịch vụ bổ sung
310 170 400 170 150
2
Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS 02 (GĐ, PGĐ) 02 (GĐ, PGĐ) 02 (GĐ, PGĐ) 02 (GĐ, PGĐ) 02 (GĐ, PGĐ) 3 Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ mơi giới BĐS 12 10 12 10 06 4
Điều kiện hoạt động dịch vụ Định giá BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá BĐS
06 05 05 03 03
(Nguồn: Số liệu điều tra, 2016)
2.3.2. Đánh giá về hiệu quả hoạt động của các mơ hình sàn giao dịch BĐS
giá BĐS, góp phần xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, thơng thống, tn thủ pháp luật. Nhìn chung, các sàn đều giống nhau về quy trình khi thực hiện các giao dịch về bất động sản.
Về hiệu quả hoạt động
- Hiệu quả giữa các lọai hình dịch vụ: Hầu hết các sàn BĐS đều cung cấp đủ các loại hình dịch vụ khác nhau để phục vụ cho nhu cầu của khách hàng, tuy nhiên các loại hình này khơng phát triển đồng bộ mà chỉ tập trung ở việc phân phối sản phẩm, môi giới mua – bán, môi giới thuê – cho thuê, quảng cáo bất động sản.
- Hiệu quả giữa các mơ hình sàn giao dịch: Có sự khác nhau về hiệu quả hoạt động giữa các mơ hình sàn giao dịch. Cụ thể, các sàn giao dịch do công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập có tỷ lệ giao dịch thành công cao hơn, các sàn giao dịch do các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập hay các sàn BĐS do chính CĐT dự án thành lập hiệu quả sẽ khơng cao bằng.(Bảng 2.17 )
Bảng 2-17: Số lượng giao dịch BĐS tại các sàn giao dịch BĐS
Nội dung Môi giới mua
– bán
Môi giới thuê – cho thuê Quảng cáo bất động sản Sàn GDBĐS Hapulico Tổng số giao dịch TB/tháng 20 -30 10-15 6 Tỷ lệ giao dịch thành công 70-75% 80% 60% Sàn GDBĐS Hoàng Vương Tổng số giao dịch TB/tháng 70 - 80 5- 8 Tỷ lệ giao dịch thành công 80 – 85% 70% Sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc Tổng số giao dịch TB/tháng 130 -150 30 -50 10 – 15 Tỷ lệ giao dịch thành công 80 -90% 70% 70% Sàn GDBĐS Newstarland Tổng số giao dịch TB/tháng 450 -500 Tỷ lệ giao dịch thành công 80% - 85%
Sàn GDBĐS Kiều Anh Tổng số giao dịch TB/tháng 30 - 50 Tỷ lệ giao dịch thành công 70 – 75%
(Nguồn: Số liệu điều tra,2016)
2.3.3 Về mức thù lao và hoa hồng
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 không quy định cụ thể về mức thu lệ phí và hoa hồng khi giao dịch BĐS thông qua sàn, mà do sự thỏa thuận giữa các bên. Qua kết quả điều tra cho thấy cơ bản các sàn đều có mức thu phù hợp với thực tế:
- Khơng thu phí mơi giới của khách hàng
- Tỷ lệ hoa hồng cho mỗi giao dịch mua - bán thường giao động từ 1% - 2%. Mức phí hoa hồng này sẽ được Chủ Đầu Tư trả cho nhân viên kinh doanh. Trên thực tế thì mức hoa hồng này có thể điều chỉnh tùy thuộc vào từng dự án. Những BĐS có giá trị lớn, khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng thì mức hoa hồng sẽ được để ở mức cao. Những dự án dễ tìm kiếm khách hàng, mức giá vừa phải phù hợp với số đông người dân, dễ dàng giao dịch thì mức phí hoa hồng sẽ thấp hơn.
- Tỷ lệ hoa hồng cho mỗi giao dịch thuê - cho thuê thường là 50% - 100% tiền thuê của một tháng. (Bảng 2.14)
Bảng 2-18: Mức thù lao, hoa hồng khi giao dịch BĐS của các sàn giao dịch BĐS
Thù lao, hoa hồng Giao dịch mua bán (giá trị BĐS )
Giao dịch thuê cho thuê (giá trị tiền thuê trong 1
tháng) Quảng cáo bất động sản (VNĐ) Sàn GDBĐS Hoàng Vương 1 – 2 % 300.000 Sàn GDBĐS Hapulico 1 – 1,5 % 50% 200.000 Sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc 0,7 – 0,9 % 50% – 100% 300.000 Sàn GDBĐS Newstarland 0.5 – 2 % Sàn GDBĐS Kiều Anh 1,5 – 2,5 % 200.000
(Nguồn: Số liệu điều tra, 2016)
2.3.4.1. Những hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mơ hình sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân
a) Về quy mô tổ chức: các sàn có mơ hình tổ chức tương đối đơn giản, tập
trung mạnh vào bộ phận phòng kinh doanh trong khi các phòng ban khác về đào tạo chuyên môn, các tổ chức cơng đồn để sát sao với cuộc sống của nhân viên các doanh nghiệp thì vẫn rất hạn chế. Những điều này làm giảm các lợi ích của nhân viên các doanh nghiệp bất động sản từ đó giảm chất lượng nguồn nhân lực làm việc. Thêm vào đó, nguồn nhân lực được tuyển vào các sàn GDBĐS đều có trình độ từ cao đẳng trở lên, tuy nhiên nguồn nhân lực này chủ yếu đã tốt nghiệp trong các lĩnh vực không liên quan đến BĐS, họ chưa được đào tạo chuyên nghiệp mà chủ yếu từ các chuyên ngành khác nhau chỉ được trang bị những kiến thức sơ lược về BĐS thơng qua các khóa học ngắn hạn.
b) Về nội dung hoạt động: Pháp luật cho phép nội dung hoạt động của sàn
GDBĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế các sàn GDBĐS đều không cung cấp đầy đủ tất cả các dịch vụ nêu trên mà chủ yếu tập trung chính vào dịch vụ mơi giới BĐS (mua - bán; thuê - cho thuê)
c) Trụ sở và địa bàn hoạt động: Trụ sở của các công ty, tổ chức cá nhân kinh
doanh dịch vụ sàn GDBĐS quy mô chưa lớn, phần lớn phải thuê địa điểm đặt trụ sở nên thiếu tính ổn định, thay đổi địa chỉ văn phịng cũng khơng cập nhật với cơ quan quản lý, gây khó khăn cho việc quản lý.Nhiều doanh nghiệp thơng tin q cũ, ít cập nhật thơng tin, căn hộ đã bán rồi nhưng vẫn cịn. Như vậy là làm khó cho cơ quan quản lý và nhà đầu tư, người dân khi tìm kiếm thơng tin
d) Cơ sở vật chất kỹ thuật : còn khá đơn giản, thiết bị chủ yếu là máy tính cá
nhân và các thiết bị văn phòng như Máy in, Photocopy, Fax... Chưa áp dụng các ứng dụng hiện đại như đưa thông tin đầy đủ cơ sở dữ liệu về các sản phẩm BĐS lên một kênh thơng tin trực tuyến chính thức, được quản lý chặt chẽ, giúp thị trường minh bạch, thuận tiện hơn.
2.3.4.2. Nguyên nhân chính của những hạn chế, yếu kém
a. Chính sách pháp luật
Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo khung pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong đó có hoạt động dịch vụ sàn
giao dịch BĐS hình thành, phát triển; tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành Luật chưa đồng bộ, chậm ban hành, gây khó khăn cho địa phương trong việc thực