Sàn Giao dịch bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3.1 .Tình hình thị trườngbất động sản Việt Nam

1.3.3 Sàn Giao dịch bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam

Nam [10]

1.3.3.1 Giao dịch bất động sản ở Austtralia a) Pháp luật đất đai Ôxtrâylia

Pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh

quốc, theo Luật Chung (Common Law). Khác với Luật Lục địa (Continaltal Law), sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ơxtrâylia, Nhà Vua có tồn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land).

i) Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure) và

học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land) được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold).

ii) Sở hữu đất đai tư nhân: được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà

học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Như vậy tài sản theo bậc thang của sở hữu có:

- Tài sản tư (freehold estates) gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế (fee tail estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold); theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa;

- Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate). Tương ứng đất theo dấu hiệu sở hữu có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (khơng có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa

giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ);

iii) Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ

ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; Các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; Quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận;

b) Giao dịch đất đai/bất động sản

i) Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư. Gíá giao dịch về đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư; Về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, cơng nghiệp, văn phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp.

Hệ thống Torren đóng vai trị trung tâm của Luật BĐS của Liên bang Úc. Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được Nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống Torrens, những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn tồn được bảo đảm. Họ có thể tiếp cận được những thơng tin đầy đủ và chính xác. Ví dụ: tại Ngân hàng Westpac ln có đầy đủ thơng tin về các hình thức cho vay để mua nhà ở. Người mua được tư vấn hoặc tự quyết định lựa chọn hình thức phù hợp. Các chủ sở hữu BĐS cần vốn để đầu tư cho các nhu cầu khác đều có thể thế chấp tài sản của mình để vay tiền ở các ngân hàng. Hơn nữa, với một BĐS người vay có thể vay ở một ngân hàng. Nếu BĐS đó vẫn cịn giá trị, khi có nhu cầu họ vẫn có thể thế chấp tiếp để vay ở ngân hàng đó hoặc một ngân hàng bất kỳ khác nhờ hệ thống giao dịch bảo đảm (riêng cho vay qua thế chấp BĐS của Ngân hàng này năm 2002 là 61 tỷ Đô la Úc).

ii) Quản lý hành nghề về giá đất:

- Ở mỗi thủ phủ Bang có một cơ quan định giá hoạt động theo Luật định. Cơ quan có thẩm quyền về định giá có ở tất cả các Bang, bất kể là trực thuộc Chính phủ hay thuộc cơ quan nào, tất cả đều nằm dưới quyền của Tổng chuyên trách định giá của mỗi Bang.

- Nhà chuyên môn về định giá đất: Các Nhà chuyên môn về định giá ngày

càng đóng vai trị quan trọng trong một xã hội hiện đại. Những ý kiến và quyết định của họ có tác động trực tiếp tới lợi ích của rất nhiều cá nhân và Công ty. Các số liệu về định giá của các nhà định giá là quan chức nhà nước và tư nhân đặc biệt cần thiết cho nhu cầu xác định thuế và mức thuế nhà đất, thuế nhà đất/bất động sản hiến tặng, thuế thừa kế đánh vào di sản của người quá cố. Những số liệu định giá nói trên cũng là cơ sở đáp ứng cho các giao dịch nhà/đất trong dân.

- Đăng ký hành nghề chuyên môn định giá: Đây là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các Nhà chun mơn hành nghề về định giá trên tồn đất nước Ôxtraylia. Luật quy định rõ yêu cầu đối với nhà chuyên môn định giá, quy định rõ chức năng - quyền hạn của người đó sau khi đăng ký hay được cấp phép hành nghề. Trên toàn đất nước Ơxtraylia đều có các cơ sở đào tạo bổ túc, cấp bằng về định giá bất động sản, quản lý đất đai. Ngoài việc phải tốt nghiệp các khóa đào tạo nói trên, nhà chun mơn về định giá cịn phải trải qua nhiều năm kinh nghiệm thực tế. [29]

iii) Dịch vụ tư vấn, môi giới thị trường, đối với TTBĐS thì việc hình thành

khung pháp lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là điều kiện đủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiện thông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán, trắc địa tư Ở Úc, những tổ chức như vậy được thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao (Ví dụ: Cơng ty Luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques…). Ở các thành phố lớn như Sydney, những công ty hỗ trợ thị trường lên tới con số hàng nghìn và có chi nhánh khắp tồn quốc, thậm chí cả ở nước ngồi. Những cơng ty này thực hiện một lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường. Ví dụ: 25% lượng vốn cho vay thế chấp BĐS của Ngân hàng Westpac được thực hiện thông qua môi giới thế chấp; tồn bộ cơng việc đo đạc lên sơ đồ mảnh đất cụ thể khi cấp giấy chứng nhận quyền ở Bang New South Wales do các công ty trắc địa tư nhân thực hiện.[4]

1.3.3.2 Giao dịch bất động sản ở Thuy Điển

a) Cơ sở pháp lý

i) Quyền sở hữu đất đai Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ

Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản.

Quyền sở hữu đất là các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.

ii) Quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); Thuê không gian của toà nhà ; Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lơ đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có quyền sở hữu. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu khơng có khả năng thanh tốn.

iii) Chuyển nhượng đất đai Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp

đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ). Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán. Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên. Những hứa hẹn mua bán giờ đây cũng có giá trị pháp lý. Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng. Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lô đất đã được đăng ký.

iv) Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản. Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế nợ. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc đầu tư vào đất đai nhà ở. Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của nó. Đất đai sẽ khơng thay đổi và ln có giá trị ổn định. Thơng qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng vai trị rất quan trọng, trong việc đảm bảo cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng thế chấp. Đây là thực tiễn khá phổ biến ở Tây-Bắc Âu, trong khi đó thị trường thê chấp lại chẳng mấy phát triển ở Đông Âu.

1.3.3.3. Giao dịch bất động sản ở Trung Quốc

a) Chế độ quản lý giá đất:

Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản. Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô.

Đề quản lý tốt giá đất, Trung Quốc đã chú ý đến 5 giải pháp sau đây:

i) Nhà nước chọn hạn giá thấp nhất đối với thị trường hiệp thương xuất nhượng quyền sử dụng đất quốc hữu, nghĩa là tiền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức thoả thuận là không được thấp hơn mức giá thấp nhất được xác định theo quy định của nhà nước, vừa để chống thất thốt lợi ích quốc gia, vừa để dễ kiểm tra, đồng thời để nhà đầu tư có được lựa chọn hợp lý nhất.

ii) Chính phủ có thể thu hồi trước thời hạn quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân: Luật quản lý nhà đất đơ thị nước Cộng hồ Nhân dân Trung Hoa quy định Nhà nước không thu hồi đất trước thời hạn quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có được theo pháp luật. Trong tình hình đặc biệt, căn cứ vào nhu cầu của lợi ích cơng cộng xã hội, Nhà nước có thể thu hồi trước thời hạn theo trình tự pháp luật, đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế của người sử dụng đất để đền bù tương ứng.

iii) Trường hợp giá cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất rõ ràng thấp hơn giá cả thị trường thì Chính phủ có quyền mua ưu tiên, điều này đảm bảo cho Chính phủ có được đất đai cần cho xây dựng, ngồi ra còn để ngăn chặn các bên giao dịch khai khống, khai man giá đất để trốn tránh nghĩa vụ.

iv) Chính phủ can thiệp vào giá đất: Mục đích của việc can thiệp này là làm cho tốc độ tăng giá đất hài hoà với tốc độc tăng trưởng của nền kinh tế, đảm bảo kinh tế địa phương phát triển ổn định, thoả mãn nhu cầu đất đai của sự phát triển các ngành nghề xã hội, tránh lãng phí tài ngun và bình thường hố việc chuyển nhượng và lưu thông đất đai.

v) Xây dựng chế độ quản lý giá đất lành mạnh: Tăng cường quản lý quy hoạch xuất nhượng đất đai; Công bố định kỳ giá đất chuẩn cơ bản và giá đất tiêu chuẩn; Xây dựng chế độ định giá đất tuân thủ nguyên tắc trung thực - công bằng - công khai; Thành lập uỷ ban định giá với một tổ chức điều phối thường trực

c) Tổ chức định giá đất ở Trung quốc:

Cơ quan định giá bất động sản là Trung tâm tư vấn định giá bất động sản Trung Quốc trực thuộc Cục Quốc Thổ (nay là Bộ Đất Đai và Tài Nguyên Trung Quốc). Trung tâm có tư cách pháp nhân định giá tài sản Nhà nước, có chức năng định giá, cơng chứng, tư vấn cung cấp thơng tin có liên quan đến giá bất động sản, Trung tâm có 12 phịng nghiệp vụ, 28 chi nhánh trong và ngồi nước với trên 400 biên chế, được thành lập tháng 8/1992, đến cuối năm 1995 thành phố, định giá cho

200 tổ hợp, hạng mục lớn về nhà đất, định giá 28 doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hoá [9]

1.3.3.3 Sàn giao dịch bất động sản ở Singapore

- Về giao di ̣ch BĐS : Một điểm đặc biệt trong pháp luật về đăng ký bất động sản của Singapore là chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản. Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của toà. Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của Luật sư. Do đó trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thơng tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hồn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác.

- Chứng chỉ hành nghề mơi giới:Trước năm 1980, Singapore khơng có khung đào tạo cho mơi giới và đại lý BĐS. Vào năm 1982, RA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu phát triển một hệ thống đào tạo mà RA đã học hỏi được từ nước Mỹ. Chính phủ Singapore thơng qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào tạo của RA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý BĐS. Viê ̣c thi tuyển sẽ do ban thi tuyển của Chính Phủ tổ chức và rất khó khăn để vượt qua. [8]

1.3.3.4. Kinh nghiệm quốc tế có thể áp dụng cho Việt nam

Từ kinh nghiê ̣m của mô ̣t số nước đã tìm hiểu , ta thấy triển vo ̣ng phát triển nghề di ̣ch vu ̣ BĐS nó i chung và nghề môi giới BĐ S ở Viê ̣t Nam là rất lớn . Với mô ̣t thị trường cịn thiếu nhiều thơng tin , nhân tớ ở tầm vĩ mô cũng như vi mô , đang gây mất ổn đi ̣nh thi ̣ trường thì vai trò của di ̣ch vu ̣ môi giới là quan tro ̣ng . Để nâng cao , hồn thiện dịch vụ mơi giới BĐS cần thực hiện những biện pháp sau:

- Hồn thiện thể chế chính sách, pháp luật cho hoạt động mơi giới BĐS

- Nhà Nước phải tăng cường kiểm soát hoạt động của các tổ chức , trung tâm môi giới BĐS hiê ̣n nay: yêu cầu đăng ký hoa ̣t đô ̣ng môi giới BĐS và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn , tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi gi ới, kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn , người tư

vấn BĐS phải chi ̣u trách nhiê ̣m trước pháp luâ ̣t về kết quả của các hoa ̣t đô ̣ng tơ vấn môi giới…

- Thành lập trung tâm hỗ trợ giao dịch kinh doanh hay các sàn giao dịch BĐS .