Thực trạng thị trườngbất động sản Quận Thanh Xuân

1.3.1 .Tình hình thị trườngbất động sản Việt Nam

2.2. Thực trạng Thị trườngbất động sản bất động sản quận Thanh Xuân giai đoạn

2.2.2 Thực trạng thị trườngbất động sản Quận Thanh Xuân

Theo Bộ xây dựng năm 2010 quy định:"Chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ

chung cư là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động về giá giao dịch thành công theo thời gian của BĐS là căn hộ chung cư theo thời gian”[3]

Theo nghiên cứu chuyên sâu về chỉ số giá nhà ở Hà Nội của Savills (Tập đoàn Tư vấn BĐS quốc tế) cho thấy: Kể từ giữa năm 2014, chỉ số giá nhà ở toàn Hà Nội khá ổn định và khơng có nhiều biến động, chỉ có giá thứ cấp giảm nhẹ do sự tăng nhanh của nguồn cung mới đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, giá bất động sản khu vực Thanh Xuân trong 2 năm vừa qua 2015 – 2016, ln ở mức cao và có xu hướng tăng khá hơn so với các khu vực khác. Tỷ lệ hấp thụ BĐS tăng trung bình khoảng 20% theo quý và 10% theo năm, trong đó thanh khoản phân khúc căn hộ có giá từ 2 – 5 tỷ đồng trong khu vực đặc biệt sôi động, chiếm khoảng 50% tổng giao dịch. Đây cũng là khu vực sẽ có nguồn cung mới tăng mạnh trong năm 2017 và 2018 khi các dự án trong quy hoạch đi vào triển khai.

Theo Sở Xây Dựng Hà Nội năm 2016 [26] so với thời điểm mốc là QI/2011, thị trường chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân có sự hồi phục tốt, tăng thêm 3%, mức giá của quý III/2016 đã đạt 94%. Giá chung cư tại phân khúc trung cấp tại quận Ba Đình, quận Hồng Mai, Long Biên, Thanh Xuân, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm đều ghi nhận mức tăng 2%. Về phân khúc chung cư trung cấp tại quận Thanh Xuân có mức tăng là 3%.(Bảng 2.4)

Các chỉ số giá giao dịch BĐS nêu tại ''Bảng chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ

chung cư ” được xác định dựa trên số liệu của: Cục Thuế Hà Nội; Trung tâm giao

dịch đất đai và phát triển quỹ đất; Các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn; Văn phòng đăng ký đất và nhà Hà Nội; UBND các Quận, Huyện; kết quả khảo sát do Công ty CP thẩm định giá IVC Việt Nam, Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC thực hiện và các số liệu của các đơn vị tư vấn thẩm định giá: Công ty TNHH Savills Việt Nam; Công ty TNHH CBRE Việt Nam”.

Bảng 2-4: Chỉ số giá giao dịch Bất động sản căn hộ chung cư Quý III/2016 Đơn vị tính: % Đơn vị tính: %

(Nguồn: Sở xây dựng Hà Nội )

Địa bàn (Quận/Huyện)

Loại hình

Năm 2015 Năm 2016

Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3

Ba Đình TC 88 87 86 86 84,43 84,43 84,42 Cầu Giâý TC 89 90 91 90 88,57 88,61 88,60 CC 78 77 78 79 79,33 79,19 79,22 Đống Đa TC 82 80 79 80 79,11 79,25 79,23 Hoàng Mai BD 83 84 85 83 85,06 85,06 86,23 TC 75 75 75 74 75,21 75,43 75,20 Hà Đông TC 79 79 79 78 78,74 78,82 78,85 Long Biên TC 86 85 85 84 84,96 85,21 85,18 Thanh Xuân TC 83 81 82 82 80,42 80,68 80,78 CC 94 95 95 96 95,61 95,61 95,14 Tây Hồ TC 86 86 87 87 87,18 87,35 87,17 CC 78 78 80 79 79,93 79,93 80,19 Bắc Từ Liêm TC 74 73 72 73 73,38 73,69 73,68 Nam Từ Liêm TC 76 75 74 74 74,24 74,40 74,45 CC 77 77 78 77 76,92 76,56 76,11 Hai Bà Trưng TC 100 98 98 98 97,33 97,63 97,67

Một trong những lý do khiến quận Thanh Xuân thu hút các doanh nghiệp và được nhiều người dân lựa chọn an cư bởi khu vực này có tốc độ đơ thị hóa nhanh, hạ tầng đầu tư mở rộng và hiện đại, sự nâng cấp của hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị ngày càng hoàn thiện. Theo các chuyên gia bất động sản, khu vực Thanh Xuân sẽ tiếp tục là điểm nóng đầu tư trong thời gian tới.

Các tuyến đường huyết mạch của quận Thanh Xuân có thể kể tới như: Lê Văn Lương, Nguyễn Trãi, đường vành đai 3, hầm chui nút giao Thanh Xuân, đường sắt trên cao Hà Đông – Cát Linh…Trong quy hoạch chi tiết giai đoạn 2015-2020, UBND quận Thanh Xuân còn đề xuất nâng cấp, xây dựng các tuyến đường giao thông trọng điểm như: đường Vũ Trọng Phụng kéo dài, Nguyễn Tuân, Nguyễn Huy Tưởng… và 3 cầu bắc qua sông Tô Lịch gồm: Cầu qua sông Tô Lịch tuyến đường Tôn Thất Tùng, cầu qua sông Tô Lịch tuyến đường nối Quốc lộ 6 đến Quốc lộ 1A, cầu qua sông Tô Lịch tuyến đường Vương Thừa Vũ kéo dài...

Đặc biệt dự án cải tạo, mở rộng theo quy hoạch phố Nguyễn Tuân (điểm đầu giao với đường Lê Văn Lương; Điểm cuối giao với đường Nguyễn Trãi). Chiều dài toàn tuyến khoảng 1,1km, tổng mức đầu tư dự kiến 380 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2018. Tuyến đường này sẽ góp phần phân luồng giao thơng, hỗ trợ giảm ách tắc giao thông cho đường Nguyễn Trãi, Lê Văn Lương, Ngụy Như Kon Tum và Vũ Trọng Phụng, đảm bảo đồng bộ hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng vệ sinh môi trường trên địa bàn quận Thanh Xuân, tạo tiền đề phát triển thương mại dịch vụ trên địa bàn quận. Đây được xem là những tín hiệu tốt, góp phần cải tạo mạng lưới giao thông trên địa bàn, tránh ùn tắc cũng như mang tới khả năng kết nối mạnh mẽ hơn của quận với các quận huyện và khu vực ngoài Hà Nội (Hình 2.2 a,b,c,d).

Hạ tầng giao thơng ngày càng hồn thiện, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật được đầu tư lớn mạnh và hạ tầng kết nối tại quận Thanh Xuân đã kéo theo sự phát triển dự án bất động sản dọc theo những cơng trình này, thị trường BĐS gần các cơ sở hạ tầng, đường lớn trở nên sơi động hơn. Ta có thể thấy trong vòng 2 năm trở lại đây, khu vực Thanh Xuân đã ghi nhận sự khởi động, mở bán hàng loạt các dự án căn hộ như: Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp nằm tại 72A Nguyễn Trãi Royal City, tổ hợp căn hộ Hapulico, tổ hợp Imperia Garden, Madarin Garden, Diamond Flower Tower, Star City… (Hình2.2c; Hình 2.2 d)

(a) (b)

(c) (d)

Hình 2-2: a:Nút giao cắt Khuất Duy Tiến,Nguyễn Trãi với hệ thống giao thông

hiện đại; b:Tuyến đường Lê Văn Lương với các dự án BĐS chạy dọc 2 bên

đường;c: Khu tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp Royal City;d: Tổ hợp dự án Hapulico Complex

Bên cạnh đó, việc di dời nhiều cơ quan hành chính quan trọng như Trung tâm Hội nghị Quốc gia, các bộ ngành và hướng quy hoạch phát triển mở rộng thành phố về phía Tây đã mở ra nhiều cơ hội và cũng là lý do khiến bất động sản khu vực Thanh Xuân, ngày càng trở nên hấp dẫn hơn. Thực trạng thị trường bất động sản quận Thanh Xuân với kết quả bán hàng tốt nhất thị trường, chiếm tới gần 1/3 tổng thị phần bất động sản của Hà Nội.

2.2.3.Thực trạng sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội

Sự hình thành và phát triển của hệ thống sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân gắn liền với tốc độ phát triển của thị trường BĐS của quận Thanh Xuân (được

đánh giá là một trong những thị trường BĐS phát triển sôi động bậc nhất hiện nay tại Hà Nội).

Để nghiên cứu Thực trạng sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội, tác giả đã tiến hành nghiên cứu hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2011- 2016 và tập trung vào 3 loại mơ hình sàn giao dịch chủ yếu: Sàn giao dịch BĐS trực thuộc các Chủ Đầu Tư phát triển dự án BĐS, Sàn giao dịch BĐS của các công công ty chuyên kinh doanh dịch vụ BĐS, Sàn giao dịch BĐS do cá nhân tự thành lập.

Với mơ hình sàn giao dịch BĐS thuộc các Chủ Đầu Tư phát triển dự án BĐS chọn sàn GDBĐS Hoàng Vương và Sàn GDBĐS Hapulico để điều tra. Đây là 2 sàn GDBĐS có lịch sử phát triển lâu dài, đóng góp vai trị rất quan trọng trong việc tiên phong phát triển dịch vụ phát triển các dự án BĐS và môi giới BĐS trên địa bàn quận Thanh Xuân, và đến thời điểm hiện nay 2 doanh nghiệp này cũng đang phát triển khá ổn định và bền vững.

Với mơ hình sàn giao dịch BĐS của các công ty chuyên kinh doanh dịch vụ BĐS, chọn sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc, sàn GDBĐS Newsatarland. Sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc là một trong những sàn giao dịch BĐS lớn nhất tại Miền Bắc về quy mô và các dịch vụ liên quan đến BĐS. Quy trình hoạt động, sơ đồ tổ chức rất bài bản và chuyên nghiệp, là một trong những sàn BĐS hình mẫu cho nhiều sàn BĐS tại Hà Nội. Sàn GDBĐS NewStarland là một trong những đại lý chuyên phân phối các sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư Vingroup. Với cách tổ chức sàn giao dịch độc đáo và mang tính hiệu quả cao, với việc thành lập nên các Liên minh bán hàng và hệ thống cộng tác viên, sàn BĐS NewStarland có kết quả bán hàng rất đáng chú ý trong các công ty chuyên kinh doanh dịch vụ BĐS tại quận Thanh Xuân.

Mơ hình sàn giao dịch BĐS do cá nhân tự thành lập chọn sàn GDBĐS Kiều Anh. Đây là một sàn giao dịch do một cá nhân bán hàng suất sắc tại đại lý VGP – đại lý chuyên phân phối dịng BĐS nghỉ dưỡng của tập đồn Vingroup thành lập. Với sơ đồ tổ chức khá đơn giản tuy nhiên cũng mang lại nhiều kết quả đáng ghi nhận,vì vậy sàn GDBĐS Kiều Anh được chọn để tiến hành khảo sát, điều tra.

2.2.3.1. Sàn giao dịch bất động Hoàng Vương

Cơng ty Cổ phần Thương Mại Hồng Vương được thành lập vào năm 2002. Hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực Kinh doanh thép xây dựng , Đầu tư kinh doanh Bất động sản, Sàn giao dịch Bất động sản, xây dựng.

Công ty CP Thương ma ̣i Hoàng Vương thành lâ ̣p vào năm 2002, với vốn điều lê ̣ là 5 tỷ đồng . Lĩnh vực hoạt động chính là kinh doanh thép xây dựng , sau mô ̣t thời gian hoa ̣t đô ̣ng , công ty đã đạt được những thành tựu to lớn trong lĩnh vực Thép. Với những thành tựu đã đạt được, Hội đồng quản trị công ty đã mở rộng lĩnh vực hoạt động của mình, tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Công ty cổ phần thương ma ̣i Hoàng Vương tham gia vào lĩnh vực kinh

doanh BĐS sau nhiều đơn vi ̣ khác, tuy nhiên Công ty đã đa ̣t được nhiều thành công lớn cả trên phương diê ̣n kinh doanh cũng như phương diê ̣n đầu tư . Với chiến lược đúng hướng cùng phương châm lấy đạo đức kinh doanh làm nền tảng cho sự phát triển bền vững, công ty đã đạt được những thành công khi đầu tư, cụ thể đã thành công vào dự án Khu đô thị Tiền Phong tại Huyện Mê Linh, Hà Nội.

Cho đến nay cơng ty CP Thương Mại Hồng Vương đang là chủ đầu tư của 3 dự án khu đơ thị tại các vị trí đắc đi ̣a tại Hà Nội và các khu vực lân cận. Ngoài việc tham gia đầu tư trực tiếp vào các dự án bất đô ̣ng sản, công ty cũng nghiên cứu đầu tư thứ cấp, hợp tác cùng các dự án của các chủ đầu tư khác.

Năm 2009, Sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương đươ ̣c thành lâ ̣p, sự ra đời cùa sàn BĐS Hồng Vương như mơ ̣t sự tất ́u, khi Cơng ty cở phần thương mại Hồng Vương đã tham gia đầu tư và kinh doanh BĐS, và BĐS là lĩnh vực thn chớt trong q trình phát triển của cơng ty.

Trong giai đoa ̣n từ ngày thành lâ ̣p đến năm 2014, sàn giao dịch BĐS Hồng Vương đã tạo được nhiều uy tín đới với các Chủ Đầu Tư dự án cũng như đối với các nhà môi giới chuyên nghiê ̣p. Sự phát triển đúng hướng, cùng cách làm viê ̣c chuyên nghiê ̣p đã giúp cho sàn BĐS Hồng Vương có được những sự hợp tác với các Chủ Đầu Tư lớn, trong viê ̣c phân phối và triển khai bán hàng.

Các dự án mà SGDBĐS Hồng Vương phân phới đều là các sản phẩm của công ty Cổ phần thương mại Hồng Vương đầu tư, vì vâ ̣y sàn BĐS sẽ phân phối các sản phẩm đô ̣c quyền. Các dự án mà công ty là Chủ Đầu Tư: Dự án Tiền Phong - khu chung cư cao tầng và nhà ở tại xã Tiền Phong, huyê ̣n Mê Linh, Tp. Hà Nô ̣i. Các sản phẩm mà sàn hơ ̣p tác đầu tư như dự án: Thành phố giao lưu Green Stars tại số 234

Phạm Văn Đồng, dự án chung cư cao cấp Handi Resco mă ̣t đường Lê Văn Lương, tòa tháp chung cư Landmark 51 tại Hà Đông.

Các dự án mà sàn BĐS Hồng Vương hợp tác phân phới như: dự án nhà ở cho công nhân các khu Công Nghiê ̣p tại huyê ̣n Mê Linh; dự án C14 Bô ̣ Công An; dự án Golden Palace; dự án 671 Hoàng Hoa Thám, dự án Hịa Bình Green City, dự án Green Star 234 Phạm Văn Đồng…Ngoài viê ̣c phát triển về quy mô Sàn giao dịch, đây cũng là đơn vị sàn BĐS rất chú trọng đến viê ̣c đào tạo nhân viên, phát triển kỹ năng nghề nghiê ̣p, kiến thức chuyên môn, hướng tới mô ̣t nhà môi giới chuyên nghiê ̣p, mang lại nhiều giá trị cho khách hàng..

b. Mơ hình, cơ cấu tở chức sàn GDBĐS Hồng Vương 1. Mơ hình tổ chức (Hình 2-3 )

Hình 2-3: Sơ đồ tổ chức sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương 2. Trách nhiệm, quyền hạn của cán bộ các bộ phận ( Bảng 2.5) 2. Trách nhiệm, quyền hạn của cán bộ các bộ phận ( Bảng 2.5)

Nhân viên kinh doanh

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Thương Mại Hoàng Vương – Tởng

giám đốc sàn GDBĐS Hồng Vương Phó Tởng Giám đốc Sàn GDBĐS Giám đốc kinh doanh Phòng Hành

chính – Nhân sự Phòng Kế toán

Trưởng phòng Kinh Doanh

Phòng Pháp chế - Marketing

Bảng 2-5: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Hoàng Vương

Stt Chức danh Nhiệm vụ, quyền hạn

1

Tổng Giám đốc

SGDBĐS

- Trách nhiệm: Tổng giám đốc SGDBĐS cũng là Chủ Tịch HĐQT công ty Cổ phần thương ma ̣i Hoàng Vương , nên chịu trách nhiệm quản lý và điều hành chung tồn bộ hoạt động của cơng ty trên các lĩnh vực: Công ty thép, đầu tư BĐS và sàn giao di ̣ch BĐS.

- Quyền hạn: Quyết định cơ cấu tổ chức bộ máy,vị trí chức danh của các cấp dưới trực thuộc ; Trực tiếp quản lý ,đưa ra đi ̣nh hướng , mục tiêu, kế hoa ̣ch năm,quý, tháng của SGDBĐS

- Năng lực: Có chứng chỉ Quản lý và điều hành SGDBĐS, chứng chỉ hành nghề mơi giới và định giá BĐS;

2

Phó Tổng Giám đốc

SGDBĐS

- Trách nhiệm: Tiếp nhâ ̣n và phu ̣ trách các công viê ̣c Tổng giám đốc sàn giao . Quản lý, điều hành hầu như toàn bô ̣ các hoa ̣t đô ̣ng của SGDBĐS, các công tác do Tổng giám đốc sàn giao dịch phân cơng và ủy quyền. Có 2 phó giám đớc SGDBĐS ta ̣i Hoàng Vương Phó giám đốc đối ngoại : phụ trách các công việc đối ngoại , ngoại giao để tìm hiểu thi ̣ trường , hợp tác lấy các sản phẩm BĐS để phân phối.

Phó giám đốc đối nội : phụ trách các công việc trong nôi bộ công ty: tuyển du ̣ng nhân sự , đào ta ̣o nhân sự , đưa ra các chiến lược kinh doanh cho các cấp dưới trực thuô ̣c để tiến hành thực hiê ̣n - Quyền hạn: Trực tiếp quản lý, điều hành các lĩnh vực hoạt động của SGDBĐS được ủy quyền , bố trí sử dụng cán bộ , nhân viên và lao động hợp đồng của sàn giao dịch ; Quản lý tồn bộ quỹ hàng phân phới của cơng ty.

- Năng lực: Có chứng chỉ Quản lý và điều hành SGDBĐS, chứng chỉ hành nghề môi giới và định giá BĐS;

3

Giám đốc Kinh doanh

- Trách nhiệm: Nhâ ̣n trách nhiê ̣m từ Phó Giám Đốc phu ̣ trách đối nô ̣i,chịu trách nhiệm quản lý hoàn toàn bộ phận kinh doanh , đưa ra các chiến lược kinh doanh, đào ta ̣o nhân sự.