CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ SƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
3.3. Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính
3.3.1. Đối soát, phân loại thửa đất
Đối sốt thửa đất trên bản đồ địa chính hoặc tài liệu đo đạc khác (nơi khơng có bản đồ địa chính) sử dụng để xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính so với hồ sơ đăng ký, bản lƣu GCN để đƣa ra danh sách phân loại thửa đất nhƣ sau [6]:
- Thửa đất loại A: bao gồm các thửa đất đã đƣợc cấp GCN có nội dung thơng tin phù hợp với quy định hiện hành và chƣa có biến động.
- Thửa đất loại B: bao gồm các thửa đất đã đƣợc cấp GCN có một số thơng tin chƣa phù hợp với quy định hiện hành và chƣa có biến động.
- Thửa đất loại C: bao gồm các thửa đất đã đƣợc cấp GCN nhƣng đã biến động thơng tin thuộc tính.
- Thửa đất loại D: bao gồm thửa đất đã đƣợc cấp GCN nhƣng đã có biến động ranh giới thửa đất (tách, hợp thửa, điều chỉnh ranh giới...) mà chƣa chỉnh lý bản đồ địa chính;
- Thửa đất loại Đ: các thửa đất đã đƣợc cấp GCN ở nơi chƣa có bản đồ địa chính nhƣng tài liệu đo đạc đã sử dụng để cấp giấy không đủ điều kiện để xây dựng CSDL không gian;
- Thửa đất loại E: trƣờng hợp thửa đất đã đƣợc cấp GCN ở nơi có bản đồ địa chính nhƣng chƣa cấp đổi GCN theo bản đồ địa chính mới;
- Thửa đất loại G: các thửa đất đã kê khai đăng ký nhƣng chƣa đƣợc cấp GCN.
Thực tế tại huyện Phú Xuyên, các bản đồ địa chính đƣợc xây dựng từ năm 2012 đến nay sẽ đƣợc sử dụng để xây dựng CSDL không gian địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vì các bản đồ này vẫn chƣa đƣợc nghiệm thu
nên việc cấp GCN sẽ chƣa đƣợc thực hiện. Nhƣ vậy, khi tiến hành đối soát phân loại thửa đất, huyện Phú Xun sẽ khơng có các thửa đất loại A, B, C, D.
Huyện Phú Xuyên chủ yếu sẽ có các thửa đất loại Đ là những thửa đất đƣợc cấp GCN theo bản đồ dạng giấy, các thửa đất loại E là những thửa đất đƣợc cấp GCN theo bản đồ địa chính dạng số đƣợc thành lập trong giai đoạn trƣớc năm 2012 và các thửa đất loại G là những thửa đã đi kê khai đăng ký nhƣng chƣa đƣợc cấp GCN. Ngoài ra, trong q trình thu thập thơng tin thực tế, có những thửa đất chủ sử dụng là UBND xã, hoặc có những chủ sử dụng không thu thập đƣợc ngày tháng năm sinh. Vì thế, tác giả đề xuất thêm một loại thửa đất nữa trong danh sách phân loại thửa đất là loại “thửa đất khác”. Loại thửa đất này sẽ chứa các thửa đất của UBND xã và các thửa đất không thu thập đƣợc ngày tháng năm sinh.
3.3.2. Điều tra bổ sung thơng tin thuộc tính địa chính
Dựa trên hồ sơ địa chính hiện có, tiến hành các cơng việc sau [6]: xác minh để bổ sung về những nội dung thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng,...) chƣa phù hợp với quy định hiện hành để hồn thiện hồ sơ địa chính; chỉnh lý tài liệu của hồ sơ địa chính (trừ tài liệu đo đạc) đƣợc lựa chọn sử dụng cho việc cập nhật CSDL về những nội dung thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng,...) theo kết quả điều tra bổ sung;
Trên thực tế, huyện Phú Xuyên chỉ quản lý sổ địa chính và sổ đăng ký biến động dạng giấy và vẫn chƣa có dạng số. Chính vì vậy, lƣợng thơng tin thuộc tính địa chính là rất ít, chỉ có một vài thơng tin nhƣ họ tên chủ sử dụng, họ tên ngƣời đồng sử dụng, tính pháp lý của thửa đất,… Để xây dựng CSDL địa chính, cần phải thu thập đầy đủ các thơng tin về chủ sử dụng đất, về tính pháp lý của thửa đất, về GCN đã cấp, về quyền sử dụng đất,… Nhƣ vậy, với mục đích xây dựng CSDL địa chính, tác giả đề xuất cần thu thập các trƣờng thơng tin sau đây:
- Nhóm thơng tin về thửa đất gồm: họ tên chủ sử dụng, giới tính, tờ bản đồ,
số hiệu thửa, địa chỉ chủ sử dụng, địa chỉ thửa đất, mục đích sử dụng đất, diện tích, nguồn gốc hình thành, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng, mã đối tƣợng sử dụng, năm sinh chủ sử dụng, số chứng minh thƣ chủ sử dụng, ngày cấp chủ sử dụng, nơi
cấp chủ sử dụng, họ tên vợ/chồng, năm sinh vợ/chồng, số chứng minh thƣ vợ/chồng, ngày cấp vợ/chồng, nơi cấp vợ/chồng
- Nhóm thơng tin pháp lý thửa đất theo hồ sơ cũ gồm: số tờ bản đồ cũ, số
hiệu thửa cũ, diện tích cũ, chủ sử dụng cũ, số phát hành cũ, số vào sổ cũ, mục đích sử dụng cũ, nguồn gốc sử dụng đất cũ, thời hạn sử dụng đất cũ.
- Nhóm thơng tin về thửa đất đa mục đích gồm: mục đích sử dụng 1, diện tích 1, thời hạn sử dụng 1, nguồn gốc sử dụng 1, mục đích sử dụng 2, diện tích 2, thời hạn sử dụng 2, nguồn gốc sử dụng 2, mục đích sử dụng 3, diện tích 3, thời hạn sử dụng 3, nguồn gốc sử dụng 3.
3.3.3. Cập nhật và chuẩn hóa thơng tin thuộc tính địa chính
Thơng tin thuộc tính địa chính thu thập đƣợc của huyện Phú Xuyên cần phải đƣợc cập nhật thƣờng xuyên và phải đƣợc chuẩn hóa. Nội dung của việc chuẩn hóa thơng tin thuộc tính nhƣ sau:
- Xâu ký tự của cùng một từ (ví dụ tên, họ, địa danh,…) phải đồng nhất trong tồn bộ các tập tin và các trƣờng thơng tin;
- Nhập thông tin ngày tháng (date) phải đúng kiểu dữ liệu;
- Các từ có dấu, cách đánh dấu phải đồng nhất (ví dụ Thuỷ và Thủy,…); - Chỉ nhập đủ các kí tự, nhập các dấu cách chính xác nhƣ trong hồ sơ, khơng nhập thừa các kí tự “dấu cách”;
- Cách viết hoa các ký tƣ (tên riêng, địa danh) phải thống nhất theo quy định chung (Quy định viết hoa, viết tắt Quốc gia) và áp dụng thống nhất cho mọi trƣờng hợp.
Giá trị xâu kí tự thuộc tính thửa đất nhập từ thơng tin trong các sổ và bản đồ cho cùng một thửa đất phải đồng nhất hồn tồn.
Dữ liệu thuộc tính của đối tƣợng khơng gian có chứa các mã liên kết (mã thửa đất) có thể đƣợc xuất dƣới dạng bảng (excel) cho từng thửa đất, sau đó tiếp tục đƣợc nhập bổ sung từ hồ sơ cấp GCN, hồ sơ đăng ký biến động có tính pháp lý mới nhất tƣơng ứng với kết quả chỉnh lý biến động thửa đất. Sau khi nhập đủ các trƣờng thơng tin thuộc tính theo quy định, thực hiện các chức năng chuyển đổi (Convert)
vào CSDL sao cho với một bản ghi dữ liệu thuộc tính từ hồ sơ cấp GCN sẽ tìm thấy một thửa đất không gian tƣơng ứng và ngƣợc lại.
3.3.4. Kiểm tra chất lượng dữ liệu thuộc tính địa chính
Kiểm tra chất lƣợng dữ liệu thuộc tính địa chính bao gồm: Kiểm tra nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin (kiểm tra tên trƣờng trong CSDL địa chính, kiểm tra kiểu giá trị của trƣờng thông tin, kiểm tra quan hệ giữa các trƣờng thơng tin và các nhóm thơng tin); Kiểm tra tính đầy đủ của dữ liệu thuộc tính địa chính (kiểm tra số lƣợng trƣờng thơng tin, kiểm tra tính đầy đủ nội dung dữ liệu của các trƣờng thông tin); Kiểm tra độ chính xác của dữ liệu (kiểm tra độ chính xác mã thửa đất, diện tích thửa, loại đất, địa chỉ thửa đất, loại tài sản, diện tích của tài sản với bản sao GCN, danh sách quyết định cấp GCN hoặc hồ sơ biến động đã giải quyết).
Để đánh giá mức độ đầy đủ của dữ liệu hồ sơ địa chính cần lập danh mục của tất cả các thửa đất đã đƣợc xây dựng dữ liệu khơng gian, trong đó chỉ rõ tình hình cấp mới, cấp đổi của từng thửa đất. Danh mục thửa đất đƣợc thiết lập dựa trên sổ mục kê mới nhất (trƣờng hợp sử dụng kết quả đo đạc, chỉnh lý thành lập bản đồ địa chính để xây dựng CSDL), trên đó bổ sung những thửa đƣợc hình thành do biến động tách/hợp, tính đến thời điểm nhất định để thống nhất với đơn vị cung cấp hồ sơ về số lƣợng đối tƣợng thuộc tính địa chính đƣợc đƣa vào CSDL.
Danh mục thửa đất đƣợc lập bằng file Excel, mỗi thửa đất tƣơng ứng với một dịng với các cột mơ tả về tình trạng hồ sơ cấp GCN (cấp mới, số lần cấp đổi), chƣa cấp GCN (kể cả chƣa hồn thành thủ tục) làm cơ sở để kiểm sốt số đối tƣợng thuộc tính hồ sơ địa chính và số GCN.
Cách kiểm tra đối tƣợng dữ liệu thuộc tính nhƣ sau:
- Những thửa đất đã đƣợc cấp GCN, số đối tƣợng thuộc tính ln bằng số đối tƣợng không gian thửa đất.
- Trong CSDL, dấu hiệu để nhận dạng đối tƣợng thuộc tính đối với thửa đất đã đƣợc cấp GCN là số seri cấp GCN (duy nhất trong CSDL). Số seri phát hành GCN trong CSDL phải trùng với trong sổ địa chính.
- Tổng số đối tƣợng thuộc tính địa chính của 4 trƣờng hợp nêu trên bằng tổng số thửa đất trong dữ liệu không gian.
Kiểm sốt về chất lƣợng dữ liệu thuộc tính địa chính:
- Cấu trúc dữ liệu thuộc tính: số trƣờng thơng tin thuộc tính tuân thủ theo quy chuẩn dữ liệu địa chính, nhƣng trên thực tế, mức độ đầy đủ thông tin phụ thuộc vào hiện trạng hồ sơ thực tế thu nhận đƣợc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Tính đúng của thơng tin thuộc tính: tính đúng đƣợc đánh giá cho từng đối tƣợng thuộc tính địa chính với các tiêu chí sau:
+ Giá trị của mỗi trƣờng thơng tin có đƣợc từ việc nhập tin từ hồ sơ địa chính gốc (GCN, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCN, đơn, hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCN) nhƣng có chuẩn hố lại về kiểu ký tự (date, number, Text…), về thống nhất xâu ký tự thuộc về tên, địa danh, cách viết hoa, dấu cách… trong toàn bộ CSDL các cấp.
+ Giá trị thuộc tính nhập từ hồ sơ và chuẩn hố đƣợc kết nối chính xác với đối tƣợng khơng gian và các thuộc tính thửa đất tƣơng ứng.