CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ SƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
3.2. Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu không gian địa chính
3.2.1. Thu thập, đánh giá, tổng hợp tài liệu
đạc khác đã từng sử dụng để cấp giấy chứng nhận (bản đồ giải thửa, bản đồ quy hoạch xây dựng chi tiết, sơ đồ, trích đo địa chính); bản đồ quy hoạch sử dụng đất; bản lƣu Giấy chứng nhận, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp Giấy chứng nhận, sổ đăng ký biến động đã lập; hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi; hồ sơ đăng ký biến động đất đai và tài liệu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đƣợc lập sau khi hoàn thành cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính; các tài liệu hồ sơ địa chính đã lập trƣớc khi đo vẽ bản đồ địa chính.
Sau khi thu thập tất cả các tài liệu cần thiết, tiến hành phân tích, đánh giá, lựa chọn tài liệu sử dụng xây dựng CSDL địa chính. Dựa trên tình hình dữ liệu thực tế huyện Phú Xuyên, các bản đồ đƣợc xây dựng trong giai đoạn trƣớc năm 2012 cịn thiếu nhiều thơng tin, mức độ chính xác cũng nhƣ mức độ chuẩn hóa cịn thấp, các bản đồ này sẽ đƣợc sử dụng để tham khảo trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu khơng gian địa chính. Tuy nhiên, các bản đồ địa chính xây dựng từ năm 2012 trở này đây lại chủ yếu xây dựng cho đất canh tác (có 3 xã thí điểm đo vẽ lại bản đồ địa chính) và vẫn chƣa đƣợc nghiệm thu, vì thế cơng việc trƣớc mắt cần đẩy nhanh tiến độ nghiệm thu các sản phẩm, đồng thời cần tiến hành đo vẽ bổ sung, cập nhật biến động và biên tập theo đúng quy định hiện hành đối với đất ở và đất canh tác. Nguồn bản đồ này sẽ đƣợc sử dụng để xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính.
Tài liệu để xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính ƣu tiên sử dụng sổ địa chính và bản lƣu giấy chứng nhận. Thực tế huyện Phú Xun sổ địa chính khơng đầy đủ thơng tin, không đƣợc cập nhật chỉnh lý biến động thƣờng xuyên; bản lƣu giấy chứng nhận khơng có đầy đủ, vì thế phải lựa chọn hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp còn thiếu để cập nhật.
Các tài liệu để cập nhật hoặc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính huyện Phú Xuyên bao gồm: hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài liệu giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất (lập sau khi hoàn thành cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính).
Các loại bản đồ đƣợc xây dựng trƣớc năm 2012, các sơ đồ, bản trích đo địa chính đã sử dụng để cấp giấy chứng nhận trƣớc đây thì đƣợc xem xét lựa chọn để
bổ sung vào kho hồ sơ cấp giấy chứng nhận dạng số.
3.2.2. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính từ bản đồ địa chính số
Chuẩn hóa các lớp đối tƣợng khơng gian địa chính theo chuẩn dữ liệu địa chính từ nội dung bản đồ địa chính số sau khi đƣợc chỉnh lý. Kết quả chuẩn hố dữ liệu khơng gian phải xử lý các đối tƣợng địa chính theo chuẩn dữ liệu địa chính.
Các vấn đề cần chuẩn hóa đối với dữ liệu bản đồ của huyện Phú Xuyên nhƣ sau:
- Chuẩn hóa hệ tọa độ: các bản đồ địa chính đƣợc sử dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu khơng gian địa chính phải ở hệ tọa độ quốc gia VN-2000. Tuy nhiên các bản đồ địa chính sử dụng để xây dựng CSDL địa chính vẫn chƣa ở hệ tọa độ theo quy định của Nhà nƣớc, chính vì vậy cần phải chuyển đổi hệ tọa độ của các bản đồ địa chính về đúng hệ tọa độ quốc gia VN-2000 theo quy định của nhà nƣớc.
- Chuẩn hóa hình học: các bản đồ địa chính hiện có của huyện Phú Xuyên còn rất nhiều lỗi về mặt hình học (nhƣ các cạnh bắt chƣa tới, bắt quá,...), một số cơng việc cần thực hiện khi chuẩn hóa hình học các bản đồ địa chính của huyện Phú Xuyên nhƣ sau:
Đối tượng kiểu đường (Line)
+ Làm sạch dữ liệu, loại bỏ đầu thừa, đầu thiếu tại những giao cắt, tiếp nối của đối tƣợng, loại bỏ lỗi chồng đề, tự cắt,...
+ Dựa vào những đối tƣợng ranh thửa là đối tƣơng hình tuyến nhƣ: ranh nhà, vai đƣờng, bờ sông suối,… tạo bổ sung các đối tƣợng theo nhƣ mô tả (định nghĩa) trong chuẩn dữ liệu địa chính để đảm bảo tính đầy đủ của đối tƣợng, bù đủ những đối tƣợng bị mất (“trốn”, theo quy định biên tập bản đồ) bằng lệnh copy trùng và phân lớp cho đúng quy định.
+ Kiểm tra các đối tƣợng “rác” thơng qua chức năng tự động lọc, xố những cạnh thửa quá ngắn (dƣới hạn sai cho phép của loại độ chính xác tƣơng ứng với loại tỷ lệ bản đồ).
Đối tượng kiểu vùng (shape): đối tƣợng kiểu vùng trong CSDL địa chính
+ Thửa đất: từ bản đồ địa chính, đồ hình thửa đất đƣợc tạo thơng qua quan hệ Topo từ ranh thửa đã đƣợc làm sạch ở bƣớc trên. Kết quả chuẩn hố khơng gian thửa đất là lớp Topo thửa đất đƣợc tạo. Lƣu ý là khi chuẩn hoá thửa đất từ bản đồ thƣờng gặp một số trƣờng hợp nhƣ thửa đất có nhãn quy chủ (thƣờng là của tổ chức) nằm trên nhiều tờ, phải thực hiện quy chủ một lần duy nhất tại 1 mảnh, các phần còn lại để trống và cần tham chiếu thơng tin trong các sổ địa chính để làm hợp lý hố; ranh nhà tràn ra ngoài thửa (thƣờng là các trƣờng hợp nhà cơi nới hoặc lỗi chƣa đƣợc xử lý triệt để khi biên tập bản đồ) và cũng cần xác minh để điều chỉnh lại trƣớc khi chuẩn hoá.
+ Tài sản gắn với đất: đồ hình tài sản gắn với đất thƣờng là nhà, cơng trình, vƣờn cây đƣợc tạo từ ranh nhà và các đối tƣợng ranh giới đƣợc điều tra, bổ sung theo mơ tả đối tƣợng địa chính. Khi sử dụng nội dung bản đồ địa chính, những ranh nhà trùng ranh thửa phải thực hiện copy trùng từ ranh thửa và đổi lớp. Để tự động hoá đƣợc khâu này, phần mềm GIS hoặc phần mềm kiểm tra dữ liệu (ví dụ TMV.Data) sẽ tự động tìm kiếm quan hệ ranh nhà thơng qua nhãn nhà nằm trong đồ hình nhà. Điều kiện để tự động hoá là trƣớc khi chạy phần mềm, phải rà soát, kiểm tra thủ cơng tồn bộ đồ hình nhà đã đƣợc gán nhãn đủ và đúng chƣa. Những đồ hình nhà nằm ở nhiều mảnh phải tham chiếu hồ sơ để chuẩn hoá lại cho đúng.
Đối tượng kiểu điểm (Point)
+ Những đối tƣợng dạng điểm đƣợc chuyển trực tiếp từ các file toạ độ vào file *.dgn cho tồn khu đo. Cơng cụ có thể là các file macro hoặc file *.ma hoặc chuyển trực tiếp vào shape file.
- Gán thuộc tính cho đối tƣợng khơng gian địa chính: giá trị thuộc tính của các đối tƣợng khơng gian địa chính đƣợc gán từ các nguồn nhƣ ghi chú trên bản đồ địa chính đồng thời đã đồng bộ với hồ sơ địa chính (số tờ bản đồ, số thứ tự thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng,…) hay thơng tin từ sổ mục kê, sổ địa chính tại thời điểm xây dựng CSDL.
- Hồn thiện dữ liệu khơng gian địa chính: gộp dữ liệu khơng gian địa chính
tƣợng địa chính theo mảnh bản đồ, xử lý đồng bộ thông tin thửa đất trên bản đồ và dữ liệu thuộc tính địa chính, tiến hành gộp dữ liệu khơng gian nhƣ sau:
+ Tổng hợp dữ liệu từ tất cả các mảnh bản đồ địa chính trong xã; + Xử lý những mâu thuẫn tiếp biên, hoàn tất kết quả cuối cùng; + Tiếp biên những đối tƣợng với những xã lân cận.
3.3. Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính
3.3.1. Đối sốt, phân loại thửa đất
Đối sốt thửa đất trên bản đồ địa chính hoặc tài liệu đo đạc khác (nơi khơng có bản đồ địa chính) sử dụng để xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính so với hồ sơ đăng ký, bản lƣu GCN để đƣa ra danh sách phân loại thửa đất nhƣ sau [6]:
- Thửa đất loại A: bao gồm các thửa đất đã đƣợc cấp GCN có nội dung thơng tin phù hợp với quy định hiện hành và chƣa có biến động.
- Thửa đất loại B: bao gồm các thửa đất đã đƣợc cấp GCN có một số thơng tin chƣa phù hợp với quy định hiện hành và chƣa có biến động.
- Thửa đất loại C: bao gồm các thửa đất đã đƣợc cấp GCN nhƣng đã biến động thơng tin thuộc tính.
- Thửa đất loại D: bao gồm thửa đất đã đƣợc cấp GCN nhƣng đã có biến động ranh giới thửa đất (tách, hợp thửa, điều chỉnh ranh giới...) mà chƣa chỉnh lý bản đồ địa chính;
- Thửa đất loại Đ: các thửa đất đã đƣợc cấp GCN ở nơi chƣa có bản đồ địa chính nhƣng tài liệu đo đạc đã sử dụng để cấp giấy không đủ điều kiện để xây dựng CSDL không gian;
- Thửa đất loại E: trƣờng hợp thửa đất đã đƣợc cấp GCN ở nơi có bản đồ địa chính nhƣng chƣa cấp đổi GCN theo bản đồ địa chính mới;
- Thửa đất loại G: các thửa đất đã kê khai đăng ký nhƣng chƣa đƣợc cấp GCN.
Thực tế tại huyện Phú Xuyên, các bản đồ địa chính đƣợc xây dựng từ năm 2012 đến nay sẽ đƣợc sử dụng để xây dựng CSDL không gian địa chính và cấp GCN quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vì các bản đồ này vẫn chƣa đƣợc nghiệm thu
nên việc cấp GCN sẽ chƣa đƣợc thực hiện. Nhƣ vậy, khi tiến hành đối soát phân loại thửa đất, huyện Phú Xun sẽ khơng có các thửa đất loại A, B, C, D.
Huyện Phú Xuyên chủ yếu sẽ có các thửa đất loại Đ là những thửa đất đƣợc cấp GCN theo bản đồ dạng giấy, các thửa đất loại E là những thửa đất đƣợc cấp GCN theo bản đồ địa chính dạng số đƣợc thành lập trong giai đoạn trƣớc năm 2012 và các thửa đất loại G là những thửa đã đi kê khai đăng ký nhƣng chƣa đƣợc cấp GCN. Ngồi ra, trong q trình thu thập thơng tin thực tế, có những thửa đất chủ sử dụng là UBND xã, hoặc có những chủ sử dụng không thu thập đƣợc ngày tháng năm sinh. Vì thế, tác giả đề xuất thêm một loại thửa đất nữa trong danh sách phân loại thửa đất là loại “thửa đất khác”. Loại thửa đất này sẽ chứa các thửa đất của UBND xã và các thửa đất không thu thập đƣợc ngày tháng năm sinh.
3.3.2. Điều tra bổ sung thơng tin thuộc tính địa chính
Dựa trên hồ sơ địa chính hiện có, tiến hành các cơng việc sau [6]: xác minh để bổ sung về những nội dung thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng,...) chƣa phù hợp với quy định hiện hành để hồn thiện hồ sơ địa chính; chỉnh lý tài liệu của hồ sơ địa chính (trừ tài liệu đo đạc) đƣợc lựa chọn sử dụng cho việc cập nhật CSDL về những nội dung thông tin (nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng,...) theo kết quả điều tra bổ sung;
Trên thực tế, huyện Phú Xuyên chỉ quản lý sổ địa chính và sổ đăng ký biến động dạng giấy và vẫn chƣa có dạng số. Chính vì vậy, lƣợng thơng tin thuộc tính địa chính là rất ít, chỉ có một vài thơng tin nhƣ họ tên chủ sử dụng, họ tên ngƣời đồng sử dụng, tính pháp lý của thửa đất,… Để xây dựng CSDL địa chính, cần phải thu thập đầy đủ các thơng tin về chủ sử dụng đất, về tính pháp lý của thửa đất, về GCN đã cấp, về quyền sử dụng đất,… Nhƣ vậy, với mục đích xây dựng CSDL địa chính, tác giả đề xuất cần thu thập các trƣờng thơng tin sau đây:
- Nhóm thơng tin về thửa đất gồm: họ tên chủ sử dụng, giới tính, tờ bản đồ,
số hiệu thửa, địa chỉ chủ sử dụng, địa chỉ thửa đất, mục đích sử dụng đất, diện tích, nguồn gốc hình thành, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng, mã đối tƣợng sử dụng, năm sinh chủ sử dụng, số chứng minh thƣ chủ sử dụng, ngày cấp chủ sử dụng, nơi
cấp chủ sử dụng, họ tên vợ/chồng, năm sinh vợ/chồng, số chứng minh thƣ vợ/chồng, ngày cấp vợ/chồng, nơi cấp vợ/chồng
- Nhóm thơng tin pháp lý thửa đất theo hồ sơ cũ gồm: số tờ bản đồ cũ, số
hiệu thửa cũ, diện tích cũ, chủ sử dụng cũ, số phát hành cũ, số vào sổ cũ, mục đích sử dụng cũ, nguồn gốc sử dụng đất cũ, thời hạn sử dụng đất cũ.
- Nhóm thơng tin về thửa đất đa mục đích gồm: mục đích sử dụng 1, diện tích 1, thời hạn sử dụng 1, nguồn gốc sử dụng 1, mục đích sử dụng 2, diện tích 2, thời hạn sử dụng 2, nguồn gốc sử dụng 2, mục đích sử dụng 3, diện tích 3, thời hạn sử dụng 3, nguồn gốc sử dụng 3.
3.3.3. Cập nhật và chuẩn hóa thơng tin thuộc tính địa chính
Thơng tin thuộc tính địa chính thu thập đƣợc của huyện Phú Xuyên cần phải đƣợc cập nhật thƣờng xuyên và phải đƣợc chuẩn hóa. Nội dung của việc chuẩn hóa thơng tin thuộc tính nhƣ sau:
- Xâu ký tự của cùng một từ (ví dụ tên, họ, địa danh,…) phải đồng nhất trong tồn bộ các tập tin và các trƣờng thơng tin;
- Nhập thông tin ngày tháng (date) phải đúng kiểu dữ liệu;
- Các từ có dấu, cách đánh dấu phải đồng nhất (ví dụ Thuỷ và Thủy,…); - Chỉ nhập đủ các kí tự, nhập các dấu cách chính xác nhƣ trong hồ sơ, khơng nhập thừa các kí tự “dấu cách”;
- Cách viết hoa các ký tƣ (tên riêng, địa danh) phải thống nhất theo quy định chung (Quy định viết hoa, viết tắt Quốc gia) và áp dụng thống nhất cho mọi trƣờng hợp.
Giá trị xâu kí tự thuộc tính thửa đất nhập từ thơng tin trong các sổ và bản đồ cho cùng một thửa đất phải đồng nhất hoàn toàn.
Dữ liệu thuộc tính của đối tƣợng khơng gian có chứa các mã liên kết (mã thửa đất) có thể đƣợc xuất dƣới dạng bảng (excel) cho từng thửa đất, sau đó tiếp tục đƣợc nhập bổ sung từ hồ sơ cấp GCN, hồ sơ đăng ký biến động có tính pháp lý mới nhất tƣơng ứng với kết quả chỉnh lý biến động thửa đất. Sau khi nhập đủ các trƣờng thơng tin thuộc tính theo quy định, thực hiện các chức năng chuyển đổi (Convert)
vào CSDL sao cho với một bản ghi dữ liệu thuộc tính từ hồ sơ cấp GCN sẽ tìm thấy một thửa đất không gian tƣơng ứng và ngƣợc lại.
3.3.4. Kiểm tra chất lượng dữ liệu thuộc tính địa chính
Kiểm tra chất lƣợng dữ liệu thuộc tính địa chính bao gồm: Kiểm tra nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin (kiểm tra tên trƣờng trong CSDL địa chính, kiểm tra kiểu giá trị của trƣờng thơng tin, kiểm tra quan hệ giữa các trƣờng thông tin và các nhóm thơng tin); Kiểm tra tính đầy đủ của dữ liệu thuộc tính địa chính (kiểm tra số lƣợng trƣờng thơng tin, kiểm tra tính đầy đủ nội dung dữ liệu của các trƣờng thông tin); Kiểm tra độ chính xác của dữ liệu (kiểm tra độ chính xác mã thửa đất, diện tích thửa, loại đất, địa chỉ thửa đất, loại tài sản, diện tích của tài sản với bản sao GCN, danh sách quyết định cấp GCN hoặc hồ sơ biến động đã giải quyết).
Để đánh giá mức độ đầy đủ của dữ liệu hồ sơ địa chính cần lập danh mục của tất cả các thửa đất đã đƣợc xây dựng dữ liệu khơng gian, trong đó chỉ rõ tình hình cấp mới, cấp đổi của từng thửa đất. Danh mục thửa đất đƣợc thiết lập dựa trên sổ mục kê mới nhất (trƣờng hợp sử dụng kết quả đo đạc, chỉnh lý thành lập bản đồ địa chính để xây dựng CSDL), trên đó bổ sung những thửa đƣợc hình thành do biến động tách/hợp, tính đến thời điểm nhất định để thống nhất với đơn vị cung cấp hồ sơ về số lƣợng đối tƣợng thuộc tính địa chính đƣợc đƣa vào CSDL.
Danh mục thửa đất đƣợc lập bằng file Excel, mỗi thửa đất tƣơng ứng với một dịng với các cột mơ tả về tình trạng hồ sơ cấp GCN (cấp mới, số lần cấp đổi), chƣa cấp GCN (kể cả chƣa hồn thành thủ tục) làm cơ sở để kiểm sốt số đối tƣợng thuộc tính hồ sơ địa chính và số GCN.