CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.2. Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
1.3.2.1 Khái quát về tổ chức và hoạt động của SGDBĐS ở Việt Nam
Thực tế ở nước ta những năm qua cho thấy thị trường bất động sản không ổn định
- Hai “cơn sốt” vào năm 1994 và 2006 đã đẩy giá BĐS đến mức cao kỷ lục trong một thời gian ngắn; BĐS thuộc dự án xây dựng các khu đô thị mới, gồm căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 đến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia có thu nhập bình qn trên đầu người cao hơn Việt Nam. Theo đó, giá thuê văn phịng cũng cao khơng kém.
- Sau các “cơ sốt” là trạng thái “đóng băng” của Thị trường bất động sản vào các năm: (1996-1997) và (2008-2010); giao dịch bất động sản trên thị trường giảm; tuy nhiên giá nhà đất vẫn ở mức cao;
- Trong giai đoạn từ 2008 đến nay thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng băng”; giao dịch bất động sản trên thị trường giảm hoặc khơng có giao dịch; giá nhà ở, đất ở giảm mạnh.
Thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay có những đặc điểm chủ yếu như sau:
a) Thị trường phát triển nóng: đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đã chọn TTBĐS, một thị trường đang phát triển “nóng” tạo Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỷ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỷ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư.
b) Thị trường thiếu minh bạch: TTBĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là “sân chơi” của những “đại gia” và các nhà đầu tư lớn, trong khi thị trường nhà đất ở các quốc gia phát triển luôn hướng đến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân. Ở Việt Nam, điển hình là ở các đơ thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60%. Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin để mua được một căn hộ mà thường phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng.
c) Chi phí đền bù, giải tỏa đất cao: Giá đất tăng dẫn đến chi phí giải tỏa, đền bù tăng cao, đồng nghĩa với chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tốn kém hơn, càng khó khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng.
d) Giá nhà đất cao: Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lay-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ có 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Chưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia
đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu - 5 triệu đồng/tháng thì cũng khơng thể mua được một căn hộ như vậy.
đ) Chi phí sản xuất kinh doanh tăng: Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì khơng cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay.
e) Giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngồi: Các cơng ty nước ngồi sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá th văn phịng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thì sẽ là khơng hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển hoặc các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan…
g) Nguy cơ lạm phát: Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các cơng trình chưa hồn tất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta.
h) Tăng khoảng cách giàu nghèo: Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn.(Lê Xuân Bá, 2006) [2]
1.3.2.2. Tổ chức và hoạt động của SGDBĐS tại một số địa phương - Tổ chức và hoạt động của SGDBĐS TP. Hồ Chí Minh
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dịng chảy của vốn đầu tư từ các tập đồn nước ngoài đã “cuồn cuộn chảy” vào TTBĐS Thành phố Hồ Chí Minh. Số liệu thống kê cuối năm 2007 cho thấy, TTBĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước
ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007 đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu USD gần gấp 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng số vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD.
(ii) Trước và sau các “cơ sốt” là trạng thái đóng băng của thị trường bất động sản (1992 - 1993), (1996 - 1997); (2001 - 2002); (2008 - 2010); Trong giai trong thời gian này, giao dịch bất động sản trên thị trường giảm; tuy nhiên giá nhà đất vẫn ở mức cao ;
(iii) Do tác động cảu khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008; thị trường bất động sản nước ta cũng rơi vào trạng thái “đóng băng” ; Hiện tại giao dịch bất động sản trên thị trường giảm hoặc khơng có giao dịch; giá nhà ở, đất ở giảm mạnh
+ Phân khúc thị trường văn phịng cho th: hiện Thành phố Hồ Chí Minh có tổng cộng 138 văn phòng thuộc tất cả các hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000 m2. Giá thuê trung bình cho tất cả các hạng văn phòng được ghi nhận khoảng 30 USD/m2/tháng. Tổng cộng nguồn cung tính đến cuối năm 2010 khoảng 315.000 m2, tập trung chủ yếu ở 3 dự án lớn là Vincom Tower, Bitexco Financial Tower và A&B Tower. Cho dù nhu cầu tăng mạnh nhưng giá cho thuê lại giảm từ 3% đến 8% tùy theo các phân khúc do nguồn cung vẫn dồi dào.
+ Phân khúc thị trường nhà ở: cuối năm 2007 đầu năm 2008: TTBĐS Thành phố Hồ Chí Minh rất sơi động, tình hình giao dịch nhà và giá nhà tăng nhanh chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn, giá nhà tại Q1 có giá từ 25 - 28 triệu/m2 hoặc 2300 - 5500 USD/m2; Phú Mỹ Hưng giá từ 2.500 - 4.000 USD/m2 và 25 - 31 triệu/m2 tùy từng dự án; Từ tháng 2 đến hết tháng 6 năm 2008: giá đất và giá nhà bị giảm nhẹ từ 15 - 20%, có dự án giảm đến 60% như dự án Phú Xuân - Nhà Bè.
Năm 2010 thị trường nhà ở đã có phần khởi sắc, theo thơng tin từ các sàn GDBĐS cho thấy lượng yêu cầu mua nhà đã tăng khoảng 25%; tính đến q II năm 2010 có đến 17 dự án nhà ở được chào bán ra thị trường, trong đó phân khúc nhà
với giá bán trung bình khoảng 980 USD/m2. Dự kiến có khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ hoàn tất xây dựng trong một vài năm tới, 26 dự án tương lai với ước tính khoảng 6.900 căn hộ sẽ được tung ra bán cho đến cuối năm 2010.
+ Phân khúc thị trường khách sạn: hiện tại, TP. HCM có 13 khách sạn 5 sao với khoảng 4.100 phòng, 8 khách sạn 4 sao với 1.300 phòng và 39 khách sạn 3 sao với 3.400 phòng . Nguồn cung phòng khách sạn trong tương lai sẽ tiếp tục tập trung ở quận 1, chiếm khoảng 77% tổng nguồn cung tương lai; khi cơ sở hạ tầng ở TP. HCM được phát triển đồng bộ, nguồn cung khách sạn sẽ mở rộng sang các quận lân cận như quận 2, quận 7, Tân Bình, Phú Nhuận. Những khách sạn cao cấp 4 và 5 sao dự kiến sẽ phát triển ở khu vực Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm.
+ Phân khúc thị trường bán lẻ: khối trung tâm bán lẻ cũng sôi động hơn khi các nhà bán lẻ đang tích cực tìm th những mặt bằng tốt nhất nhằm quảng bá mạnh mẽ cho thương hiệu. Trong những năm 2010, dự kiến có khoảng 100.000 m2 mặt bằng bán lẻ mới được đưa vào thị trường. Dự kiến năm 2012 trở đi sẽ là những năm đáng chú ý đối với thị trường bán lẻ TP. HCM khi có tới trên 400.000 m2
mặt bằng mới được đưa vào hoạt động.
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản: trong giai đoạn 2003 - 2008, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã giao tổng cộng 475 dự án nhà ở cho các doanh nghiệp, với tổng diện tích đất hơn 4.000 ha. Hiện nay trên địa bàn Thành phố có khoảng 19.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đa số là doanh nghiệp nhỏ thiếu kinh nghiệm, vốn ít, nên chỉ đầu tư những dự án nhỏ lẻ.
- Tổ chức và hoạt động của SGDBĐS TP. Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng hiện là một đơ thị có quy mơ dân số và quỹ nhà ở lớn nhất Miền Trung, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và khoa học kỹ thuật, đồng thời đảm nhiệm vai trò là động lực thúc đẩy sự phát triển chung đối với cả khu vực kinh tế trọng điểm Miền Trung. Năm 2005, tạp chí Forbes bầu chọn biển Đà Nẵng là một trong những bãi biển đẹp và hấp dẫn. Hai sân golf 18 lỗ đi vào hoạt động vào
năm 2008 tại Đà Nẵng và Hội An, trong tương lai gần thành phố biển miền trung này sẽ khởi sắc với dòng vốn đầu tư nước ngoài như Dự án golf Bà Nà 12 triệu USD của nhà đầu tư Hàn Quốc sẽ xây dựng tại xã Hòa Ninh - huyện Hòa Vang - Đà Nẵng. Khu du lịch biển Bãi Bắc với các resort và các dự án khách sạn 5 sao được xây dựng tại bán đảo Sơn Trà với diện tích quy hoạch 475.600 m2. Tất cả những số liệu đó cùng với dự án đường ven biển Sơn Trà - Điện Ngọc; Thành phố mở rộng và nâng cấp san bay quốc tế Đà Nẵng; mở rộng quốc lộ 1A, 1B cho thấy:
+ Phân khúc thị trường khách sạn: tính đến hiện nay toàn thành phố Đà Nẵng hiện có 23 khách sạn và khu nghỉ mát từ 3 sao trở lên, cung cấp khoảng 1.733 phòng, giá thuê phòng khá đa dạng. Khách sạn và khu nghỉ mát 5 sao và 4 sao có giá th trung bình lần lượt là 97 USD và 70 USD một đêm. Còn giá phịng trung bình của khách sạn 3 sao chỉ khoảng 20 USD một đêm. Không kể đến 3 khách sạn là Bamboo Green Harbourside, Lantern và Biển Đơng resort đang đóng cửa để nâng cấp, trong 5 năm tới, sẽ có 42 dự án khách sạn dự kiến tham gia vào thị trường khách sạn Đà Nẵng, cung cấp thêm khoảng 7.000 phòng từ 3 ddeens sao cho phân khúc thị trường này.
+ Phân khúc thị trường biệt thự nghỉ dưỡng: từ quý 3/2009 đến nay đã có trên 300 biệt thự được bán từ 7 dự án. Dọc bờ biển thành phố Đà Nẵng, có khoảng 13 dự án được quy hoạch với 670 biệt thự sẽ tham gia thị trường trong vài năm tới. Ngoài ra, đến năm 2015 sẽ có 15 dự án căn hộ được quy hoạch phát triển tại thành phố Đà Nẵng, cung cấp khoảng 7.600 căn hộ cho thị trường.
+ Phân khúc thị trường văn phịng cho th: tồn thành phố hiện có 19 cao ốc văn phịng với tổng diện tích khoảng 62.500 m2. Quận Hải Châu chiếm gần 80% tổng diện tích văn phịng cho thuê. Hầu hết các cơ quan nhà nước cũng đặt tại quận này. Số còn lại chủ yếu tại quận Thanh Khê. Đa số giá thuê văn phòng tại Đà Nẵng nằm trong khoảng từ 6 - 15 USD/m2/tháng. Một vài cao ốc khác như Indochina Riverside Tower và công viên phần mềm Đà Nẵng có giá trên 15USD/m2/tháng. Dự đốn có gần 143.000 m2 văn phòng cho thuê tham gia thị trường Đà Nẵng trong 5
năm tới. Trong đó, 2/3 diện tích cho th tham gia thị trường nằm ở quận trung tâm Hải Châu, tiếp theo là quận Sơn Trà và Thanh Khê.
+ Phân khúc thị trường bán lẻ: mặc dù là trung tâm kinh tế của miền Trung Việt Nam sang thị trường bán lẻ tại Đà Nẵng vẫn còn non trẻ. Đa số người dân Đà Nẵng ưa mua sắm tại những khu chợ truyền thống và cửa hàng bán lẻ dọc đường vì tính thuận tiện, địa điểm và giá cả phải chăng. Tuy nhiên, tổng nguồn cung thị trường mặt bằng bán lẻ tại các dự án trung tâm thương mại của Đà Nẵng cũng khá lớn với khoảng 114.000 m2. Dự kiến trong 4 năm tới, ngành bán lẻ Đà Nẵng sẽ cung cấp tới 16 dự án bán lẻ, chủ yếu là trung tâm thương mại và siêu thị. Khoảng 260.000 m2 diện tích bán lẻ được dự đốn sẽ gia nhập thị trường từ năm 2010 đến 2013. Một nửa dự án hiện tại đang được xây dựng. Các dự án còn lại đang trong giai đoạn quy hoạch hoặc thiết kế, hoặc thậm chí bị trì hỗn. (http://tongketthitruongbatdongsan2011) [37]
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA MỘT SỐ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI