quận Hà Đôn g- TP Hà Nội
2.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa
a. Thực trạng hình thành và phát triển sàn GDBĐS
- Số lượng sàn giao dịch bất động sản
Tốc độ phát triển của sàn giao dịch bất động sản tại quận Hà Đông diễn ra tương đối chậm so với các quận, huyện khác của Hà Nội. Sau 7 năm từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực (năm 2006), đến cuối năm 2013 trên địa bàn quận có 19 sàn đi vào hoạt động. Chỉ chiếm 5,9% trên tổng số 322 sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký hoạt động trên địa bàn Hà Nội. Đến nay, khi luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời tình hình vẫn chưa được cải thiện nhiều.
- Loại hình sàn giao dịch bất động sản
Có 3 loại hình sàn GDBĐS hoạt động trên địa bàn quận Hà Đông bao gồm: (1) Sàn giao dịch bất động sản do công ty đầu tư kinh doanh bất động sản thành lập;
lập; (3) Sàn giao dịch bất động sản do tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập.
- Thực hiện các quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Qua kết quả điều tra cho thấy tất cả các sàn đều đã đáp ứng được những yêu cầu về điều kiện để thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo tiêu chuẩn quy định của nhà nước.
Các sàn đều có đầy đủ tư cách pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản; Tên giao dịch của các sàn đa phần là dễ nhớ, biểu hiện rõ ràng và có địa chỉ giao dịch ổn định ít nhất là 1 năm theo quy định; Có cơ cấu tổ chức, quy chế hoạt động phù hợp với nội dung hoạt động của sàn.
Về cơ sở vật chất phục vụ hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: các sàn đều có diện tích lớn hơn so với quy định của nhà nước như sàn GDBĐS TSQ có diện tích 190m2, sàn BĐS BIC Việt Nam 360m2, sàn BĐS ICC 250m2…(theo quy định sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động mơi giới, giao dịch và thêm 20m2
cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung); có đầy đủ máy móc trang thiết bị, kết nối Internet đáp ứng được yêu cầu giao dịch ngay cả khi có số lượng khách hàng lớn.
Về nhân lực: cán bộ, nhân viên của các sàn đều có trình độ Cao đẳng trở lên; Giám đốc và Phó Giám đốc đều đã hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, có chứng chỉ hành nghề; Nhân viên trong các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ đa phần đã qua đào tạo nghiệp vụ về môi giới bất động sản và định giá bất động sản, có chứng chỉ hành nghề theo quy định của nhà nước. (chi tiết bảng 2.11)
Bảng 2.11: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS
STT Quy định pháp luật Sàn GDBĐS Coma 18 Sàn GDBĐS Đất Vàng Sàn GDBĐS Thành Phát 1
Sàn GDBĐS phải có diện tích tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2
cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung
280 180 150
2
Người quản lý, điều hành sàn GDBĐS phải có giấy chứng nhận đã hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành SGDBĐS 02 (GĐ, PGĐ) 02 (GĐ, PGĐ) 02 (GĐ, PGĐ) 3 Điều kiện thành lập SGDBĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ mơi giới BĐS 12 10 06 4
Điều kiện hoạt động dịch vụ Định giá BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá BĐS
06 03 03
- Hiệu quả hoạt động (bảng 2.12)
Bảng 2.12 : Số lượng giao dịch bất động sản tại các sàn GDBĐS
Nội dung Sàn GDBĐS Coma 18 Sàn GDBĐS Đất Vàng Sàn GDBĐS Thành Phát Tổng số giao dịch TB/tháng Tỷ lệ giao dịch thành công (%) Tổng số giao dịch TB/tháng Tỷ lệ giao dịch thành công (%) Tổng số giao dịch TB/tháng Tỷ lệ giao dịch thành công (%) Phân phối dự án 55 - 60 70 60 - 70 65 - 75 20 - 30 65 Môi giới mua - bán 20 - 30 60 30 - 40 65-70 Môi giới
thuê - cho thuê
Quảng cáo
BĐS 15 - 20 60 - 70
Về phân phối dự BĐS: Sàn GDBĐS Đất Vàng thực hiện nhiều giao dịch trong tháng nhất với tỷ lệ thành công cao nhất (từ 65 - 75% tùy từng dự án), cao nhất trong số các sàn đã điều tra
Về môi giới mua - bán BĐS: Sàn GDBĐS Thành Phát thực hiện trung bình 30 - 40 giao dịch mỗi tháng, cao nhất trong số các sàn đã điều tra.
Về thuê - cho thuê BĐS: Sàn GDBĐS Thành Phát cũng thực hiện nhiều giao dịch nhất mỗi tháng. Con số này chủ yếu là cho thuê căn hộ, lượng cho thuê văn phịng khơng đáng kể. Sàn GDBĐS Coma 18 chủ yếu mơi giới văn phịng cho thuê phục vụ ngay cho cơng trình xây dựng của tập đồn.
Về Quảng cáo BĐS: Sàn GDBĐS Coma 18 thực hiện 15 - 20 giao dịch mỗi tháng, tỷ lệ thành công 60 - 70%, cao nhất trong số các sàn điều tra.
Về mức thu phí và hoa hồng: Luật Kinh doanh bất động sản 2006 không quy định cụ thể về mức thu lệ phí và hoa hồng khi giao dịch bất động sản thông qua sàn, mà do sự thỏa thuận giữa các bên. Qua kết quả điều tra cho thấy cơ bản các sàn đều có mức thu phù hợp với thực tế:
+ Mức thu lệ phí từ 150 - 300.000 VNĐ cho mỗi trường hợp quảng cáo bất động sản cho đến khi diễn ra giao dịch thành công.
+ Tỷ lệ hoa hồng cho mỗi giao dịch mua - bán thường giao động từ 0,5% (với BĐS có giá trị lớn hơn 3tỷ) và 1% (với BĐS có giá trị nhỏ hơn 3tỷ). Trên thực tế có nhiều trường hợp thì phí mơi giới này thường là một con số cố định (có thể cao hơn hoặc thấp hơn tỷ lệ trên) tùy vào điều kiện của bất động sản diễn ra giao dịch.
+ Tỷ lệ hoa hồng cho mỗi giao dịch thuê - cho thuê thường là 50% - 100% tiền thuê của một tháng.
b. Những mặt tích cực đã đạt được
Từ các kết quả điều tra, khảo sát tình hình hoạt động của một số sàn GDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông - Tp.Hà Nội cho thấy những mặt được chủ yếu như sau:
- Các sàn GDBĐS đều là thành viên của mạng lưới các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
- Tổ chức của các sàn GDBĐS có tư cách pháp nhân đầy đủ, có quy chế hoạt động và quy trình phục vụ khách hàng phù hợp với quy định pháp luật hiện hành về quản lý sàn GDBĐS.
- Người quản lý, điều hành các sàn GDBĐS và hầu hết các cán bộ, nhân viên đều có trình độ chun mơn từ Cao đẳng trở lên, đã trải qua đào tạo nghiệp vụ và có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
- Các sàn GDBĐS có vị trí thuận lợi và diện tích sử dụng cho giao dịch lớn hơn so với tiêu chuẩn quy định.
- Các sàn GDBĐS đã cung cấp thông tin BĐS (được niêm yết tại sàn, trên báo, tạp chí, truyền hình, internet…); cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp luật, mơi giới, định giá BĐS, góp phần xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, thơng thống, tn thủ pháp luật.
Để đánh giá hiệu quả hoạt động của các sàn GDBĐS trên địa bàn quận Hà Đông, học viên đã tiến hành điều tra khảo sát 2 sàn GDBĐS (có yếu tố nước ngồi) trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội. (chi tiết thể hiện trong bảng 2.13)
Bảng 2.13: Thông tin các sàn GDBĐS điều tra bổ sung:
Tên sàn Loại hình Địa chỉ Các nội dung hoạt động Các dự án điển hình
Sàn GDBĐS EZ Việt Nam SGDBĐS TCCN. KDDVBĐS Số 16 Lô, 14B, đường Trung Yên 5, Trung Hòa Cầu Giấy, Tp Hà Nội Môi giới, quảng cáo, quản lý, tư vấn BĐS…
- Chung cư Đơng Đơ – 106 Hồng Quốc Việt - Chung cư Hei Tower Điện Lực
- Chung cư Thăng Long Victory - KĐT mới Nam An Khánh Sàn GDBĐS Venus SGDBĐS CTKDDVBĐS Tầng 20, tòa nhà HH2 Bắc Hà, Tố Hữu, Thanh Xuân, TP Hà Nội Môi giới, định giá, tư vấn, quản lý, quảng cáo BĐS… - Chung cư 136 Hồ Tùng Mậu – Vinaconex 7 - Chung cư 89 Phùng Hưng
- Chung cư CT1 Trung Văn – Vinaconex 3
Nguồn: số liệu điều tra.
Kết quả điều tra cho thấy, hiệu quả hoạt động của các sàn GDBĐS này tương đối cao so với các sàn GDBĐS tại quận Hà Đông. Cụ thể như sau:
- Về dịch vụ môi giới và phân phối các dự án bất động sản:
Sàn GDBĐS EZ Việt Nam đã tham gia trực tiếp phân phối rất nhiều dự án BĐS trong và ngoài Hà Nội như: Chung cư Hei Tower - Điện Lực – Thanh Xuân, Chung cư Đơng Đơ – 106 Hồng Quốc Việt – Cầu Giấy.
Số lượng giao dịch và tỷ lệ giao dịch thành cơng bình quân tháng rất cao, thể hiện tại bảng 2.14.
Bảng 2.14: Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng tại sàn GDBĐS EZ VN VN
Nội dung Tổng số giao dịch/tháng (BĐS)
Tỷ lệ giao dịch thành công (%)
Phân phối dự án BĐS 65 - 75 70 - 80
Môi giới mua - bán BĐS 15 - 25 70 - 80
Môi giới thuê - cho thuê BĐS 15 - 20 60 - 70
Nguồn: số liệu điều tra.
Ngoài ra sàn GDBĐS EZ Việt Nam còn cung cấp dịch vụ quảng cáo BĐS và quản lý BĐS trọn gói đối với dự án chung cư Hei Tower - Điện Lực và chung cư Đơng Đơ – 106 Hồng Quốc Việt. Điều này địi hỏi sàn EZ Việt Nam phải có lực lượng nhân sự có trình độ tốt và có tính chun mơn hóa cao, được đào tạo bài bản và trải qua các khóa học nâng cao về dịch vụ quản lý bất động sản.
- Về dịch vụ tư vấn BĐS và định giá BĐS:
Khác với phần lớn các sàn GDBĐS khác trên địa bàn Hà Nội, VenusLand là một sàn GDBĐS chuyên cung cấp các dịch vụ về tư vấn BĐS (tư vấn về quản lý dự án, nghiên cứu thị trường, marketing phân phối sản phẩm…) và dịch vụ định giá bất động sản mà khách hàng chủ yếu là các tập đoàn, các chủ đầu tư của những dự án BĐS.
Venusland là một trong những sàn GDBĐS có lực lượng nhân sự rất tốt theo điều tra sàn có hơn 50 nhân sự tại tất các bộ phận. Lực lượng nhân sự tại sàn đều có trình độ chun mơn Đại học trở lên, các cán bộ tại những bộ phận chuyên trách đều được trải qua đào tạo bài bản, có trình độ cao, khơng ít người đã được đào tạo ở nước ngồi…Bên cạnh đó sàn BĐS Venus được trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật rất cao bên cạnh những trang thiết bị văn phòng cơ bản như Tivi màn hình rộng, máy in màu khổ lớn, máy chiếu Projector, hệ thống bảng điện tử.
Sàn GDBĐS Venus đã từng tham gia cung cấp các dịch vụ BĐS cho các dự án như: Khu đô thị Thành phố giao lưu – Green Star, chung cư HH4 – Linh Đàm, tổ hợp chung cư Vinaconex 7 Housing Complex…
c. Những mặt cịn tồn tại thiếu sót
- Số lượng tăng nhanh nhưng quy mô tổ chức, nội dung hoạt động dịch vụ còn hạn chế.
- Pháp luật cho phép nội dung hoạt động của sàn GDBĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế hầu như các sàn GDBĐS (trong phạm vi điều tra của đề tài) đều không cung cấp đầy đủ tất cả các dịch vụ nêu trên mà chủ yếu tập trung chính vào dịch vụ mơi giới BĐS (mua - bán; thuê - cho thuê).
Hoạt động của sàn GDBĐS cịn thiếu tính chun nghiệp
- Trụ sở của các công ty, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn GDBĐS quy mơ chưa lớn (diện tích mặt bằng dưới 200m2
), phần lớn phải thuê địa điểm đặt trụ sở nên thiếu tính ổn định.
- Cơ sở vật chất kỹ thuật còn khá nghèo nàn, thiết bị chủ yếu là máy tính cá nhân và các thiết bị văn phịng như Máy in, Photocopy, Fax…
Qua điều tra khảo sát cho thấy các sàn GDBĐS trên địa bàn quận Hà Đơng có cơ sở vất chất và chất lượng không cao so với 2 sàn GDBĐS (có yếu tố nước ngoài) trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội đã nêu trên. Điều này hạn chế và ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượng dịch vụ cũng như hiệu quả hoạt động của sàn GDBĐS.
- Nguồn nhân lực chưa phát triển: cán bộ quản lý, nhân viên của sàn GDBĐS tuy đa số có trình độ chun mơn từ Cao đẳng trở lên nhưng được đào tạo từ các chuyên ngành khác nhau. Một số trường hợp mới chỉ được trang bị những kiến thức sơ lược về thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản thơng qua các khóa học ngắn hạn tại các trung tâm đào tạo, đủ để có giấy chứng nhận “đã qua đào tạo” để làm hồ sơ đăng ký cấp chứng chỉ hành nghề (môi giới BĐS và định giá BĐS)
Hiệu quả hoạt động của các sàn GDBĐS còn thấp, chưa đáp ứng yêu cầu hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật
- Về dịch vụ môi giới BĐS:
+ Sàn giao dịch BĐS có số lượng giao dịch và tỷ lệ giao dịch mua - bán thành công cao nhất là sàn GDBĐS Đất Vàng.
+ Sàn giao dịch BĐS có số lượng giao dịch và tỷ lệ giao dịch thuê - cho thuê thành công cao nhất là sàn GDBĐS Thành Phát.
+ Sàn GDBĐS do các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập có số lượng giao dịch bình quân hàng tháng cao hơn nhiều so với các loại hình sàn GDBĐS khác cho thấy tầm quan trọng trong khâu “tiêu thụ sản phẩm” của các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản hiện tại là rất lớn. Hiện tượng độc quyền trong việc phân phối dự án của các sàn GDBĐS do công ty đầu tư kinh doanh BĐS thành lập vẫn còn tồn tại, trong khi điều kiện thị trường nhà ở “cầu” lớn hơn “cung” như hiện nay, do đó cơ hội tiếp cận với sản phẩm của khách hàng vẫn cịn tương đối khó khăn. Bên cạnh đó chính việc độc quyền ấy càng tạo điều kiện nảy sinh những vi phạm, tiêu cực trên thị trường bất động sản (ôm hàng, làm giá…).
- Về các dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS hầu hết không được các sàn chú trọng phát triển hoạt động do nhu cầu không cao và chủ yếu hoạt động bổ trợ cho dịch vụ môi giới BĐS.
Các sàn GDBĐS trên địa bàn quận Hà Đơng có hiệu quả hoạt động tương đối thấp so với 2 sàn GDBĐS (có yếu tố nước ngồi) trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội đã nêu trên. Tỷ lệ giao dịch thành công chưa cao, phổ biến từ 50 - 60%. Bên cạnh đó số lượng và chất lượng của dịch vụ quản lý BĐS cịn rất thấp và khơng có lực lượng nhân sự chun mơn hóa như một số sàn BĐS tại Hà Nội.
CHƢƠNG 3 : ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG NĂNG LỰC HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI