2.3. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường,hỗ trợ và tá
2.3.2. Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn
Khu đơ thị Xi măng nằm về phía Tây Nam thành phố, thuộc địa giới hành chính phường Thượng Lý quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng. Khu vực lập quy hoạch chi tiết Khu đơ thị Xi măng có ranh giới như sau:
- Phía Nam tiếp giáp với đường Hà Nội (Quốc lộ 5 cũ) - Phía Tây tiếp giáp với đường nối cầu Bính
- Phía Bắc tiếp giáp với sơng Cấm đi huyện Thủy Nguyên - Phía Đơng tiếp giáp với sơng Thượng Lý
Tổng diện tích đất trong ranh giới lập quy hoạch chi tiết dự án khu Đô thị Xi măng hải Phòng là: 786.051m2 (78,6051 ha). Với tổng số dân theo quy hoạch: 1.300 hộ gia đình cá nhân và 09 Tổ chức sử dụng đất.
Hình 2.1: Sơ đồ mô phỏng Khu đô thị Xi măng
Cách dự án khoảng 500m là trụ sở hành chính của Quận Hồng Bàng. Từ dự án có thể đến các cửa ngõ phía Nam và phía Đơng của thành phố một cách thuận lợi. Theo đường Hà Nội đi khoảng 50m về phía Đơng sẽ đến cầu Xi măng đi vào thành phố với những danh nổi tiếng của quận cũng như của thành phố Hải Phòng.
Bảng 2.5: Tổng diện tích các loại đất thu hồi của dự án
Loại đất Tổng diện tích thu hồi (ha)
Đất sản xuất kinh doanh phi NN (ha) Diện tích đất ở (ha) Đất giao thơng (ha) Phường Thượng Lý 78,6051 58,4943 19,7231 0,3876 Tổng 78,6051 58,4943 19,7231 0,3876
Nguồn: Ban quản lý dự án KĐT Xi măng
2.2.3 Mục tiêu của dự án
- Cụ thể hóa quy hoạch chung của thành phố Hải Phòng, quy hoạch chi tiết, khu vực Bắc Sơng Cấm đã UBND thành phố Hải Phịng phê duyệt.
- Hình thành một khu đô thị ổn định, đồng bộ cả về hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo cho sự phát triển ổn định, bền vững và thực hiện chương trình Phát triển nhà ở của Thành ủy và UBND thành phố Hải Phòng.
- Xây dựng khu Đô thị hiện đại, đồng bộ về cơ sở hạ tầng, điểm nhấn về kiến trúc phía Tây thành phố, bảo tồn các di tích văn hóa, lịch sử ngành Xi măng, thân thiện với mơi trường phù hợp với yêu cầu phát triển Đơ thị thành phố Hải Phịng đến năm 2020 và những năm tiếp theo.
- Khai thác hiệu quả quỹ đất đô thị, tăng thêm quỹ nhà phục vụ nhu cầu đồng bộ về nhà ở cho người dân thành phố cảng, quỹ nhà di dân GPMB, quỹ nhà cho cán bộ viên chức, đồng thời tạo mơi trường sống thích hợp cho dân cư hiện có trong khu vực.
- Quy hoạch chi tiết được duyệt là căn cứ để Chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng và chính quyền địa phương cũng như cá đơn vị có chức năng quản lý xây dựng theo quy hoạch.
2.2.4 Quy hoạch chi tiết dự án
Khu vực nghiên cứu Quy hoạch chi tiết có diên tích đất 786.051 m2 với các chức năng sử dụng đất như sau:
a/ Đất khu cơng trình phức hợp (cao tầng) (ký hiệu: PH.A, PH.B, PH.C, PH.D, PH.E, PH.F): cơng trình xây dựng các tòa nhà tại vùng này (văn phòng, thương mại, khách sạn, vui chơi giải trí, nhà tái định cư và các căn hộ cho thuê) sẽ được bố trí dọc theo đường ra cầu Bính và đường Hà Nội, tường của tịa nhà trùng với chỉ giới xây dựng và và mặt tiền sẽ quay ra đường. Tổng diện tích 271.975 m2.
b/ Đất khu bảo tàng, nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Xi măng (ký hiệu: BT): đây là biểu tượng cho khu Đơ thị Xi măng Hải Phịng, nhằm hình thành cảnh quan thống nhất với khu phức hợp PH.F. Tổng diện tích 39.178 m2.
c/ Đất khu khách sạn - trung tâm hội nghị (ký hiệu: KS): khách sạn phía sơng Thượng Lý để có tầm nhìn ra cả hai sơng Thượng Lý và sông Cấm nhằm tạo cảnh quan cho khu Đơ thị và khách tham quan tổng, có tổng diện tích 33.382 m2.
d/ Đất cơng viên cây xanh, thể dục thể thao: (ký hiệu: CX1, CX2, CX3 CX4, CX5, CX6, TT.CX) công viên thể dục thể thao được bố trí nằm đối diện sơng Cấm để người dân và khách đến chơi thể thao. Các công viên cây xanh nằm rải rác quanh
khu đơ thị tạo tính đa dạng phong phú về cảnh quan cho khu trung tâm, cảnh quan thiên nhiên xanh cho tồn bộ khu Đơ thị. Tổng diện tích 101.290 m2.
e/ Đất ở: (Tổng diện tích theo quy hoạch: 94.478m2).
- Đất ở xây dựng nhà ở xã hội chung cư (thấp tầng) (ký hiệu: XH1, XH2, XH3): Được bố trí dọc theo trục đường chính, tận dụng lợi thế mặt đường, tiết kiêm đất xây dựng, tạo mặt phố cho khu đô thị tổ chức thành từng cụm nhà cao tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư xây dựng. Kết hợp dịch vụ công cộng và dịch vụ cho khu nhà cao tầng tại các tầng dưới của cơng trình. Tổng diện tích đất ở cho cơng trình này: 22.425 m2.
- Đất ở thấp tầng (ký hiệu: BI1, BI2, BI3, BI4 BI5, BI6, BI7, BI8, BI9, BI10, BI11, BI12: Bố trí ở phía Tây và phía Nam, liên kết với các khu cây xanh đơn vị ở, tạo thành lõi xanh từng nhóm ở, kết nối với khu cơng viên và khu nhà ở giúp cải thiện vi khí hậu. Tổng diện tích: 72.053 m2.
g/ Đất giáo dục (ký hiệu: GD1, GD2): Đất xây dựng Trường Mầm non và Tiểu học được bố trí tại trung tâm các nhóm ở. Tổng diện tích đất trường học: 13.386 m2.
h/ Đất giao thông (giao thông chung, và bãi đỗ xe) (ký hiêu: -, P1, P2): Được bố trí phù hợp với khả năng sử dụng đất một cách hiệu quả. Bố trí đường giao thơng trục chính, trục phụ liên kết với các khu chức năng; bố trí đường đi bộ, đi dạo và liên kết với câu lạc bộ du thuyền, bến thuyền, bến tàu khách; bố trí gần với khu cây xanh tập trung trong từng nhóm ở. Bãi đỗ xe tập trung đáp ứng nhu cầu đỗ xe tăng mạnh. Tổng diện tích 187.459 m2.
i/ Đất cơng trình hạ tầng kỹ thuật (ký hiệu TBA, NB, TH): xây dựng hạ tầng đồng bộ, hiện đại đảm bảo phát triển đơ thị bền vững. Tổng diện tích 21.056 m2.
k/ Đất mặt nước (ký hiệu: MN): nằm ở phía Đơng Bắc chạy dọc theo phía sơng Thượng Lý và uốn lượn vào khu biệt thự, là các kênh đào xây dựng bến du thuyền. Tổng diện tích 22.346 m2.
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án
STT Chức năng sử dụng đất
Khu vực nghiên cứu
Ký hiệu Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) 1 Đất cơng trình phức hợp PH 271.975 34,65 2 Đất ở (Nhà ở xã hội, biệt thự) XH, BI 94.478 12,02 3 Đất khách sạn cao cấp, du lịch KS 33.382 4,25 4 Đất Bảo tàng, nghiên cứu, biệt
thự BT 39.178 4,99
5 Đất công viên cây xanh, TDTT CX, TT, P 101.290 12,91
6 Đất Giáo dục cơ sở GD 13.386 1,71
7 Đất giao thông P, - 187.459 23,87
8 Đất cơng trình hạ tầng kỹ thuật TBA, NT,
TH 21506 2,75
9 Mặt nước MN 22.346 2,85
Tổng: 785.000 100,00
Nguồn: Ban quản lý dự án KĐT Xi măng
Trong đó:
+ Đất ở cao tầng: 22.425m2 chiếm 23,7%
+ Đất ở thấp tầng (nhà biệt thự): 72.053m2 chiếm 76,3%
(Nguồn: Quyết định số 370/QĐ-UBND thành phố Hải Phòng)
2.2.5 Tiến độ thực hiên dự án
Thời gian thực hiện dự án được chia làm 2 giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2012, giai đoạn 2 từ 2012-2020. Tổng mức đầu tư dự án khoảng 4.000 tỷ đồng. Giai đoạn 1 dự kiến kết thúc vào cuối năm 2012 với các phần việc: giải phóng mặt bằng, xây dựng các hạng mục hạ tầng kĩ thuật. xây dựng nhà ở tái định cư PH.A, PH.B để phục vụ tái định cư cho các hộ di dời GPMB. Giai đoạn 2 tiếp tục GPMB và tiến hành xây dựng phủ kín tồn bộ khu Đơ thị.
Quá trình đầu tư thực hiện dự án dự kiến sẽ kết thúc vào năm 2020, khi đó khu đơ thị mới Xi Măng với vị trí ở trung tâm Quận Hồng Bàng sẽ là một khu đô thị mới hiện đại và hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ, tiên tiến có thể đáp ứng được chỗ ở cho 10.000 đến 20.000 người. Khu đô thị Xi Măng sẽ trở thành điểm sáng trong toàn cảnh quy hoạch kiến trúc của thành phố Hải Phòng thu hút sự chú ý quan tâm của các tầng lớp dân cư mong muốn tìm kiếm một chỗ định cư trong khu đô thị có phong cách kiến trúc mới, vị trí giao thơng thuận lợi, mơi trường sống trong lành và an tồn. Tuy nhiên cho đến thời điểm này thì cơng tác thu hồi đất, GPMB (giai đoạn 1) vẫn còn thực hiện chậm hơn nhiều so với kế hoạch, tính đến tháng 12/2012 có:
- Số diện tích đất các hộ đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là 0,85 ha chiếm 1,08 %.
- Số diện tích đất các Tổ chức đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là 56,6333 ha chiếm 73,13 %.
- Số diện tích đất đã có phương án phê duyệt nhưng các hộ chưa nhận tiền là 0,56 ha chiếm 0,71% .
- Diện tích đất thu hồi mà các hộ chưa kê khai là 0,11 ha chiếm 0,13%. Dự án KĐT Xi Măng là dự án đơ thị lớn được Chính Phủ cho phép đầu tư, đây là một dự án trọng điểm của Hải Phòng thuộc dự án nhóm A. Từ năm 2010 cho đến nay Cơng ty cổ phần Vicem Hải Phịng phối hợp cùng UBND quận Hồng Bàng, Hội đồng BTHT&TĐC quận, UBND phường Thượng Lý nghiêm túc thực hiện, tuy nhiên công tác GPMB vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn.
2.3.6 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ và tái định cư của dự án:
2.3.6.1 Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất
Kết quả thực hiên thu hồi đất tính đến hết năm 2012:
Tổng diện tích đã phê duyệt (giai đoạn 1) theo phương án là: 57.9832 ha/78.6051ha chiếm 73,77%.
Tổng số hộ, Tổ chức đã cam kết bàn giao mặt bằng là: 128 hộ bằng 57.4277ha chiếm 73,05%.
Tổng số tiền GPMB mà Công ty cổ phần Vicem đã chi trả là: 153,075 tỷ đồng bằng 66,8% .
Trong quá trình triển khai thực hiện bồi thường GPMB đã nảy sinh những bất cập khiến cho dự án chưa hồn thành đúng theo tiến độ. Theo kế hoạch thì dự án sẽ hồn tất GPMB (giai đoạn 1) trước quý IV năm 2012, tuy vậy khối lượng cơng việc vẫn cịn tồn đọng cụ thể:
- Số hộ có quyết định phê duyệt chưa nhận tiền là : 76,139 tỷ đồng bằng 33,2%.
- Số hộ chưa kê khai chưa nhận tiền là: 14,502 tỷ đồng bằng 6,3%
Bảng 2.7. Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KĐT Xi Măng tính đến tháng 12/2012 Kết quả thực hiện Số hộ có quyết định phê duyệt đã nhận tiền Số hộ có quyết định phê duyệt chưa nhận tiền số hộ đủ tiêu chuẩn tái định cư số hộ đã kê khai số hộ chưa kê khai Diện tích BGMB (ha) P.Thượng Lý 128 84 204 198 16 57,4802
Nguồn: BQL dự án xây dựng KĐT Xi Măng
Để đáp ứng nhu cầu chủ trương của Thành phố đề ra, phải bàn giao mặt bằng để tiến hành xây dựng cơng trình kịp với tiến độ, UBND quận đã phối hợp cùng với Chủ đầu tư và các Sở, Ban ngành trình Thành phố tìm gải pháp để cơng tác GPMB được thơng thống hơn. Tuy nhiên vì nhiều lý do nên chính sách cịn nhiều bất cập, các hộ dân vẫn chưa đồng tình với chính sách GPMB của Thành phố. Cho nên Dự án chưa giải phóng mặt bằng đúng tiến độ, cịn chậm. Có nhiều bất cập giữa các hộ đã chấp hành nhận tiền, bàn giao mặt bằng đúng thời hạn và các hộ không chấp hành kê khai cũng như không chấp hành việc nhận tiền và bàn giao mặt bằng theo quy định.
2.3.6.2 Thực trạng bồi thường đất về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để tính bồi thường và giá đất thực tế. tính bồi thường và giá đất thực tế.
Để làm rõ thực trạng giá đất bồi thường tác giả đã tiến hành thu nhập thông
tin và điều tra về giá đất bồi thường trên địa bàn phường thuộc quận Hồng Bàng.
Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng KĐT Xi Măng trên địa bàn quận Hồng Bàng
Thứ tự Loại đất Diện tích thu hồi (m2) Giá tính bồi thường, hỗ trợ (đồng/m2) Khung giá quy định (đồng/m2) Giá thị trường trung bình (triệu đồng/m2 ) Giai đoạn 1 (212 hộ và Tổ chức) Đất nhà ở (vị trí I) 13.499,2 20.000.000 20.000.000 60 Đất nhà ở (vị trí II) 9.000.000 9.000.000 25 Đất nhà ở (vị trí III) 7.000.000 7.000.000 17 Đất KD phi NN (vị trí I, II) 566.333,7 80.000 10.000.000 80.000 4.000.000
Nguồn: Báo cáo tổng hợp kết quả bồi thường sau thu hồi đất GPMB tại quận Hồng Bàng
Trong bảng trên, giá đất do nhà nước quy định được xác định theo Quyết định số 2145/2011/QĐ-UBND, ngày 30/12/2011 về việc ban hành quy định các loại giá đất trên địa bàn Thành phố Hải Phòng năm 2012. Giá đất thị trường được xác định trên cơ sở số liệu thu thập và điều tra chi tiết của học viên tại khu vực nghiên
cứu. Giá bồi thường tuy có cao hơn các năm trước nhưng so với giá thị trường còn rất thấp.
Đối với đất ở thì việc bồi thường được tính theo diện tích mất đất vào dự án để tính khoản bồi thường, hỗ trợ và mua nhà, đất tái định cư theo quy định.
Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp thì việc bồi thường được tính theo diện tích mất đất vào dự án để tính khoản bồi thường và hỗ trợ theo quy định (các Doanh nghiệp là đất thuê của Nhà nước nên không được bồi thường đất chỉ được hỗ trợ 80.000 đồng/m2).
Có thể nói giá bồi thường là một ngun nhân lớn đến sự khơng đồng tình của người dân khi được bồi thường. Dù được tính tốn theo bất kỳ cách nào thì nói chung giá bồi thường là trở ngại lớn gây phản ứng từ người nhận bồi thường.
Trong q trình đơ thị hóa nhanh và mạnh mẽ như hiện nay thì giá bồi thường về đất của Chính phủ nói chung và của các địa phương nói riêng cịn thấp. Như vậy, yêu cầu cấp bách hiện tại là Nhà nước cần ban hành khung giá mới phù hợp hơn.
Phân tích giá đất bồi thường trên cơ sở thống kê số liệu điều tra giá đất từ năm 2008 đến 2012 của học viên trên địa bàn nghiên cứu:
Bảng 2.9: Giá đất ở trung bình theo thị trường khu vực xây dựng KĐT Xi măng năm 2008 đến năm 2012
Mức giá (triệu đồng/m2) 2008 2010 2012
Giá thấp nhất 10 16 17
Giá cao nhất 20 56 60
Giá trung bình 15 36 38.5
Bảng 2.10: So sánh giá đất ở thị trường trung bình với giá đất ở tính bồi thường tại khu vực KĐT Xi măng năm 2008 đến năm 2012
Đơn vị: Triệu đồng/m2
Mức giá (triệu đồng/m2) 2008 2010 2012
Giá bồi thường 8 11 12
Giá thị trường trung bình 15 36 38.5
Hệ số chênh lệch 1,88 3,27 3,21
Từ những kết quả đánh trên hai bảng, ta có thể thấy mức độ chênh lệch khá xa giữa giá xa nhau giữa giá thị trường và giá bồi thường.
Như vậy tương ứng với số liệu điều tra năm 2012 cho thấy giá đất thị trường đã tăng cao so với năm 2008, nhưng so với năm 2010 thì lại tương đối ổn định. Như vậy dẫn đến giá đất bồi thường cho các hộ dân bị thu hồi đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường trung bình và giá bồi thường ở các khu vực xây dựng KĐT Xi măng là 1,88 lần năm 2008; 3,3 lần năm 2010 và 3,2 lần ở năm 2012.
Theo thống kê tại mẫu phiếu điều tra, đại đa số các hộ dân đều cho rằng giá bồi thường, hỗ trợ về đất không sát với giá thị trường và cần điều chỉnh mức giá sao cho hợp lí, cao hơn so với quy định hiện hành của Nhà nước.
2.3.6.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất, cây cối hoa màu
Nguyên tắc tính giá bồi thường, hỗ trợ về cây cối, hoa màu được áp dụng theo theo biểu số 03 - Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng, được sửa đổi bổ sung tại khoản 24 Điều 1 - Quyết định số