Qua các hình ảnh về dự án ta thấy được chỉ có 2-3 nhà đầu Kim Mã đã di rời và bàn giao mặt bằng để phục vụ cho dự án còn lại các hộ gia đình cá nhân phía
trong kéo dài đến bờ mương khách sạn La Thành đều vẫn đang sinh sống và chưa bàn giao đất cho dự án.
Nguyên nhân: Các hộ gia đình chưa đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC của dự án.
2.3.3. Đối tượng và điều kiện bồi thường của dự án
Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường
Việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường tại dự án được thực hiện theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 09 năm 2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đối tượng áp dụng là các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức đang sử dụng đất;
- Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện thì được bồi thường. Ngồi ra có một số trường hợp bị thu hồi đất mà không đủ điều kiện được bồi thường, nhưng tại dự án nghiên cứu trên nói riêng khơng có trường hợp nào.
Kết quả xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường tại dự án
Thời gian thực hiện dự án trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 tuy nhiên phương án bồi thường và quyết định bồi thường được thực hiện theo Luật đất đai 2013; Hội đồng bồi thường đã kiểm tra, xét duyệt việc xác định đối tượng bồi thường và điều kiện được bồi thường đều thực hiện theo Quyết định 108/2009/QĐ- UBND ngày 29 tháng 09 năm 2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Dự án thu hồi 3776,23 m2 đất bao gồm nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của 91 hộ gia đình cá nhân và tổ chức trên địa bàn 3 phường Kim Mã, Đội Cấn và Liễu Giai.
2.3.4. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án đất tại dự án
Tổng số hộ có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là 74/91 hộ, cịn 17/91 hộ chưa có quyết định.
Bảng 2. 7. Tổng hợp các TH đã được phê duyệt và chưa được phê duyệt
Đã phê duyệt PA Chưa phê duyệt PA
Phường Kim Mã 68 12
Phường Đội Cấn 3 5
Phường Liễu Giai 3 0
(Nguồn: Tổng hợp số liệu từ ban GPMB quận Ba Đình)
Qua bảng số liệu trên ta thấy được tất cả các hộ gia đình của Phường Liễu Giai đã có quyết định thu hồi đất, 17 hộ gia đình chưa có quyết định nằm trên địa bàn Phường Đội Cấn và Phường Liễu Giai. Các trường hợp trên chưa có quyết định thu hồi đất do chưa đồng ý với mức giá bồi thường của dự án và chưa đủ nguồn vốn.
Bảng 2. 8. Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án
Số tiền (đồng) Tỷ lệ (%) BỒI
THƯỜNG
Bồi thường về đất 160.282.102.047 84,5%
Bồi thường về cơng trình, vật kiến
trúc 28.324.075.830 14,9%
HỖ TRỢ Ổn định đời sống, di chuyển điện, nước, truyền hình cáp, điện thoại 1.048.774.000 0,6%
TỔNG 189.654.951.877 100%
(Nguồn: Tổng hợp số liệu từ ban GPMB quận Ba Đình)
Nhìn vào bảng số liệu ta thấy rằng số tiền bồi thường về đất chiếm 84,5% tổng giá trị tiền bồi thường do dự án mở đường thu hồi chủ yếu là đất ở.
* Bồi thường về đất
Bảng 2. 9. Số tiền bồi thường theo từng vị trí
Số hộ
(hộ) Đơn giá (đồng) tích (mDiện 2)
Thành tiền (đồng)
Khấu trừ NVTC (đồng)
Số tiền sau khi khấu trừ NVTC (đồng) Vị trí 2 đường Kim Mã 7 78.325.128 282,10 22.095.518.609 3.608.808.840 18.486.709.769 Vị trí 3 đường Kim Mã 19 62.360.064 983,51 61.331.746.545 4.200.067.404 57.131.676.126 Vị trí 4 đường Kim Mã 42 54.303.984 1455,49 79.038.905.672 6.688.442.981 72.131.617.636 Vị trí 3 đường Đội Cấn 6 46.897.604 301,40 14.134.937.846 1.821.687.400 12.313.250.446 Tổng 74 3022,5 176.601.108.672 16.319.006.625 160.282.102.047
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu của ban GPMB quận Ba Đình)
- Tổng số 74/91 hộ gia đình bị thu hồi đất ở dự án, bao gồm:
+ 7 hộ gia đình thuộc khu vực vị trí 2 đường Kim Mã được bồi thường với giá 78.325.128 đồng.
+ 19 hộ gia đình thuộc khu vực vị trí 3 đường Kim Mã được bồi thường với giá 62.360.064 đồng
+ 42 hộ gia đình thuộc khu vực vị trí 4 đường Kim Mã được bồi thường với giá 54.303.984 đồng
+ 6 hộ gia đình thuộc khu vực vị trí 3 đường Đội Cấn được bồi thường với giá 46.897.604 đồng
- Tổng chi phí bồi thường về đất tại dự án là 160.282.102.047 đồng với diện tích đất thu hồi là 3776,23 m2 đất ở đô thị.
- Do đặc thù của dự án này đất thu hồi là đất ở đơ thị. Vì thế, giá đất cao hơn so với các loại đất sử dụng vào mục đích khác và cao hơn giá đất ở của những nơi có vị trí kém thuận lợi hơn trong cùng một địa phương. Dự án có 91 hộ dân có vị trí đất liền kề, trải dọc 2 ven đường Kim Mã, đường Đội Cấn thuộc địa phận quận Ba Đình nằm trong phương án thu hồi, bồi thường đất. Khi đưa ra phương án bồi thường về giá đất các hộ dân không đồng ý giá đất được bồi thường ngay từ ban đầu do còn thắc mắc về giá đất. Nhưng với sự kết hợp của ban thu hồi, bồi thường và sự hỗ trợ của chính quyền địa phương đã tổ chức các cuộc họp dân để giải đáp vướng mắc cũng như thuyết phục một cách hợp lý nhất thì đã ra quyết định thu hồi đất thành cơng của 74 hộ dân, cịn lại 17 hộ chưa ra quyết định thu hồi
Qua bảng giá đất được áp dụng để tiến hành bồi thường ở dự án, ta thấy ở những vị trí đất khác nhau sẽ có các giá đất khác nhau sao cho phù hợp với giá đất trên từng tuyến đường. Ngồi ra, tại dự án ta có thể thấy với cùng một mục đích sử dụng là đất ở nhưng các thửa đất sẽ có sự khác nhau về giá cả tùy thuộc vào tầm quan trọng và tiềm năng phát triển của vị trí khu đất.
* Để biết được sự chênh lệch giữa giá bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước so với giá thị trường cụ thể được thể hiện trong bảng dưới đây:
Căn cứ quyết định số 2337/QĐ-UBND ngày 13/5/2016 về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án Xây dựng đường Liễu Giai-Núi Trúc đoạn từ khách sạn La Thành đến phố Núi Trúc (Giai đoạn 2) cụ thể như sau:
Bảng 2. 10. Đơn giá bồi thường đất theo từng vị trí năm 2016 Tuyến Tuyến phố Vị trí Đơn giá đất NN (đồng/m2) Hệ số (lần)
Đơn giá bồi thường (đồng/m2)
Kim Mã
VT2 (Đoạn từ phố Nguyễn
Thái Học đến phố Liễu Giai) 35.280.000 1,69 59.623.000 VT3 (Đoạn từ phố Nguyễn
Thái Học đến phố Liễu Giai) 28.080.000 1,69 47.455.000
Đội Cấn VT3 (đoạn từ phố Ngọc Hà
đến phố Liễu Giai) 21.320.000 1,96 41.787.000
Căn cứ quyết định số 4865/QĐ-UBND ngày 06/9/2019 về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án Xây dựng đường Liễu Giai-Núi Trúc đoạn từ khách sạn La Thành đến phố Núi Trúc (Giai đoạn 2) cụ thể như sau:
Bảng 2. 11. Đơn giá bồi thường đất theo từng vị trí năm 2019
Tuyến phố Vị trí Đơn giá đất NN (đồng/m2) Hệ số (lần)
Đơn giá bồi thường (đồng/m2)
Kim Mã
VT2 (Đoạn từ phố Nguyễn
Thái Học đến phố Liễu Giai) 35.280.000 2,2201 78.325.128 VT3 (Đoạn từ phố Nguyễn
Thái Học đến phố Liễu Giai) 28.080.000 2,2208 62.360.064 VT4 (Đoạn từ phố Nguyễn
Thái Học đến phố Liễu Giai) 24.480.000 2,2183 54.303.984
Đội Cấn
VT2 (đoạn từ phố Ngọc Hà
đến phố Liễu Giai) 26.520.000 2,2224 58.938.048 VT3 (đoạn từ phố Ngọc Hà
Số liệu về giá đất thị trường được tổng hợp từ data dữ liệu của Công ty CP thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu Điện, căn cứ vào giá đất của các tài sản có vị trí tương đồng với các thửa đất nằm trong diện thu hồi để đưa ra sự chênh lệch mức giá giữa đơn giá đất nhà nước và giá đất ngoài thị trường. Cụ thể như bảng 2.12:
Bảng 2. 12. So sánh giá đất theo khung giá nhà nước và theo giá thực tế của thị trường Tuyến phố Vị trí Giá đất bồi thường điều chỉnh tại thời điểm tháng 10/2019 (đồng/m2) Đơn giá đất theo thị trường tại thời điểm tháng 10/2019 (đồng/m2)
Mức độ chênh lệch giữa giá đất trên thị trường với giá
đất bồi thường theo quy định Số tiền (triệu đồng/m2) Tỷ lệ (lần) Kim Mã VT2 (Đoạn từ phố Nguyễn Thái Học đến phố Liễu Giai) 78,33 130-170 triệu 51,67-91,67 1,66-2,17 VT3 (Đoạn từ phố Nguyễn Thái Học đến phố Liễu Giai) 62,36 90-120 triệu 27,64-52,64 1,44-1,92 VT4 (Đoạn từ phố Nguyễn Thái Học đến phố Liễu Giai) 54,30 70-90 triệu 15,70-35,70 1,36-1,66 Đội Cấn VT2 (đoạn từ phố Ngọc Hà đến phố Liễu Giai) 58,94 120-180 triệu 61,06- 121,06 2,04-3,05 VT3 (đoạn từ phố Ngọc Hà đến phố Liễu Giai) 46,90 65-120 triệu 18,10-73,10 1,39-2,56
(Nguồn: Tổng hợp theo Data giá đất của Công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện)
Qua 2 lần điều chỉnh giá đất: lần 1 năm 2016, lần 2 năm 2019 và qua bảng so sánh ta thấy giá quy định bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng dự án tại Quận Ba Đình là thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thì trường tại khu vực từ 1,36 – 3,05 lần. Vì vậy giá đất để tính tiền bồi thường chưa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất, chưa thực hiện đúng tinh thần của Luật Đất đai năm 2013 (Điều 112) là giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Chính điều này đã gây ra nhiều khó khăn trong q trình thống nhất ý kiến của người dân để thực hiện thu hồi đất.
*Bồi thường về cơng trình, vật kiến trúc - Bồi thường về nhà ở, cơng trình
Bảng 2. 13. Tổng hợp về các hình thức thu hồi đất Cắt xén Thu hồi hết Cắt xén Thu hồi hết Cắt xén phải hơp thửa hợp khối Phường Kim Mã 23 39 18 Phường Đội Cấn 2 5 1
Phường Liễu Giai 0 3 0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu của ban GPMB quận Ba Đình)
Căn cứ Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/03/2017 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội
Việc áp dụng bồi thường về nhà ở và cơng trình xây dựng được áp dụng đối với 74 đã có quyết định thu hồi cụ thể như sau:
Tổng số tiền bồi thường hỗ trợ về cơng trình, vật kiến trúc của dự án là 28.324.075.830 đồng. Trong đó:
+ Phường Kim Mã: 13 TH cắt xén, 38 TH thu hồi hết, 17 TH cắt xén phải hợp thửa hợp khối: tổng số tiền bồi thường là: 27.224.362.746 đồng
+ Phường Đội Cấn: 3 thu hồi hết: tổng số tiền bồi thường là: 364.999.675 đồng
+ Phường Liễu Giai: 3 thu hồi hết: tổng số tiền bồi thường là: 725.388.409 đồng
Trong quá trình thực hiện kiểm kê các hạng mục cơng trình xây dựng để tiến hành bồi thường thì gặp rất nhiều phản đối gay gắt của người dân do giá bồi thường cơng trình xây dựng chưa đầy đủ. Đối với trường hợp nhà 2 tầng có nhiều hình thức như: nhà mới xây dựng chất lượng cơng trình cịn tốt và nhà đã xây dựng lâu năm chất lượng nhà kém tuy nhiên vẫn có chung một mức giá bồi thường. Điều này dẫn dến sự không đồng thuận của người dân trong quá trình lập phương án bồi thường.
- Kết quả bồi thường về cây trồng, hoa màu.
Căn cứ văn bản số 8514/STC-BG ngày 25/12/2017 của Sở Tài chính Hà Nội thơng báo đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, sản lượng cá phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội 2018;
Bảng 2. 14. Tổng hợp chi phí bồi thường về cây cối, hoa màu của dự án
Dự án 1 Loại cây Số lượng
(cây) Đơn giá (đồng/cây) Tổng giá trị (đồng) Hoa sứ 15 45.000 675.000 Lộc vừng 10 500.000 5.000.000 Vạn Tuế 5 120.000 600.000 Cau lùn 10 180.000 1.800.000 Mẫu đơn 25 25.000 1.250.000 TỔNG 9.325.000
Diện tích đất thu hồi chủ yếu là đất ở nên cây cảnh có số lượng và giá trị bồi thường khơng lớn, tổng giá trị bồi thường là 9.325.000 đồng trong đó các loại cây bồi thường là hoa sứ, lộc vừng, vạn tuế, cau lùn và mẫu đơn.
Ngồi ra có một số cây khơng có trong danh mục bồi thường của văn bản số 8514/STC-BG ngày 25/12/2017 nên các hộ dân không được bồi thường
Bảng 2. 15. Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của dự án
STT Các chính sách hỗ trợ Dự án 1
1 Ổn định đời sống (đồng) 525.000.000
2 Thuê nhà tạm cư 350.000.000
3 Khác (điện, nước, truyền hình
cáp, điện thoại…) (đồng) 173.774.000
Tổng 1,048,774,000
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu của ban GPMB quận Ba Đình)
Từ kết quả bảng cho thấy việc áp dụng các chính sách hỗ trợ tại dự án thu hồi đất đã được Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận Ba Đình thực hiện và áp dụng rất đầy đủ, đồng nhất theo đúng chính sách hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản của Chính Phủ và của UBND thành phố Hà Nội. Trong q trình thực hiện gặp khó khăn vướng mắc về chính sách đã kịp thời báo cáo xin ý kiến thành phố để giải quyết. Tuy nhiên vẫn có nhiều hộ dân chưa đồng ý với phương án bồi thường có một số hộ cần thuyết phục nhiều lần vì những gia đình đó bị thu hồi tồn bộ diện tích đất ở kết hợp với kinh doanh nên họ bị mất mặt bằng để kinh doanh.
2.3.4.2. Đánh giá thực trạng tái định cư
- Số hộ dân không được xét Tái định cư: 14/74 hộ dân phường Kim Mã đã có phương án bồi thường
- Số hộ dân được xét Tái định cư: 58/74 hộ trong đó có 52 hộ dân phường Kim Mã, 3 hộ dân phường Đội Cấn, 3 hộ dân Phường Liễu Giai
+ Phường Kim Mã có 4 hộ được xét 2 căn hộ tái định cư + Phường Đội Cấn có 1 hộ được xét 2 căn hộ tái định cư
- Tổng số căn hộ được xét: 62 căn trong đó có 55 căn phường Kim Mã, 4 căn phường Đội Cấn, 3 căn Phường Liễu Giai
- Vị trí nhà tái định cư: nhà 30T tại ô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Hình 2. 9. Khu tái định cư A14 thuộc tổng thể khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên
Hình 2. 10. Vị trí tồ nhà 30T1 lơ đất A14 khu đơ thị Nam Trung Yên
- Căn cứ Quyết định số 187/QĐ-SXD ngày 12/4/2018 của Sở Xây dựng về việc phê duyệt giá bán nhà chung cư tái định cư năm 2018 đối với nhà 30T lô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy để phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Đối với các trường hợp tự lo nhà tái định cư sẽ được hỗ trợ tự lo tái định cư sẽ căn cứ vào diện tích đất thu hồi, diện tích căn hộ được tái định cư và diện tích được hưởng hệ số để đưa ra số tiền hỗ trợ tự lo tái định cư: