khác gắn liền với đất.
1.2.2.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng hợp pháp về đất đai, được cấp cho người sử dụng đất có điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu được ban hành trước Nghị định 88/2009/NĐCP của Chính phủ thì người sử dụng đất chỉ được chứng nhận quyền sử dụng đất còn tài sản gắn liền với đất là nhà ở và các cơng trình xây dựng thì lại được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng do ngành xây dựng cấp.
Như vậy trong thực tế nảy sinh nhiều bất cập khi đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hầu hết ở nước ta chủ sử dụng đất cũng đồng thời là người tạo lập tài sản, xây dựng cơng trình nhà ở mà lại phải đăng ký ở hai cơ quan khác nhau và do hai ngành khác nhau quản lý là Ngành xây dựng và ngành Tài nguyên môi trường. Để khắc phục tình trạng trên chính phủ đã ban hành Nghị Định 88/2009/NĐCP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên một giấy chứng nhận theo một mẫu giấy thống nhất chung cho cả nước gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Theo Điều 6, Chương 1 Nghị định 88/2009/NĐCP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
+ Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.2.2.3. Căn cứ pháp lý để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003.
- Luật xây dựng 26/11/2003 và Luật nhà ở 29/11/2005.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ.
1.2.2.4. Mục đích, vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quản lý Nhà nước về đất đai
- Mục đích: Để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Pháp luật; đồng thời cũng là căn
cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai.
- Vai trị:
+ Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua cơng tác cấp GCN, Nhà nước có thể:
* Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm rõ thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất cũng được ghi trên GCN nên thông qua công tác cấp GCN Nhà nước có thể kiểm sốt các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, các cơng trình xây dựng trên đất từ đó có hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
* Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thơng tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách.
* Hiệu quả trong cơng tác cấp GCN cịn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong cơng tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật.
* Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc đăng ký cấp GCN sẽ giúp cho công tác thống kê, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, từ đó có thể phục vụ việc giải quyết các tranh chấp, thi hành án liên quan đến bất động sản…
Do đó, tiến độ cấp, mức độ hoàn thành việc cấp GCN sẽ giúp Nhà nước kiểm sốt tình hình đất đai một cách thuận lợi hơn.
* Công tác cấp GCN với vai trị ghi nhận các thơng tin của bất động sản thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng, chủ sở hữu đối với bất động sản đó. Bởi lẽ, một khi bất động sản đã được cấp GCN tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Như vậy, cùng một việc đăng ký cấp GCN, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của chủ sử dụng, chủ sở hữu sẽ được tăng cường.
* Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thơng tin hoặc thơng tin thiếu chính xác, khơng kịp thời. Những bất động sản được cấp GCN tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thơng tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định. Thực tế không ai muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất chưa có GCN vì đang có tranh chấp, khiếu kiện liên quan hoặc có nguồn gốc khơng rõ ràng…
* Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn: GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý đủ điều kiện đảm bảo để có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng hoặc khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên những lơ đất đó.
* Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và bất động sản: Khi những thửa đất đã được Nhà nước cấp GCN công nhận chủ quyền sử dụng cho những chủ thể nhất định thì việc tranh chấp liên quan đến những thửa đất đó sẽ giảm đi rõ rệt.
* Khi công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất vận hành đơn giản, nhanh gọn, có hiệu quả sẽ góp phần thay đổi quan niệm của người dân. Từ tư duy cho rằng việc đăng ký cấp GCN chỉ cần thiết khi họ muốn đưa bất động sản tham gia vào thị trường giao dịch, người dân sẽ thấy rõ lợi ích của GCN trong việc đảm bảo quyền lợi, tránh các rủi ro trong quá trình sử dụng đất. Do vậy các chủ thể sẽ tích cực hơn trong cơng tác đăng ký cấp GCN.
GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.5. Phương thức cấp GCN
Tùy thuộc từng hoàn cảnh cụ thể của địa phương mà có thể áp dụng các phương thức cấp GCNQSDĐ như sau:
Cấp theo thửa
Cấp theo hộ sử dụng
GCNQSDĐ hạn chế
1.2.2.6. Cơ quan tham gia công tác cấp GCN
Hiện nay nước ta chưa có một cơ quan quản lý thống nhất cả đất đai và tài sản gắn liền với đất. Thông tin về bất động sản bị chia nhỏ, mỗi cơ quan quản lý lưu trữ một khía cạnh. Mặt khác, các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất ở nước ta rất đa dạng, hiện nay chưa có chính sách pháp luật nào quy định chung cho tất cả các đối tượng nên công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất vẫn có sự tham gia của rất nhiều cơ quan khác nhau: cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, cơng trình xây dựng, cơ quan quản ký nhà nước về nông nghiệp và các cơ quan nhà nước khác có liên quan. Từ khi chủ sử dụng, chủ sở hữu nộp hồ sơ xin cấp GCN đến khi có GCN trong tay thì chủ thể đăng ký hồ sơ đó phải đi qua rất nhiều các cơ quan khác nhau.
- UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCN đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, phường, thị trấn.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
- Phịng tài ngun và mơi trường, sở tài nguyên và môi trường cấp GCN theo ủy quyền.
- UBND huyện, tỉnh ký cấp GCN.
Ngồi ra cịn có sự tham gia của một số ngành có liên quan như xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, Tài chính, cơ quan thuế v...v.
1.2.2.7. Nội dung hồ sơ đăng ký cấp GCN
1. Đơn xin cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu đơn bao gồm các thông tin về chủ sử dụng (họ tên, năm sinh, số CMTND, hộ khẩu thường trú); thông tin thửa đất (số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất, nguồn gốc thửa đất); thơng tin cơng trình trên đất (cấp nhà, số tầng, diện tích xây dựng…); sơ đồ thửa đất, sơ đồ mặt bằng cơng trình xây dựng trên đất…
2. Bản sao chứng minh thư, hộ khẩu, các giấy tờ liên quan đến người sử dụng đất.
3. Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
4. Các giấy tờ xác minh liên quan đến nguồn gốc thửa đất, cơng trình xây dựng trên đất như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, cơng trình,
giấy phép xây dựng, hoặc giấy tờ của Tòa án nhân dân, giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sử dụng, sở hữu.
5. Bản vẽ trích đo hình thể thửa đất, hiện trạng sử dụng đất, vị trí khu đất cùng các cơng trình gắn liền với đất.
1.2.2.8. Trình tự thực hiện cơng tác cấp GCNQSDĐ
Nhìn chung quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ của nước ta còn khá phức tạp được phân chia theo đối tượng đăng ký cụ thể khác nhau thì quy trình cấp giấy khác nhau. Tuy nhiên nó được thực hiện theo trình tự gồm các bước cơ bản như sau:
1. Chủ sử dụng, chủ sở hữu nộp một bộ hồ sơ đăng ký cấp GCN, tùy đối tượng đăng ký, tùy theo quy định của địa phương mà nơi tiếp nhận hồ sơ có thể là UBND xã, thị trấn, thị trấn; Văn phòng đăng ký thuộc Phòng hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.
2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện; yêu cầu bổ sung các thông tin, giấy tờ cần thiết. Nếu nơi tiếp nhận hồ sơ là UBND cấp xã, thì sau khi kiểm tra hồ sơ, UBND xã, phường, thị trấn phải có trách nhiệm gửi hồ sơ đến Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra, hồn chỉnh hồ sơ, trình cơ quan Tài ngun mơi trường.
4. Cơ quan Tài nguyên môi trường cấp GCNQSDĐ theo ủy quyền hoặc trình UBND cùng cấp ký cấp GCN.
5. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được trao cho chủ sử dụng, chủ sở hữu và có 01 bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp Tỉnh tùy theo thẩm quyền và đối tượng được cấp giấy.