trong tình trạng đáng báo động.
2.5. Một số mặt tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, và quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy Nguyên. chính của huyện Thủy Nguyên.
2.5.1. Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời gian tới huyện Thủy Nguyên phải cấp GCNQSDĐ lần đầu cho khoảng 13245 thửa đất ở. Mặc dù thời gian qua công tác này luôn được quan tâm chỉ đạo của Thành phố Hải Phịng, Sở Tài ngun và Mơi trường với nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn nhưng tiến độ cấp lần đầu càng ngày càng chậm. Số lượng thửa đất ở còn lại không lớn nhưng hầu hết nguồn gốc đất đều có những vướng mắc:
- Cơng tác cấp GCNQSDĐ là công tác liên quan trực tiếp đến quyền lợi của công dân nhưng công tác quản lý đất đai của nước ta nói chung và huyện Thủy Ngun nói riêng đã bị bng lỏng từ những năm 1950 đến khi luật đất đai 1993 được ban hành thì Nhà nước mới chú trọng hơn trong cơng tác này. Tuy nhiên, các quy định và hướng
dẫn thực hiện về công tác cấp GCNQSDĐ lại thay đổi liên tục chỉ trong thời gian ngắn từ 1998 đến nay đã thay đổi nhiều lần và đơi khi có hiện tượng khơng thống nhất dẫn đến khó khăn trong việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách đến người dân. Những thay đổi đã gây mất lịng tin của người dân, có những hộ gia đình kê khai đăng ký xin cấp GCNQSDĐ nhưng do thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, cũng như nghĩa vụ tài chính trong q trình sử dụng đất nên chưa thể cấp được. Trong thời gian bổ sung giấy tờ lại có quy định mới, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ có thể lại thay đổi, có các chủ thể đăng ký cứ chạy theo các quy định mà không biết đến khi nào mới được cấp GCNQSDĐ.
Bên cạnh đó phải kể đến những khó khăn, phiền hà, tiêu cực, nhũng nhiễu của một bộ phận cán bộ được giao trách nhiệm thụ lý và giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm cho tâm lý ngại đăng ký của người dân, chỉ khi nào họ thực sự cần mới đi đăng ký.
Một ngun nhân cũng có vai trị khá quan trọng gây khó khăn cho tốc độ đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ là các quy định về nghĩa vụ tài chính mà người dân phải nộp khi thực hiện việc đăng ký. Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải hồn thành các khoản lệ phí theo quy định của nhà nước như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân ngồi ra cịn có lệ phí đo vẽ trích đo thửa đất.v...v. Tại Huyện Thủy Nguyên có đến 90% người sử dụng đất tại khu vực nơng thơn, với diện tích trung bình mỗi hộ giao động khoảng từ 300m2
đến 500m2/một hộ. Như vậy số tiền lệ phí trước bạ phải nộp cũng có khi nên đến hàng triệu đồng hoặc vài triệu đồng nên nhiều hộ gia đình, cá nhân khó có khả năng thực hiện.
Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đã nảy sinh nhiều bất cập đặc biệt là việc thu tiền sử dụng đất nhiều khi khơng có được sự thống nhất giữa các cơ quan có liên quan. Chẳng hạn việc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện chuyển thông tin sang cơ quan thuế với một mức thu là 50% tiền sử dụng đất
nhưng cơ quan thuế lại yêu cầu chuyển lại thông tin với mức thu là 100% tiền sử dụng đất.
Vấn đề tài chính về đất đai, định giá đất, quyết định ban hành giá các loại đất hàng năm cũng hết sức quan trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất khi họ thực hiện các quyền của mình cũng như khi nhà nước thực hiện các hoạt động quản lý liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất và thuế đất.
- Căn cứ pháp lý để cấp GCNQSDĐ rất phức tạp, nằm rải rác ở nhiều văn bản luật khác nhau như: Luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng, luật dân sự, luật thuế,…cùng các nghị định, thông tư và các văn bản quy định riêng của các địa phương. Do đó, địi hỏi nghiên cứu một khối lượng lớn các lĩnh vực liên quan, cần nhiều thời gian và kinh nghiệm thực tế.
- Tài liệu liên quan đến chính sách được triển khai chậm, thiếu, chưa đi sát với thực tế địa bàn, nhiều quy định chồng chéo dẫn đến khó khăn trong giải thích pháp luật với nhân dân.
- Lực lượng cán bộ địa chính mỏng, trình độ chun mơn cịn yếu, khơng đồng đều trong khi khối lượng công việc cần giải quyết rất lớn nên gặp nhiều khó khăn trong cơng tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
- Một số vướng mắc, tồn tại trong quá trình quản lý và sử dụng đất trước đây như: cấp đất sai thẩm quyền, cấp GCNQSDĐ sai quy trình, sử dụng đất sai mục đích chưa được giải quyết dứt điểm.
- Chất lượng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các thị trấn, xã còn thấp, chưa phản ánh đúng nhu cầu, thực tế sử dụng đất và tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nên khi thực hiện còn nhiều bất cập, chồng chéo.
- Công tác lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ sau chuyển đổi ruộng đất cịn q chậm gây tâm lý khơng tin tưởng cho người dân.
- Trình độ nhận thức của đại đa số nhân dân còn thấp, tại một số xã vùng sâu, vùng xa chưa hiểu được tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. Ngồi ra cịn do nhiều nguyên nhân khác như: chính sách tài chính, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, rồi việc nhũng nhiễu, tiêu cực, không làm hết trách nhiệm được giao của một số cán bộ trực tiếp giải quyết hồ sơ, thủ tục có liên quan làm cho người dân khơng mặn mà với việc đăng ký cấp GCNQSDĐ.
2.5.2. Đối với cơng tác lập và quản lý hồ sơ địa chính:
Do chưa đo vẽ được bản đồ địa chính nên cơng tác quản lý đất đai của Huyện phải dựa trên hệ thống sổ sách và các tài liệu đăng ký được lập từ những năm 1985 đến nay đã cũ, nát số liệu thiếu chính xác so với thực tế hiện trạng sử dụng đất nên đã ảnh hưởng lớn đến tiến độ đăng ký đất đai bởi nó làm tăng thêm các thủ tục và thời gian kiểm tra, xác minh nguồn gốc đất.
Tóm lại hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính tại huyện Thủy Nguyên còn nhiều tồn tại như: nội dung thông tin của hồ sơ cũ và hồ sơ mới không tương ứng lẫn nhau dẫn tới thiếu đồng bộ thông tin. Hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính ở nhiều xã, thị trấn còn chưa hồn thiện do những ngun nhân như thất thốt, hư hỏng trong quá trình sử dụng, buông lỏng của các cấp quản lý trong một thời gian dài, không thường xuyên cập nhật biến động.
Như vậy có thể nhận thấy hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan chặt chẽ với hệ thống hồ sơ địa chính bởi nếu có một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác để làm cơ sở thì hoạt động đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ sẽ thuận lợi hơn rất nhiều và ngược lại các hoạt động ấy sẽ gặp nhiều khó khăn nếu phải sử dụng một hệ thống hồ sơ thiếu đồng bộ như tại Huyện Thủy Nguyên. Điều đó được chứng minh rõ nét khi mà hai xã Gia Minh, Gia Đức đã có bản đồ địa chính nên tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đạt 98%.
Một điều đáng quan tâm hiện nay là việc chỉnh lý biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính cũng chưa được quan tâm đúng mức. Trong thời gian gần đây có
nhiều dự án lớn triển khai, tại một số xã biến động sử dụng đất nơng nghiệp thành các mục đích khác với tỷ lệ rất cao lên đến 80% hoặc có xã 95 % nhưng việc cập nhật chỉnh lý biến động này chưa kịp thời.
Hồ sơ địa chính dạng số tại huyện Thủy Nguyên vẫn đang ở trong tình trạng sơ khai hầu như khơng có gì. Một số dữ liệu về sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập và lưu trữ dưới dạng phai exel, quản lý trong máy vi tính, chưa in ra đĩa mềm, hoặc đĩa CD.
2.5.3. Đối với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Cơng tác giải phóng mặt bằng liên quan trực tiếp đến giá đất, giá bồi thường, hỗ trợ các tài sản khác gắn liền trên đất và nó có liên quan giáp tiếp đến đăng ký đất đai. Đối với dự án mà trong đó số trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao thì việc giải phóng mặt bằng cũng gặp nhiều thuận lợi. Tuy nhiên công tác này ln ẩn chứa nhiều phức tạp và khó giải quyết điều đó được thể hiện rõ hơn trong một ví dụ sau tại huyện Thủy Nguyên:
Hộ ông Nguyễn Văn A thường trú Tại thôn 1 xã Thủy Sơn huyện Thủy Nguyên, vào năm 2005 khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà nước thu lệ phí trước bạ với giá là 600.000đ/m2
X 0,5%, bằng giá quy định của nhà nước. Nhưng khi có tranh chấp Tịa án nhân dân huyện đã chia thửa đất cho 5 người được thừa kế thành 05 phần khác nhau, và khi thu án phí thì Tịa án có mời các cơ quan liên quan để định giá mảnh đất trên và sau khi điều tra hội nghị quyết định thống nhất công nhận mức giá là 8.000.000đ/m2
để sát với giá thị trường (Khi đó giá thị trường khoảng 3.000.000đ/m2, còn giá nhà nước quy định là 6.00.000đ/m2). Để được đăng ký quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp án phí theo mức giá quá cao không đúng giá trị thực. Đến năm 2009 khi các thửa đất trên nằm trong quy hoạch xây dựng khu cơng nghiệp dịch vụ thì nhà nước lại trả giá bồi thường là 1.200.000đ/m2, thấp hơn nhiều so với giá mà các cơ quan nhà nước trước đó đã định giá và thu thuế đối với hộ gia đình ơng. Đương nhiên người dân không chấp nhận mức giá này mà họ yêu cầu
phải được bồi thường bằng giá đã phải nộp án phí do đó khơng nhận tiền bồi thường và khơng bàn giao mặt bằng cho dự án. Sự việc đã diễn ra được gần 5 năm nhưng đến nay vẫn chưa tìm được lời giải.
Ví dụ trên cho thấy công tác quản lý giá đất, định giá đất và việc nhà nước ban hành các văn bản để thực hiện việc giải quyết các quan hệ liên quan đến giá đất cũng rất cần được quan tâm hiện nay khi mà thị trường quyền dụng đất trong thị trường bất động sản đang diễn biến phức tạp. Vấn đề chính là việc áp dụng các quy định đang có hiệu lực thi hành làm sao cho đúng, từng bước khắc phục những thiếu sót, hạn chế tối đa sai sót để quyền lợi của người sử dụng đất ngày càng được bảo đảm tốt hơn.
Ngồi ra cịn có nhiều trường hợp do khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không ghi đúng giá trị thực của hợp đồng. Họ thường có tâm lý là ghi thấp hơn giá trị thực để tránh khỏi bị đánh thuế cao nhưng đây cũng là nguy cơ có nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp đất đai. theo thống kê có khoảng 80% các giao dịch chọn phương án này cịn lại chỉ có khoảng 20% giao dịch có ghi đúng giá trị thực.
Như vậy có thể thấy trong các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thì vấn đề quy định giá đất và nghĩa vụ tài chính khi đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên vẫn cịn nhiều điều bất cập. Do đó rất cần phải có quy định rõ ràng và thống nhất trong các văn bản hướng dẫn thực hiện để trách gây thiệt hại cho người sử dụng đất cũng như tránh các khó khăn nảy sinh cho chính cơ quan nhà nước khi thực hiện nhiệm vụ quản lý của mình.
Chƣơng 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN.