Việc sử dụng đất của huyện nhìn chung đã có nhiều chuyển biến khá tốt so với những năm trước đây, do cơng tác quản lý của huyện đã có nhiều thay đổi từ công tác thiết kế quy hoạch, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đến công tác tổ chức thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng được lãnh đạo của Thành phố Hải Phịng rất quan tâm, do đó các loại đất đã được sử dụng hợp lý, tiết kiệm nhưng lại mang lại hiệu quả cao hơn. Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010 thì tổng diện tích tự nhiên của huyện Thủy Nguyên là 24.279,9ha. Diện tích đất nơng nghiệp của huyện trong những năm qua giảm đi rõ rệt do nhu cầu đơ thị hố và phát triển các khu công nghiệp, dịch vụ lớn như khu công nghiệp Nam Cầu Kiền, khu công nghiệp và dịch vụ Vsip Hải Phòng và một số diện tích đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích phát triển hạ tầng giao thơng, đơ thị v..v. Do vậy diện tích đất nơng nghiệp bị giảm đi rõ rệt đồng thời là nguyên nhân làm cho diện tích của các loại đất khác tăng lên dẫn đến cơ cấu sử dụng đất luôn biến động, thay đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước với các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
2.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên. dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên.
2.3.1. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. dụng đất.
2.3.1.1. Tình hình triển khai và kết quả cấp GCNQSDĐ
Huyện Thủy Nguyên có khoảng 81947 thửa đất ở cần phải đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Theo số liệu thống kê của Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tính đến thời điểm 31 tháng 12 năm 2012 đã tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được 68702 thửa đạt 83,8%, số thửa còn lại cần phải đăng ký cấp lần đầu là 13245 thửa, đạt 16.2%. Trong đó hầu hết là
Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thủy Nguyên đã dần đi vào nề nếp tạo bước chuyển biến tốt để thúc đấy phát triển kinh tế, xã hội, và bảo vệ an ninh quốc phòng địa phương. Một trong những nội dung được huyện Ủy, UBND huyện đặc biệt quan tâm chỉ đạo là thực hiện nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp sau đổi điền, dồn thửa. Nhiệm vụ này cần phải được các xã, thị trấn ưu tiên nhiều thời gian và bố trí nhân lực để hồn thành sớm kế hoạch theo chỉ đạo của thành phố Hải Phòng.
Để thực hiện nhiệm vụ đó hàng năm Huyện Ủy, UBND huyện đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo công tác quản lý đất đai. Đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân vì vậy đã đạt được kết quả như sau:
Bảng 2.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở huyện Thủy Nguyên (tính từ 1994 đến 12/2012)
STT Tên xã, TT Từ năm 1994 đến năm 2003 (Đơn vị tính: Giấy) Từ năm 2004 đến năm 2009 (Đơn vị tính: Giấy) Từ năm 2010 đến năm 2012 (Đơn vị tính: Giấy) Tổng diện tích đã cấp (Đơn vị tính ha) 1 Kỳ Sơn 173 2006 176 107.64 2 Lại Xuân 331 1861 220 104.48 3 An Sơn 95 1085 240 75.98 4 Phù Ninh 27 1217 122 66.48 5 Quảng Thanh 191 1819 171 93.46 6 Hợp Thành 95 1473 219 84.08 7 Chính Mỹ 33 1047 228 103.61
8 Cao Nhân 59 735 155 114.28 9 Mỹ Đồng 323 1632 212 70.96 10 Kiền Bái 81 1419 447 98.13 11 Hoàng Động 2 739 390 71.19 12 Đông Sơn 27 1470 448 65.58 13 Thiên Hương 431 2445 618 116.69 14 Lâm Động 21 1254 674 82.23 15 Hoa Động 177 2530 883 136.52 16 Tân Dương 399 2064 578 83.52 17 Dương Quan 130 2040 961 86.08 18 Thủy Sơn 89 1084 606 70.03 19 Thủy Đường 427 2925 721 85.76 20 Hịa Bình 243 2371 596 106.17 21 An Lư 1048 1888 477 71.03 22 Trung Hà 104 1121 275 39.34 23 Thủy Triều 142 1336 305 57.89 24 Ngũ Lão 179 1725 399 85.8 25 Phục Lễ 156 1830 354 70.83 26 Phả Lễ 163 1124 232 46.21 27 Lập Lễ 458 2366 468 107.52 28 Tam Hưng 61 1068 584 54.5
29 Minh Đức 363 1482 572 92.66 30 Núi Đèo 123 1331 412 27.17 31 Kênh Giang 6 1804 404 87.73 32 Lưu Kiếm 14 2152 340 81.13 33 Minh Tân 16 2416 445 100.26 34 Liên Khê 369 1854 137 124.47 35 Gia Minh 509 867 197 50.58 36 Lưu Kỳ 0 521 76 34.83 37 Gia Đức 528 1013 222 65.03 Tổng cấp 7593 59114 14564 3.020
(Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thủy Nguyên) 2.3.1.2. Đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ
Như vậy từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến hết năm 2012 huyện Thủy Nguyên đã cấp được 81271 giấy CNQSDĐ ở với tổng diện tích cấp là 3.020 ha. Trong đó cấp lần đầu 68702 giấy và đã đăng ký biến động và cấp đổi, cấp lại 12569 giấy CNQSDĐ ở.
Tiến độ đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong khoảng thời gian 10 năm đầu rất chậm tính từ năm 1994 đến năm 2003 toàn huyện Thủy Nguyên chỉ cấp được 7593 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đạt khoảng 10% tổng số thửa đất ở phải cấp cho hộ gia đình, cá nhân. Trung bình mỗi năm chỉ cấp được khoảng 759,3 giấy. Có thể nhận thấy trong bối cảnh nền kinh tế của cả nước trong những năm này chưa thực sự phát triển. Tại Thành phố Hải Phịng nói chung và huyện Thủy Nguyên nói riêng hầu như chưa có nhiều nhà đầu tư nước ngồi. Các hoạt
động sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình cá nhân chưa có quy mơ lớn, việc tiếp cận với các dịch vụ của ngân hàng gặp nhiều khó khăn, phức tạp. Hơn nữa thị trường bất động sản cũng cịn mới mẻ chưa được sơi động. Hộ gia đình cá nhân chưa chủ động đi đăng ký đất đai ban đầu, phần lớn họ chưa có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên tại một số xã tỉ lệ cấp giấy chứng nhận đạt rất cao như xã An Lư cấp được 1048 giấy đạt 50% số thửa đất ở, xã Gia Minh cấp được 509 giấy đạt 75%, xã Gia Đức cấp được 528 giấy đạt 70% số thửa đất ở cần phải cấp. Nguyên nhân chính là do tại xã An Lư các hộ gia đình, cá nhân đã chủ động đăng ký và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất để thế chấp vay vốn ngân hàng phát triển kinh tế tàu biển và An Lư là xã có truyền thống kinh tế vận tải hàng hóa bằng đường biển từ những năm 1990.
Đối với hai xã Gia Minh và Gia Đức tỷ lệ cấp giấy cao là do hai xã này đã có bản đồ địa chính với hệ thống hồ sơ địa chính tương đối đồng bộ. Đây là hai xã thuộc vùng kinh tế mới bắt đầu được xây dựng từ năm 1982. Các hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở theo quy hoạch vùng kinh tế mới và không phải nộp tiền sử dụng đất. Hầu hết các xã, thị trấn còn lại tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đều đạt rất thấp trung bình mỗi năm một xã chỉ cấp được từ 15 đến 20 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Về phía nhà nước, cơ quan quản lý trực tiếp về đất đai là phịng địa chính huyện do cơng tác đăng ký đất đai trong giai đoạn này chủ yếu được thực hiện đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm theo chỉ đạo của UBND thành phố, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng dồn trọng tâm vào việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Do công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở chưa thực sự được quan tâm đúng mức kết quả đạt tỷ lệ thấp, hầu hết các xã chưa có bản đồ địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu dựa vào các hồ sơ tài liệu địa chính cũ, hình thể thửa đất được đo vẽ thủ cơng, diện tích thiếu chính xác. Tất cả các yếu tố trên cùng với công tác lãnh đạo, chỉ đạo của huyện thiếu sâu sát đã làm cho công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
trên 2000 giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình, cá nhân chưa đúng quy định, có sai sót với những nỗi chủ yếu như: Trường hợp đất thổ cư có trước ngày 18/12/1980 với diện tích lớn hơn 200m2, nhưng trong giấy chứng nhận mà UBND huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ thể hiện có 200m2
là đất ở, diện tích cịn lại ghi là đất vườn. Cũng đối với trường hợp đất thổ cư như trên mà có phần đất giáp đường Quốc lộ, tỉnh lộ, hoặc hành lang lưới điện thì cũng chỉ cơng nhận có 200m2
là đất ở, và diện tích cịn lại thể hiện là đất hành lang giao thơng, hoặc đất hành lang lưới điện, có trường hợp thì phần diện tích đó bị cắt đi khơng có lý do, trong khi các hộ gia đình, cá nhân chưa hề được bồi thường hỗ trợ. Để khắc phục các nội dung trên hiện nay phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã tham mưu cho UBND huyện thông báo cho các xã, thị trấn sớm có kế hoạch thơng báo tới các hộ gia đình, các nhân đến ban địa chính xã, hoặc Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện để đăng ký, cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có sai sót như trên hoặc chỉnh lý đối với những nỗi mà pháp luật cho phép chỉnh lý tại trang 4 của giấy chứng nhận đảm bảo quyền lợi rất chính đáng của người sử dụng đất.
Từ năm 2004 đến năm 2009 toàn huyện đã cấp được 59114 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đạt 60% tổng số thửa cần phải cấp lần đầu. Trong vịng có 6 năm trung bình mỗi năm cả huyện cấp được gần 10.000 giấy chứng nhận tăng gấp 9 lần so với số giấy đã cấp từ năm 1994 đến năm 2003.
Năm 2004 là năm đầu tiên thực hiện Luật đất đai năm 2003 với nhiều điều trong Luật đất đai năm 1993 được sửa đổi bổ sung. Đây cũng là năm Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định quan trọng hướng dẫn thi hành Luật đất đai trong đó nhiệm vụ đẩy nhanh công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Nghị Định số 181, Nghị Định số 198. Với nhiều văn bản chỉ đạo của UBND Thành phố Hải Phòng, huyện Thủy Nguyên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã thực sự được quan tâm. Trong thời điểm từ đầu năm 2003 thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản của Thành phố Hải Phòng bắt đầu phát triển mạnh. Giá đất ở
gần chục lần: Một phép so sánh đơn giản nếu trước năm 2003 giá đất ven Quốc lộ 10, vị trí 1 có giá giao động từ 300.000 đồng/m2
đến 500.000đồng/m2 thì chỉ sau một năm giá đất cùng vị trí đó đã tăng lên đến 3.000.000đồng/m2. Trên thị trường các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Song trong thực tế chỉ một số ít các giao dịch đó được thơng qua con đường chính thống và được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất. Bên cạnh đó có nhiều trường hợp với các nguyên nhân khác nhau mà các giao dịch mua bán bằng giấy viết tay với nhau, chưa được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dạng giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên mua lẫn bên bán. Tuy nhiên thị trường giao dịch ngầm cũng dần dần bộc lộ nhiều vấn đề mâu thuẫn và thường xuyên xảy ra tranh chấp với nhiều vụ lừa đảo được các nhà chức trách phát hiện với số tiền hàng tỷ đồng. Những hiện tượng đó cũng góp phần làm cho thói quen của các bên khi tham gia thị trường bất động sản dần được thay đổi đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu mua nhà, đất thì họ thường phải kiểm tra rất kỹ về tính pháp lý cũng như những rằng buộc về nghĩa vụ tài chính của thửa đất mà họ muốn mua, điều đó chỉ có thể thấy được khi mà thửa đất đó đã được đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đương nhiên bên phía người có nhà, đất cần bán, nếu họ muốn bán được thửa đất hay bất động sản của mình thì họ cũng phải đăng ký, cấp giấy chứng nhận thì mới bán được dể ràng hơn.
Cũng phải kể đến một nguyên nhân nữa cũng góp phần đáng kể vào việc người dân chủ động đi đăng ký và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều hơn là do nho cầu để thế chấp vay vốn phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh hay làm một việc gì đó mà cần đến hỗ trợ tài chính từ các tổ chức tín dụng. Qua đó u cầu để được vay vốn thông dụng nhất hiện nay là thế chấp bằng bất động sản và phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong thời gian này được sự quan tâm chỉ đạo của Thành phố Hải Phòng, huyện Ủy huyện Thủy Nguyên, hàng năm UBND huyện ban hành Quyết định về việc giao chỉ
mơn như Phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng tài chính kế hoạch, chi cục thuế và các cơ quan có liên quan có kế hoạch cụ thể để đơn đốc các xã, thị trấn thực hiện các chỉ tiêu mà UBND huyện giao. Tại các xã, thị trấn có thành lập các hội đồng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một đồng chí phó chủ tịch UBND xã, thị trấn là chủ tịch hội đồng kết hợp cùng các ban ngành trong xã, thôn cùng tổ chức thực hiện tuyên truyền, vận động nhân dân tích cực tham gia kết hợp cùng với đơn vị đo đạc, cán bộ địa chính xã, thị trấn tổ chức kê khai, đo đạc, xác nhận, ranh giới, mốc giới thửa đất của mình để hồn thiện hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý cùng với những chủ trương, chính sách đúng đắn của Đảng, nhà nước được ban hành kịp thời đã tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình tổ chức đăng ký và thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặc biệt là năm 2007 khi Chính Phủ ban hành Nghị Định số 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007. Bên cạnh đó người sử dụng đất cũng đồng tình ủng hộ vì họ đã ý thức được tầm quan trọng của công tác kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ của cơ quan nhà nước nhưng đồng thời cũng là quyền lợi và nghĩa vụ của người được nhà nước giao quyền sử dụng ổn định lâu dài với một loạt các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình để phát triển sản suất kinh doanh mà các quyền đó chỉ được hực hiện một cách dễ dàng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đây cũng là một nguyên nhân chính thúc đẩy cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong giai đoạn từ năm 2004 đến cuối năm 2009 đạt kết quả khá cao.
Những hạn chế, sai sót phát sinh đối với giấy chứng nhận đã cấp trong thời gian này rất ít nếu có thì chủ yếu về mặt pháp lý liên quan đến quyền thừa kế như trường hợp cấp giấy chứng nhận mà thiếu một chữ ký của người có quyền thừa kế liên quan đến thửa đất đây là lỗi của cơ quan đăng ký mà chủ yếu do cán bộ thiết lập hồ sơ đăng