1.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô
1.3.2 Việc huy động nguồn vốn
Huy động vốn là một trong những vấn đề khó khăn trong quá trình tiến hành đầu tư việc huy động vốn ảnh hưởng rất lớn đến q trình đầu tư nó
quyết định việc dự án được tiến hành hay không. Xem bảng dưới việc huy động vốn từ các nguồn nào:
Bảng 2: huy động vốn từ các nguồn
Đơn vi: tỷ đồng
Năm Tổng vốn
đầu tư khu
Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngồi Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 547,75 145 50 200 80 251,91 2004 455,35 89 - 226,5 56 145 2005 237 - - 173,8 - 63,2 2006 1465 130,24 94 895 63,76 500 2007 2365,5 176 134 1.078 218 1.351,2 2008 429,31 225 - 82,12 20,78 300,41
Việc huy động tổng vốn đầu tư được thể hiện ở biều đồ sau:
Biểu đồ1: Thể hiện tổng vốn đầu tư khu đơ thị qua các năm.
Nhìn bào biểu đồ hình cột thể hiện việc huy động vốn và tổng số vốn đầu tư cho khu đô thị ta thấy lượng vốn dành cho khu đơ thị có xu hướng giảm nhưng đây không phải là xu hướng giảm về cơ cấu vốn dành cho đầu tư khu đơ thị bị giảm, nhìn lại ta thấy rằng từ 2005 đến 2007 có sự tăng mạnh về lượng vốn và giảm về năm 2008. Ta thấy từ 2001 đã tiến hành khởi cơng xây dựng khu Trung Hịa – Nhân Chính với tổng vốn đầu tư là 1400 tỷ đồng tiếp đó là 2003 khu đơ thị du lịch Cái Giá là 4.768 tỷ đồng, ban đầu có sự huy động vốn mạnh dồn vào năm 2003 để tiến hành đầu tư mạnh, sau đố các năm tiếp theo có sự rót vốn đều đều để tiến hành xây dựng các khu đơ thị nên lượng vốn có giảm chút, nhưng đến năm 2006 vốn đầu tư cho khu đô thị tăng mạnh lên 1465 tỷ đồng và năm 2007 là 2365,5 tỷ đồng do giai đoạn này có sự gấp rút hồn thành một số khu đơ thị như Trung Hịa Nhân Chính đi vào sử dụng hịan thiện nên cần rất nhiều vốn, và mở rộng đầu tư thêm một số khu đô thị mới như: cụm cao ốc N05, chung cư cao tầng 15T, khu đô thị Đồ Sơn nên
vốn dành cho giai đoạn này là khá lớn, đến năm 2008 thì có sự giảm sút về vốn đầu tư, vì giai đoạn trước năm 2007 có khu đơ thị Trung Hịa – Nhân chính đã đi vào sử dụng nên không phải bỏ vốn nữa, kế đến phải nói đến sự suy thối kinh tế, vay vốn rất khó khăn cho đầu tư, tiền huy động từ TDTM và các nguồn khác giảm đáng kể, sự ra tăng của giá nguyên vật liệu làm cho các cơng trình thi cơng chậm lại.
Việc huy động vốn dành cho đầu tư các khu đơ thị này nhìn vào bảng ta thấy huy động từ tín dụng đầu tư của nhà nước khơng đáng kể, nó chỉ chiếm một phần nhỏ năm 2003 là 145 tỷ đồng, nhưng năm 2008 thì lên tới 225 tỷ đồng, cịn ngồi chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng thương mại như năm 2007 nguồn này chiếm đến 1.078 tỷ đồng nguồn huy động lớn nhất, vốn tự có thì ít hơn so với tín dụng và nguồn khác vì đây là khoản đảm bảo để có thể thực hiện các cơng trình nên chỉ cần có một số vốn nhất định để huy động các nguồn vốn khác. Và các nguồn vốn khác, nguồn này cũng chiếm số lượng huy động đáng kể như năm 2007 huy động được 1351,2 tỷ đồng và năm 2008 huy động trên 300 tỷ đồng. Bên cạnh có nguồn vốn nước ngồi nhưng so với việc huy động cũng khơng đáng kể cho lắm, các cơng trình xây các khu đơ thị mang tính tầm cỡ lớn nhưng việc huy động từ các tổ chức nước ngoài vẫn chưa mạnh, cần phải sử dụng yếu tố này nhiều hơn để có thể huy động vốn nhiều hơn. Thành phần của vốn dành cho khu đô thị được thể hiện rõ dưới bảng tỷ lệ phần trăm dưới đây.
Bảng 3: thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn Năm Năm Tổng vốn đầu tư khu đô thị Nguồn vốn Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước Nước ngồi Tín dụng thương mại Vốn tự có Các nguồn khác 2003 100 19,94 6,88 27,51 11 34,67 2004 100 17,23 - 43,85 10,84 28,08 2005 100 - - 73,33 - 26,67 2006 100 7,73 5,58 53,17 3,79 29,73 2007 100 5,95 4,53 36,45 7,37 45,7 2008 100 35,81 - 13,07 3,31 47,81 Bình quân 100 14,44 2,83 32,36 6,05 44,32
Nguồn: ban đầu tư tổng vinaconex
Tỷ lệ phần trăm vốn tham gia thực hiện đầu tư khu đơ thị hóa qua các năm được thể hiện rõ ở bảng trên nhưng để xem xét một cách rõ ràng hơn ta nhìn vào biểu đồ hình cột về thành phần tỷ lệ vốn tham gia đầu tư vào khu đô thị mới.
Biểu đồ 2: Thể hiện tỷ lệ % của nguồn vốn
Xem xét về nguồn vốn khác (bao gồm nguồn vốn huy động từ khách hàng): ta biết nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau để đáp ứng: nhận thừa kế, đi mua hay cải tạo mới nới rộng diện tích cũ… nhưng dù cho cách nào thì cũng cần một khoản tiền nhất định. Người dân ln có ý thức trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mình và đây cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền. Mặt khác nền kinh tế thị trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản tiền nhà rỗi trong nhân dân. Hồn cảnh đó tạo tiềm năng vô cùng lớn thu hút từ các thành phần kinh tế và các cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Sự xuất hiện các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là các căn hộ khép kín, các căn nhà biệt thự đã gây được sự chú ý của người dân nhất là những người dân sống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh;… Với những tiện nghi khá đầy đủ và giá cả hợp lý những người có nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trước một khoản tiền cho chủ đầu tư để có thể sở hữu một căn hộ hoặc một căn nhà trong khu đơ thị tương lai. Việc góp vốn được thực hiện thông qua ký kết hợp động giữa chủ đầu tư (của những dự án được phê duyệt) với người dân (khách hàng). Hợp đồng có thể ký trước khi tiến
hành thi cơng dưới hình thức vay vốn hoặc là sau khi hồn thiện phần móng, phần thơ, hay đóng góp từng phần và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu tư hoàn thiện cơng việc đầu tư của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách hàng.
Nhìn một cách tổng quan ở biểu đồ hình cột thể hiện cơ cấu nguồn vốn thì vốn TDTM và nguồn vốn từ các nguồn vốn khác chiếm chủ yếu cịn vốn tự có và vốn nước ngồi khơng đáng kể cho lắm, chỉ có TDPT có sự chiếm đáng kể về năm 2008. Từ năm 2003 đến năm 2005 nguồn vốn TDTM có xu hướng ngày càng tăng mạnh trong tỷ lệ cơ cấu vốn và có xu hướng giảm từ năm 2006 đến năm 2008 nguyên nhân của việc tăng và giảm này phần nào đã được thấy trọng việc phân tích tổng vốn đầu tư cho khu đô thị, nhưng ta thấy ở đây từ năm 2003 vốn TDTM chiếm 27,51% trong cơ cấu vốn đến năm 2005 thì chiếm đến 73,33%, và trong năm 2005 này TDTM là chiếm tỷ lệ nhiều nhất so với các năm vì giai đoạn này TCT tiến hành cổ hóa bán cổ phiếu ra ngồi cơng chúng nên đã khẳng định được uy tín và vị thế cao hơn đối với các tổ chức tín dụng nên tiến hành vay vốn dễ dàng hơn so với các giai đoạn trước, do đó mà lúc này TCT đã mạnh giạn vay vốn chủ yếu từ các tổ chức tín dụng để đầu tư vào khu đô thị. Về giai đoạn sau tỷ lệ huy động vốn đầu tư từ TDTM tuy có giảm so với cơ cấu vốn đầu tư nhưng mà về quy mơ vốn thì lại khơng giảm chút nào vì năm 2006 là 895 tỷ đồng và năm 2007 lên tới 1.078 tỷ đồng, nhưng vốn từ các nguồn khác cũng tăng không kém từ năm 2005 là 26,67% đến năm 2007 là 45,7% và năm 2008 là 47,81% vì tỷ lệ vốn huy động nguồn khác tăng cũng là lý do làm cho nguồn vốn TDTM giảm, nguyên nhân căn bản ở đây vào giai đoạn khi mà TCT tiến hành xây dựng các khu đơ thị thì việc huy động vốn ở khâu hồn thiện phần móng cho khu đơ thị là giai đoạn cần vốn từ các tổ chức tín dụng nhiều nhất vì theo quy định của nhà nước là sau khi hồn thiện phần móng thì mới huy động từ các nhà đầu tư,
giai đoạn về sau nguồn vốn khác tăng mạnh là chủ yếu được huy động từ các nhà đầu tư, trong khi đó giai đoạn đó cũng là giai đoạn mà nền kinh tế đi vào khó khăn đã được nói ở phần trên, nên việc huy động vốn dành cho đầu tư khó khăn, các tổ chức tín dụng siết chặt việc cho vay hoặc là lãi suất hiện hành q cao so với sự tính tốn để dự án có lãi nên việc chuyển hướng huy động về cơ cấu vồn là lý do tất yếu.
Tín dụng đầu tư phát triển nhà nước: là nguồn vốn ưu đãi của nhà nước giành cho các dự án phát triển, mục đích hỗ trợ những dự án này của các thành phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn được nhà nước xác định là ưu tiên phát triển, mức vốn vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưu đãi được hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau thực hiện theo quy định của luật khuyến khích đầu tư và những quy định khác của nhà nước. Trong nhiều dự án phát triển nhà của chính phủ đặc biệt là các khu đô thị mới, trnh thủ chủ trương khuyến khích đầu tư nên TCT đã tiến hành xây dựng các khu đơ thị mới để có được sự ưu đãi đó, như khu đơ thị Trung Hịa – Nhân Chính cũng có tỷ trọng khơng nhỏ về phần vốn tín dụng nhà nước trong đó. Trong các năm thì có năm 2008 là năm có sử dụng vốn tín dụng phát triển nhà nước khá cao vì lúc này có sử dụng để xây một số khu đô thị bao gồm là các chung cư cao tầng giá rẻ cho công nhân viên chức, hoặc các cơng nhân của các khu cơng nghiệp vì giai đoạn này là giai đoạn mà chính phủ đã có văn bản về việc ưu đãi cho những công ty nào xây dựng nhà chung cư giá rẻ cho cơng nhân viên chức, những người có thu nhập thấp, những công ty nào mà xây dựng nhà cho những đối tượng này sẽ được vay tín dụng đầu tư phát triển nhà nước với lãi suất ưu đãi nên nguồn vốn này mới chiếm đến 38,81%.
Còn hai nguồn vốn là vốn tự có và vốn nước ngồi chiếm tỷ lệ thấp nhất trong cơ cấu vốn đầu tư: nguồn vốn tự có: tham gia vào lĩnh vực kinh doanh khu đơ thị với tư cách là chủ đầu tư thì nguồn vốn tự có là khơng thê thiếu
được, đây là nguồn vốn hợp pháp của chủ đầu tư có được do tích lũy từ lợi nhuận sau thế của hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản giữ lại, từ vốn kinh doanh. Xây dựng nói chung và xây dựng khu đơ thị nói riêng là lĩnh vực cần vốn lớn phục vụ cho quá trình từ chuẩn bị đầu tư đến thực hiện và vận hành dự án. Do vậy hầu TCT sử dụng nhiều phương thức huy động vốn như vay từ ngân hàng, người có nhu cầu nhà ở, phát hành trái phiếu, liên kết kinh doanh,… sự thành công của phương thức huy động vốn sẽ quyết định sự thành cơng của dự án và chính nguồn vốn tự có sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy động thành công các nguồn vốn khác. Sở dĩ như vậy vì nguồn vốn tự có là vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng trả lãi và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng khi ứng trước tiền cho doanh nghiệp xây dựng nhà, làm bằng chứng cam kết với các đối tác (nhà thầu, cung cấp nguyên vật liệu…). Cịn nguồn vốn từ các tổ chức nước ngồi cịn ít, vì đây là việc thực hiện đầu tư của các công ty trên cơ sở liên doanh liên kết và phân chia lợi nhuận dưới sự đóng góp của mỗi thành viên nên trường hợp cơng ty thiếu vốn hoặc về máy móc hay kỹ thuật với các cơng trình quy mơ lớn chưa đáp ứng đươc thì kêu gọi các tổ chức nước ngồi tham gia vào cơng trình.