2.2.1 Về huy động vốn cho dự án và sử dụng vốn cho dự án.
2.2.1.1 Về huy động vốn cho dự án.
•Góp vốn trực tiếp vào các dự án: Đối với dự án khu đơ thị với mục đích về tính xã hội cao như các dự án xây dựng khu đơ thị cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội để phục vụ di dân tái định cư… thì có thể xin được cấp vốn ưu đãi từ nhà nước trên danh nghĩa là cơng ty sẽ đứng tên là chủ đầu tư. Hình thức này sẽ làm tăng vốn tự có của dự án, cơ cấu vốn có thêm vốn nhà nước tạo ra được sự an tồn hơn. Sự có mặt của nhà nước
làm cho Vinaconex củng cố sự thành công của mình bên cạnh những lợi nhuận về mặt tài chính cịn có sự thành cơng về kinh tế - xã hội, mặt khác khi xây dựng các khu đô thị dành cho người có thu nhập thấp này cịn được nhà nước khuyến khích ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp và còn được ưu đãi về lãi suất vay vốn đầu tư. Tuy nhiên ngân sách nhà nước không phải lúc nào cũng rồi rào mà cịn rất nhiều cơng ty cũng có ý định như Vinaconex nên huy động nguồn lực nhà nước cũng khó khăn vì thế cơng ty muốn dành được sự ưu đãi này nên chủ động về nguồn vốn để có thể đảm bảo cho q trình kinh doanh.
•Trong thời gian để đáp ứng nhu cầu vay vốn, quản lý nguồn vốn này đồng thời đảm bảo tính hiểu quả của đồng vốn cần chú ý:
o Xây dựng thống nhất và hoàn thiện cơ chế quản lý, huy động vốn tín dụng ưu đãi để gắn liền với cơng tác bố trí kế hoạch vốn với khả năng về vốn. Vì sử dụng vốn từ tín dụng ưu đãi địi hỏi phải có hiệu quả khơng có sự thất thốt lãng phí nếu khơng Vinaconex sẽ tự làm mất uy tín và việc huy động lần sau cho dự án sẽ rất khó khăn và có thể làm mất đi một nguồn cung cấp vốn.
o Công ty cần mạnh dạn và chủ động hơn trong việc tìm kiếm các tổ chức tín dụng ở nước ngài để phục vụ cho việc đầu tư cho dự án nhất là các dự án khu đô thị ở những nơi mà nhà nước đang ưu đãi vốn đầu tư cho việc phát triển kinh tế của đất nước. Đồng thời ngồi việc tìm kiếm ra cịn phải mạnh dạn đề nghị chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, vì các khu đơ thị để xây dựng hồn thành từ lúc khởi cơng đến lúc đi vào hoạt động nhanh cũng phải mất 5 năm mà còn cả thời gian thu hồi vốn nữa, nhất là các cơng trình để phục vụ vì lợi ích xã hội thì khả năng thu hồi vốn rất thấp chính vì thế phải đề nghị cho vay ưu đãi dài hạn và có lãi suất hợp lý để đảm bảo cho sự hoạt động của công tý.
o Xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, chính xác. Khối lượng vay vốn, lượng vốn phải dựa trên nhu cầu thực tế của từng dự án, tránh tình trạng sự ứ đọng vốn làm lãng phí cơ hội sử dụng vốn. Thường xuyên đánh giá, kiểm tra việc sử dụng vốn để đảm bảo khả năng thu hồi vốn, và sinh lời của dự án.
o Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm của các Ban dự án với việc sử dụng vốn, hay các cơng ty con được giao dự án. Dự tính cả biện pháp phòng ngừa giải quyết khi dự án khơng có khả năng hồn vốn.
•Kiến nghị Chính Phủ hỗ trợ tài chính thơng qua tài ngun đất: ngồi việc hỗ trợ hình thức tín dụng và lãi suất ra thì việc th đất và sử dụng đất dự án lại là một vấn đề rất nan giải, có thể cho công ty đổi đất lấy hạ tầng, như một số dự án ở Hịa Lạc cơng ty đang tiến hành, hay trả chậm tiền sử dụng đất, hoặc cho công ty đấu giá quyền sử dụng đất ở một số khu đất có giá trị. Đây là hình thức khai thác triệt để và hiệu quả nhất của giá trịd dất, tránh lãng phí nguồn tài ngun khơng có khả năng tăng thêm này. Mà lại giúp cho cơng ty có thể dành dự án về cho cơng ty mình.
o Công ty được giao đất để thanh tốn giá trị cơng trình hạ tầng được vận dụng cho hưởng chính ssách ưu đãi tối đa, giảm 50% tiền sử dụng đất và giảm thuế sử dụng đất đến 10 năm kể từ khi được giao đất.
o Cơng ty có thể tiến hành các cơng trình dự án nhà ở phúc lợi xã hội, các cơng trình cơ sở hạ tầng như điện đường, trường, trạm,… để đổi lấy các khu đất để xây dựng các khu đô thị trong tương lai phù hợp với quy hoạch của thành phố, của nước.
•Mở rộng các hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh đối với các đối tác trong và ngoài nước nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng vốn tự có của doanh nghiệp trong tổng vốn đầu tư. Côn ty là chủ đầu tư của một dự án xây dựng khu đơ thị lớn có thể liên kết và cùng hợp tác kinh doanh với các công ty khác, điều này làm phong phú
hơn về nguồn vốn cho dự án đồng thời các đơn vị chuyên môn trong từng lĩnh vực sẽ đảm bảo cho các cơng trình có chất lượng cao và rút ngắn thời gian hồn thànhm nhanh chóng đưa dự án vào khai thác, sử dụng. Như hiện nay công ty đang hợp tác kinh doanh với công ty Hàn Quốc để xây dựng khu đô thị Bắc An Khánh với tổng vốn đầu tư của dự án là 11.414.400.680.400 đồng, và các dự án khác…
•Huy động vốn thông qua thị trường vốn: với sự hỗ trợ của thị trường tài chính đã phát triển ở mức độ nhất định và sự ra đời của thị trường chứng khán Việt nam thì cơng ty đã có thể huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu. Và để có thể phát hành trái phiếu cho cơng trình thì cơng ty phải đủ các điều kiện như sau:
o Cơng ty có đủ quy mơ lớn
o Có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch thành phố được phê duyệt.
o Có phương pháp phát hành trái phiếu được bộ tài chính phê duyệt đảm bảo thu hồi vốn để hồn nợ gốc và lãi theo đúng thời hạn.
o Có chỉ định của thành phố
o Công ty phải công khai đầy đủ các thơng tin về tài chính và về dự án cần xây dựng.
o Cần có sự tranh thủ bảo lãnh của cơ quan nhà nước, các ngân hàng thương mại có uy tín và các tổ chức tín dụng khác để tăng độ tin cậy của cơng chính đầu tư giúp đợt phát hành thành công.
o Báo cáo tài chính của đơn vị trong những năm gần đợt phát hành có sự xác nhận của tổ chức kiểm tốn được nhà nước cơng nhận.
•Và sự huy động thơng qua thị trường chứng khốn bước đầu đã thu được những thành công kể từ khi công ty tiến hành cổ phần hóa và được niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong một số trường hợp thanh toán cổ tức cho các
cổ đơng hiện hữu thì cơng ty có thể huy động bằng cách trả cổ tức bằng cổ phiếu hoặc là huy động thông qua phát hành thêm cổ phiếu, nếu huy động vốn thêm nhiều ngoài hai cách kia cơng ty có thể bán bớt số cổ phiếu cho một số đối tác chiến lược như năm vừa rồi vừa bán số cổ phần cho Vietel.
2.2.2.2 Về xác định hiệu quả vốn đầu tư khi tiến hành đầu tư.
•Xác định đúng nhu cầu của đối tượng, phân loại tầng lớp sử dụng căn hộ.
o Bất kỳ một sản phẩm nào sản xuất ra trong nền kinh tế thị trường để thu hồi vốn (trước khi nói đến lợi nhuận) thì phải bán được tức là người tiêu dùng chấp nhận. chính vì vậy mà tổng cơng ty Vinaconex trước khi có dự định xây một khu đô thị mới để đưa ra thị trường nhằm cung cấp chỗ ở cho người dân thì cần phải xem người tiêu dùng muốn gì, lượng người sử dụng các căn hộ cao cấp, cấp bình thường, đối tượng là người tiêu dùng có thu nhập cao, thu nhập thấp, hay là tùy thuộc vào khu vực, vị trí của khu đất để định giá, và xây dựng có giá tiền phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng. Chỉ có như vậy khi sản phẩm của dự án là các khu đơ thị mọc ra thì mới tiêu thụ được, đem lại cho TCT số vốn đã bỏ ra ban đầu và thu được phần lợi nhuận như đã ước tính cho những cố gắng trong quá trình đầu tư của mình.
o Nhà ở là một sản phẩm, tuy nhiên trong thời gian đầu tiến hành đầu tư vào loại hình này doanh nghiệp chưa thực sự nghiên cứ thị trường mà chỉ chú trọng vào số lượng diện tích, khả năng xây dựng. Hậu quả gây của vấn đề này là nhiều khu chung cư cao tầng mọc lên vẫn chưa được đưa vào khai thác sử dụng, bộc lộ khơng ít bất cập về tiện nghi, bố trí căn hộ, diện tích sử dụng, và cả chất lượng. Thực tế cầu vượt quá cung đối với những chung cư cao tầng, biệt thự chỉ xảy ra trong một thời gian ngắn khi số lượng các dự án được triển khai chưa đáng kể. Tuy vậy những điều trên chưa gặp ở cơng ty vì số dự án mà công ty đã thực hiện bán nhà rất chạy và phục vụ khá đúng đối tượng
tiêu dùng nhưng đó cũng là một điều đáng lưu ý để TCT quan tâm nghiên cứu để có những biện pháp đứng đắn trong việc xác định đối tượng tiêu dùng và chất lượng sản phẩm dịch vụ của mình.
o Việc xây hay mua nhà là việc quan trọng của đời người. Ngoài việc phải chi một khoản tiền lớn tích cóp bằng cả sự nghiệp thì cuộc sống của con người còn gắn liền với căn nhà họ lựa chọn. Căn nhà có phù hợp với đặc điểm của gia đình họ khơng? Diện tích như thế nào? Có phù hợp với đối tượng là già hay trẻ? Có tiện cho sinh hoạt học tập và làm việc của các thành viên trong gia đình ko?(việc này thì đối với những khu đơ thị thì tương đối là dễ vì đa số đã hình thành khu đơ thị đều đầy đủ điện đường trường trạm và các khu bảo đảm dịch vụ cho gia đình ngoại trừ chỗ làm tự cá nhân quyết định);… Người mua nhà để ở (một số ít đầu cơ) sẽ tính tốn trước mọi yếu tố trước khi học quyết định mua nhà. Do vậy muốn sản phẩm nhà ở của mình làm ra được nhiều người tiêu dùng chấp nhận, dự án đạt hiệu quả trên nhiều mặt thì TCT phải nhất thiết nghiên cứu kỹ thị trường mục tiêu cảu mình ngay từ khi lập dự án tiền khả thi.
o Đánh giá thấp vai trò này sẽ gây tác động tiêu cực tới ba đối tượng: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đối với TCT: giảm hiệu quả sử dụng vốn chậm thậm chí thâm hụt vốn do khơng bán được sản phẩm như dự kiến, có thể dẫn tới mất cơ hội cho việc đầu tư vốn.
Người tiêu dùng: nhu cầu về nhà ở không được đáp ứng đi ngược lại chủ trương đường lối của nhà nước điều này sẽ ảnh hưởng rất xấu tới tâm lý người tiêu dùng và sẽ tác động ngược lại tới uy tín của cơng ty.
Đối với quy hoạch vùng của thành phố của quốc gia về các khu đơ thị.
Hơn nữa trong khi tìm hiểu nhu cầu trên thị trường TCT sẽ có cơ hội tìm ra phương thức huy động vốn hiệu quả nhất vừa khai thác được những ưu đãi của nhà nước(đối với một số dự án), vừa tranh thủ được nguồn vốn của các đối tượng có nhu cầu (huy động vốn trực tiếp từ người tiêu dùng sản phẩm cho dự án).
2.2.2 Tăng cường đầu tư nâng cao chất lượng cơng trình xây dựng.
Thông thường khi làm các dự án về các khu đơ thị mới thì thường có diện tích rộng, cơng việc nhiều nên thường có nhiều nhà thầu phụ, phải đi thuê các đơn vị thi cơng khác ngồi cơng ty mình để đảm nhiệm một số hạng mục cơng trình. Dù cách nào thì TCT cũng phải có biện pháp quản lý chất lượng cơng trìh để vốn đầu tư được sử dụng đúng mục đích, phát huy hiệu quả cao nhất.
Do sản phẩm xây dựng – cơng trình xây dựng – là một loại sản phẩm đặc biệt, trong q trình hình thành thì có nhiều bên tham gia, nên nguyên nhân xảy ra chất lượng kém rất nhiều và có thể do các ban có liên qua khác nhau. Chất lượng sản phẩm kém phụ thuộc vào công tác khảo sát, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công xây lắp và phụ thuộc cả vào quá trình khai thác và sử dụng nên để đảm bảo cho chất lượng cơng trình thì tổng cơng ty phải đảm bảo tất cả các khâu trên và có sự giám sát kiểm tra chặt chẽ tránh sự sai sót khơng đáng có và có sai sót thì kịp thời khắc phục.
Có thể nói khâu xung yếu nhất đó là q trình thi cơng xây lắp. Đây chính là quá trình cơng trình được chuyển từ ý tưởng trên giấy sang dạng vật chất hiện hữu vì thế khâu này có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng sản phẩm xây dựng. Nếu quá trình được quan tâm đúng mức, thì khơng những dảm bảo được chất lướng ản phẩm xây dựng trong khâu đó, mà cịn có thể hạn chết được những ảnh hưởng của các giai trước và đến sản phẩm xây dựng. Thông thường muốn nâng cao chất lượng sản phẩm thì người ta thường nghĩ đầu tư
vào chiều sâu. Đổi mới công nghệ, trang thiết bị. Trong hoàn cảnh Việt nam suy nghĩ này khơng sai nhưng hồn tồn đúng. Bởi vì chất lượng sản phẩm khơng chỉ gắn với máy móc thiết bị mà quan trọng hơn nhiều là cách thức tổ chức, hướng dẫn sử dụng và vận hành thi cơng cơng trình, ý thức của cơng nhân viên trách nhiệm của họ gắn với cơng trình… theo nhiều chun gia thì những yếu tố đó ảnh hưởng đến 70% - 80% sự hình thành chất lượng sản phẩm.
Thực tế các cơng trình dự án của các cơng ty xây dựng vừa qua ở Việt Nam phần khá lớn là sau khi hồn thành đi vào sử dụng là phải có sự sửa chữa ở Vinaconex hiện tượng này chỉ trong giai đoạn đầu nhưng hiện nay chưa xuất hiện nữa nhưng cũng là một điều đáng lưu tâm để công ty phải nghiên cứu và sửa chữa những yếu khuyết của mình, để đảm bảo cho cơng trình có chất lượng hơn tránh sự lãng phí chi phí vốn sau khi đã hồn thành cơng trình lại bỏ tiền ra khắc phục.
Nâng cao chất lượng sản phẩm xây dựng mà cụ thể là chất lượng của các khu đô thị sẽ đem lại cho các TCT các lợi ích sau:
•Tiết kiệm được chi phí, hạ giá thành sản phẩm.
•Lấy được lịng tin của khách hàng, dễ dàng bán được sản phẩm. •Tạo được chỗ đứng trên thị trường.
2.2.3 Vấn đề sử dụng vốn cho đào tạo nguốn nhân lực
•Nâng cao chất lượng đơi ngũ cơng nhân hiện có: như ta biết hiện nay các cơng ty xây dựng nói riêng và tổng cơng ty Vinaconex nói riêng thì đội ngũ cơng nhân dành cho ngành xây lắp là rất đông mà nhiều cơng trình, nhiều dự án nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước của xã hội nên ngoài những cơng nhân chính thức của tổng ra thì phải thuê thêm công nhân hợp đồng nữa, mà đội ngũ công nhân này chưa kinh nghiệm nên việc tuyển dụng và đào tạo cần phải tích cực. Xét một cơng trình bình thường thì những cơng
nhân này chưa học họ cũng có thể làm những cơng việc trên cơng trường nhưng nếu có sự chú trọng và đào tạo của tổng cơng ty cùng với đó là cho đi lao động xuất khẩu ra nước ngoài sẽ làm cho tay nghề bậc thợ của công nhân