khu đô thị mới.
Mặc dù các kết quả đạt được của hoạt động đầu tư theo dự án khu đô thị mới này có thể đánh giá là khả quan và đáng khích lện tuy nhiên cũng có những tồn tại cần sớm khắc phục và giải quyết.
• Tiến độ thi cơng tại các khu đơ thị cịn chậm so với kế hoạch, có khu đơ thị phải dừng thi cơng cơng trình. Do trong q trình thi cơng làm yếu tố kỹ thuật cịn kém, trình độ thi cơng chưa cao, và một phần là nguốn vốn chưa huy động kịp…
• Việc đầu tư vào các khu đơ thị cịn chưa có sự tập trung vẫn cịn dàn trải, khiến nhiều cơng trình thiếu vốn.
• Về vấn đề cho người thu nhập thấp: Phải nói rằng nhà ở cho người có thu nhập thấp ln là mối quan tâm của xã hội. Thực tế cho thấy nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn như trên địa bàn Hà Nội theo điều tra gần đây thì con số này là 50-60% tổng số người có nhu cầu. Chính vì thế
đây là một trong những vấn đề mà chúng ta cần chú trọng đầu tư, đầu tư cho người có thu nhập thấp được rất nhiều ưu đãi về đất và thuế thu nhập…
• Thủ tục đầu tư: Do đầu tư khu đô thị là một loại hình đầu tư đặc biệt và có rất nhiều hình thức đầu tư khác nhau, phương thức thực hiện khác nhau và đặc biệt là liên quan đến nhiều đối tượng nhưng khi lập dự án chưa có chính sách cụ thể cho từng loại nên cịn gặp nhiều khó khăn cho cơng ty về vấn đề thủ tục. Và khó khăn trong vấn đề cơng tác xét duyệt dự án và giấy phép đầu tư.
• Cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng: Đây là một trong những khâu nặng nề nhất, kìm hãm tiến độ của mọi dự án do tính chất phức tạp của nó.
CHƯƠNG 2: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO VIỆC ĐẦU TƯ VÀ TRIỂN KHAI
CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ 2.1 Định hướng và mục tiêu phát triển của công ty.
2.1.1 Định hướng phát triển Tổng công ty trong tương lai.
Khi đã hội tụ các điều kiện thì việc thành lập một tập đoàn kinh tế đối với Vinaconex sẽ là cơng khó vì bản thân là tiền thân của một công ty mạnh khẳng định được vị thế của mình trên thị trường về cả tiềm lực tài chính lẫn tiềm lực về đội ngũ lao động. Việc phát triển thành một tập đoàn kinh tế mạnh là việc cần thiết để có thể bước đi những bước đi lớn hơn không chỉ ở trong nước mà ở ngồi nước, khẳng định vị thế của mình trên thị trường kinh tế, xây dựng cho đất nước những công trình với quy mơ lớn hơn, đẹp hơn đóng góp cho sự phát triển của đất nước.
Khi thành lập một tập đồn kinh tế có các lợi ích sau: •Tăng vốn cho đầu tư và phát triển sản phẩm (đổi mới). •Giảm thời gian xâm nhập thì trường.
•Khả năng đóng góp kỹ năng và tài sản bổ sung mà không một công ty nào có thể dễ dàng tự phát triển.
•Tiếp cận với kinh nghiệp và kiến thức chuyển giao từ bên ngồi (chuyển giao cơng nghệ).
•Nhanh chóng đạt được quy mô và khối lượng tạo đà phát triển (kinh tế nhờ quy mô – lớn hơn sẽ tốt hơn). Mở rộng ra ngoài xâm nhập thị trường xây dựng ở các nước bạn.
Các doanh nghiệp cần tự chủ về điều này và có kiến nghị với nhà nước để có thể có chính sách tạo đà phát triển cho việc hình thành tập đồn và có sự cạnh tranh công bằng hơn để bước đi những bước đi lớn, nhanh và vững chắc.
Mơ hình các Tổng cơng ty Vinaconex, tổng cơng ty xây dựng và phát triển nhà ở; tổng công ty Sông Đà… về bản chất đã có thay đổi trong quản lý điều hành. Quan hệ cấp vốn và điều hành bằng mệnh lệnh hành chính được thay bằng quan hệ đầu tư mang tính kinh doanh bình đẳng và cùng có lợi. Ở đây sự rằng buộc về vốn trong quan hệ kinh tế giữa các pháp nhân được thông qua các hợp đồng kinh tế. Các công ty con dạng liên kết dù cơng ty mẹ khơng có cổ phần chi phối hoặc khơng tham gia góp vốn, nó vẫn chịu sự điều hành ở mức độ nhất định từ công ty mẹ quan hệ ngang nhau là chủ yếu, học có thể tham gia hoặc rút khỏi dễ dàng hơn các công ty con khác. Tuy nhiên việc tự nguyện tham gia tập đồn để tranh thủ uy tín, thương hiệu, thị trường và danh tiếng của tập đoàn đã là một đảm bảo và rằng buộc với họ.
Đối với Việt Nam mặc dù Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ IX đã xác định trong những năm tới sẽ “hình thành một số tập đồn kinh tế mạnh trên cơ sở các tổng cơng ty nhà nước, có sự tham gia của các thành phần kinh tế đa ngành…” nhưng đây vẫn là vấn đề rất mới mẻ đòi hỏi nghiên cứu đầy đủ và sớm áp dụng một cách mạnh dạn.
2.1.2 Định hướng đầu tư của công ty.a) định hướng đầu tư chung: a) định hướng đầu tư chung:
Mục tiêu chung của TCT:
o Kinh doanh có lãi, bảo tồn và phát triển vốn của các cổ đông đã đầu tư vào Cơng ty, hồn thành các nhiệm vụ đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua.
o Trở thành doanh công ty hàng đầu trong ngành xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh xây lắp dân dụng và công nghiệp.
o Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện chế độ trách nhiệm, ban hành cơ chế điều hành, cơ chế phân phối lợi ích và hoạt động của Cơng ty để nâng cao trách nhiệm và khuyến khích người lao động và cổ đơng đóng góp xây dựng cơng ty ngày càng phát triển;
o Liên doanh, liên kết với một số tổ chức, doanh nghiệp để thành lập Công ty cổ phần đầu tư tài chính và kinh doanh bất động sản;
o Thường xuyên quan tâm đào tạo nâng cao trình độ quản lý, chun mơn và tay nghề cho đội ngũ cán bộ công nhân viên, cùng với việc đầu tư thiết bị công nghệ tiên tiến và sản xuất kinh doanh để nâng cao hiệu quả sản xuất;
o Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Công ty theo hướng đa năng, đa dạng hóa sản phẩm nhằm giải quyết đủ việc làm cho người lao động và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Mục tiêu cụ thể đối với năm 2009 là: doanh thu là 11.800 tỷ đồng và
lợi nhuận là 700 tỷ đồng, công ty mẹ sẽ là 361 tỷ đồng lợi nhuận và trả cổ tức sẽ là 12%.
b) định hướng về đầu tư khu đô thị mới.
Thúc đẩy tiến độ thi công đối với các khu đô thị đang cịn dở dang.
Khu đơ thị mới chủ yếu là xây dựng các căn hộ như biệt thự, chung cư, văn phòng cho thuê, và một số dự án về các khu đô thị dành cho các ngành kinh doanh giải chí… nhưng nói chung khi phát triển theo định hướng nào về kinh doanh khu đơ thị thì cơng ty vẫn phải chú trọng đến các vấn đề về quy hoạch đô thị của TP, cũng như nhu cầu của người dân:
• Ta có thể thấy như các cơng trình của TCT chủ yếu tập trung ở hai thành phố như Hà Nội và Hồ Chí Minh nên việc quan tâm đến định hướng quy hoạch là điều tất yếu như ở Hà nội việc phát triển đến năm 2020, với mục tiêu phấn đấu Hà Nội trở thành thành phố to đẹp, vừa hiện đại, vừa truyền thống xứng đáng với quốc gia có hơn 80 triệu dân thì diện mạo tương lai sẽ phải phù hợp về cả quy mô lẫn kiến trúc tổng thể phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội, có thể thấy qua một số chỉ tiêu:
o Về dân số: TP và các đô thị xung quanh trong phạm vi nghiên cứu điều chỉnh theo quy hoạch chung khoảng 4,5 triệu đến 5 triệu người, trong đó quy mơ dân số của nội thành trung tâm là 2,5 triệu người cụ thể như TP trung tâm dự kiến 2 triệu (2010) và 2,5 triệu người (2020); khu vực hạn chế phát triển là 0,8 triệu người.
o Về không gian và đất: hiện nay nhiều dự án đã trong bước tiến hành trong đó có cả những dự án của TCT. Hà Nội đã được nhà nước cấp cho 6310 ha đất ruộng phát triển đến năm 2010. Khu vực phát triển và mở rộng Thủ đơ phía hữu ngạn sơng Hồng thuộc lãnh thổ các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Thanh Trì, Từ Liêm là khu vực đơ thị hóa mạnh.
• Đối tượng và nhu cầu của khách hàng: cần phải thấy rằng không chỉ những người hiện chưa có nhà ở mới có nhu cầu mà cịn phải kể đến những người có nhà nhưng thiếu tiện nghi thiết yếu hoặc tiện nghi chưa đáp ứng được yêu cầu của họ. Có thể thấy ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh,,, thì những người có nhu cầu về nhà ở như: những người sống trong các ngõ xóm chật trội; Dân sống trong các khu chung cư thấp tầng được xây từ lâu; các gia đình đang phải sử dụng chung cư cơng trình phụ như: bếp, nhà tắm; khu vệ sinh; Những người sống ở khu vực có cơ sở hạ tầng kém như điện, nước, đường giao thơng; …
• Vị trí nhà mong muốn: do cơ sở hạ tâng chưa đồng bộ ở tất cả các thành phố nói chung nên phần lớn người dân sẽ đều muốn sống gần trung tâm, thêm vào đó là thói quen lâu đời trong sinh hoạt cũng khiến lực hút về trung tâm tăng lên. Đặc điểm này của người dân sẽ là trở ngại cho các kế hoạch xây dựng cho các khu đô thị để dãn dân ra khỏi các trung tâm, giải tỏa mặt bằng, phát triển các khu đơ thị và các khu cơng nghiệp.
• Diện tích nhà mong muốn: khơng ai khơng muốn có một căn nhà rộng tuy nhiên nếu xét đến khả năng tài chính thì diện tích sẽ bị giới hạn ở phạm vi nhất định. Có thể chia ra thành những mức sau:
o Trên 100 m2: nhóm người có thu nhập cao hay chung o Từ 50-100m2: nhóm người có thu nhập trung bình, thấp. • Về văn phịng và tiện nghi sinh hoạt: bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng diện tích nhà ở, nhu cầu về số phịng và tiện nghi sinh hoạt cũng tăng lên mạnh mẽ. Phần lớn người dân đều mong muốn nhà có từ 3-4 phịng để có thể tiện sinh hoạt và con cái có phịng riêng.
• Nhu cầu về những người có thu nhập cao: muốn sống trong những căn biệt thực biệt lập và có đầy đủ tiện nghi sinh hoạt với mức cao, diện tích lớn và cách trang trí cũng như bố trí khơng gian hiện đại. Đây là đối tượng đang nổi lên nhiều ở Việt Nam hiện nay.
• Đối tượng về kinh doanh vui chơi giải trí tại các khu du lịch nghỉ mát cũng là một trong những vấn đề quan tâm của Tổng công ty để có thể tiến hành xây dựng các khu đơ thị ở đó.
• Ta biết tại các khu đơ thị sẽ hình thành các trung tâm riêng đối với một số khu đơ thị với quy mơ lớn từ đó sẽ hình thành nên các cơng sở và sẽ là nơi cho thuê văn phòng kinh doanh cũng kiếm được một khoản lợi nhuận cao, ta có thể thấy như ở khu đơ thị Trung Hịa – Nhân Chính doanh thu từ kinh doanh văn phịng cũng rất cao.
Từ đó cơng ty chú trọng chuyển hướng chủ yếu tập trung vốn vào xây dựng các khu đô thị với cơ sở hạ tầng đồng bộ, tự tạo thành một trung tâm để có thể thu hút được người dân đến sống. có sự phân tách thành đầu tư các khu đơ thị dành cho người có thu nhập thấp và người có thu nhập cao.
• Đối với các dự án đầu tư vào khu đơ thị có thu nhập thấp thì chủ yếu đầu tư vào các khu vực ngoại thành, đất được sự hỗ trợ của chính phủ, vẫn đảm bảo về vốn đầu tư của doanh nghiệp, các căn hộ này diện tích chủ yếu từ 50-100m2 và thường khơng q vì đây là mục tiêu về xã hội của Tổng công ty không đặt vấn đề về lợi nhuận ở đây.
• Đối với các căn hộ dành cho người thu nhập cao, và các khu biệt thự thì khác với đối tượng trên thì ở đây mục tiêu lợi nhuận của công ty vẫn phải được xét đến vì đây là vấn đề đảm bảo cho hoạt động gia tăng của cơng ty.
• Xây dựng các khu đơ thị tại các khu vui chơi giải trí để kinh doanh dịch vụ đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho cơng ty.
• Ngồi ra cịn chú trọng về kinh doanh dịch vụ văn phịng trong khu đơ thị.
• …
2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư khu đô thị mới.2.2.1 Về huy động vốn cho dự án và sử dụng vốn cho dự án. 2.2.1 Về huy động vốn cho dự án và sử dụng vốn cho dự án.
2.2.1.1 Về huy động vốn cho dự án.
•Góp vốn trực tiếp vào các dự án: Đối với dự án khu đơ thị với mục đích về tính xã hội cao như các dự án xây dựng khu đơ thị cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội để phục vụ di dân tái định cư… thì có thể xin được cấp vốn ưu đãi từ nhà nước trên danh nghĩa là công ty sẽ đứng tên là chủ đầu tư. Hình thức này sẽ làm tăng vốn tự có của dự án, cơ cấu vốn có thêm vốn nhà nước tạo ra được sự an tồn hơn. Sự có mặt của nhà nước
làm cho Vinaconex củng cố sự thành cơng của mình bên cạnh những lợi nhuận về mặt tài chính cịn có sự thành công về kinh tế - xã hội, mặt khác khi xây dựng các khu đô thị dành cho người có thu nhập thấp này cịn được nhà nước khuyến khích ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp và còn được ưu đãi về lãi suất vay vốn đầu tư. Tuy nhiên ngân sách nhà nước không phải lúc nào cũng rồi rào mà cịn rất nhiều cơng ty cũng có ý định như Vinaconex nên huy động nguồn lực nhà nước cũng khó khăn vì thế cơng ty muốn dành được sự ưu đãi này nên chủ động về nguồn vốn để có thể đảm bảo cho q trình kinh doanh.
•Trong thời gian để đáp ứng nhu cầu vay vốn, quản lý nguồn vốn này đồng thời đảm bảo tính hiểu quả của đồng vốn cần chú ý:
o Xây dựng thống nhất và hoàn thiện cơ chế quản lý, huy động vốn tín dụng ưu đãi để gắn liền với cơng tác bố trí kế hoạch vốn với khả năng về vốn. Vì sử dụng vốn từ tín dụng ưu đãi địi hỏi phải có hiệu quả khơng có sự thất thốt lãng phí nếu khơng Vinaconex sẽ tự làm mất uy tín và việc huy động lần sau cho dự án sẽ rất khó khăn và có thể làm mất đi một nguồn cung cấp vốn.
o Công ty cần mạnh dạn và chủ động hơn trong việc tìm kiếm các tổ chức tín dụng ở nước ngài để phục vụ cho việc đầu tư cho dự án nhất là các dự án khu đô thị ở những nơi mà nhà nước đang ưu đãi vốn đầu tư cho việc phát triển kinh tế của đất nước. Đồng thời ngồi việc tìm kiếm ra cịn phải mạnh dạn đề nghị chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, vì các khu đơ thị để xây dựng hồn thành từ lúc khởi cơng đến lúc đi vào hoạt động nhanh cũng phải mất 5 năm mà còn cả thời gian thu hồi vốn nữa, nhất là các cơng trình để phục vụ vì lợi ích xã hội thì khả năng thu hồi vốn rất thấp chính vì thế phải đề nghị cho vay ưu đãi dài hạn và có lãi suất hợp lý để đảm bảo cho sự