1.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển khu đô
1.3.4. Việc thực hiện đầu tư khu đô thị mới
Để thấy rõ được tình hình thực hiện đầu tư vào các khu đơ thị của TCT ta xem bảng sau:
Bảng 5: Tiến độ thi công của các khu đơ thị tính đến hết 2008
(đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư 2003 2004 2005 2006 2007 Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Trung Hòa – Nhân Chính 2001 - 2007 1400 552,5 105,5 400 225,42 116,58 1400
2 Bắc An Khánh (giai đoạn 1) 2006 - 2009 3.391 652.2 152 852 3 Thảo Điền 2006 - 2012 3.145 30 22.5 55 4 Thắng Đầu 2004 - 2008 438 1,05 10 10 21 5 Cụm cao ốc N05 2007 – 2011 1.842 200
6 cao tầng 15TChung cư 2007 - 2009 65 25 37
Nguồn: tổng công ty vinaconex
Để thấy rõ được việc đầu tư vào khu đô thị mới ta đi phân tích cụ thể vào một dự án: tiêu biểu như dự án “khu đơ thị Trung Hịa – Nhân Chính”
Hình 3: thể hiện quá trình đầu tư một dự án khu đơ thị mới
Trên đó q trình để tiến hành đầu tư một dự án khu đô thị mới. Trong dự án hiện nay có đến 70% tổng vốn đầu tư được sử dụng vào 3 phần việc là: đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở; và xây đựng hạ tầng xã hội. Do đó sẽ với dự án cụ thể sẽ đi sâu vào 3 hạng mục đó.
Chuẩn bị đầu tư
Lập dự án tổng thể, chi tiết Nghiên cứu khả thi và tiền khả thi Nghiên cứu khả thi
Thực hiện đầu tư
Nộp tiền sử dụng đất Đền bù giải phóng mặt bằng Khảo sát thiết kế xây dựng
Vận hành các kết quả đầu tư
Chi phí quản lý các khu nhà
Chi phí duy tu bảo dưỡng các cơng trình: nhà, nước, điện… Xây dựng HTKT và nhà ở - Các khu nhà thuộc dự án - Đường giao thông - Hệ thống cấp thốt nước, điện, thơng tin.
- Cơ sở HTKT khác
Xây dựng HTXH - Khu vui chơi giải trí. - Hệ thống các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại - Các cơng trình cơ sở HTXH khác: trường học, cơ sở y tế…
a) chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: nhìn chung một dự án phát triển khu đô thị mới hiện nay đều được tiến hành trên những khu đất rộng không chỉ xây dựng nhà ở mà phải đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với môi trường xung quanh. Quy mơ cơng trình nhà ở càng lớn thì các yếu tố cần có trong mơi trường xung quanh càng nhiều và phức tạp, diện tích đất chiếm càng lớn. Trong điều kiện quỹ đất khơng đổi thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ cho dự án là cách làm duy nhất.
Công việc GPMB thực chất là thu hồi đất ở của cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất giao cho các cá nhân, tổ chức khác sử dụng đất để thực hiện các dự án được phê duyệt. Quá trình chuyển giao này phải dựa trên các quyết định thu hồi đất của các cơ quan có thẩm quyền, trên cơ sở luật đất đai và các văn bản, nghị định, quy định của nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của cá nhân tập thể bị thu hồi. Chính quyền địa phương các cấp có trách nhiệm phối hợp với TCT thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án do hội đồng giải phóng mặt bằng thành lập và đã được UBND nơi sở tại phê duyệt.
Chi phí GPMB được bỏ ra do TCT chi trả mà nguồn này có một phần được vay từ TD ưu đãi của nhà nước: trong dự án khu đơ thị Trung Hịa – Nhân Chính thì số tiền để chi cho đền bù giải phóng mặt bằng chiếm 14% của dự án tương đương với 196 tỷ đồng.
b) Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: bao gồm chi phí san
nền, xây dựng hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nướ, cung cấp điện, xây dựng các khu nhà và các chi phí khác.
Chi phí san nền được TCT phân bổ ngay vào thời gian đầu (năm đầu) của dự án cịn những chi phí khác được phân bổ dần qua các năm. Đối với các khu nhà trong khu Trung Hịa – Nhân Chính, TCT thường có kế hoạch hồn
thành từng bộ phận cơng trình hay cụm cơng trình để đưa ngay vào khai thác thu hiệu quả mà khơng đợi đến khi tồn bộ dự án hoàn thành. Đây cũng là một phương thức được nhà nước khuyến khích để nhanh chóng cung cấp nhà ở cho những đối tượng có nhu cầu đồng thời bổ sung nguồn vốn cho dự án.
Hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của một dự án đầu tư phát triển khu đô thị mới và chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng vốn đầu tư.
Trong dự án Trung Hịa – Nhân Chính này thì phần chi phí XD HTKT và nhà ở chiếm tỷ trọng là 73% tức là 1022 tỷ đồng.
c) Chi phí xây dựng hạ tầng xã hội: Trong các cơng trình xây dựng khu
đơ thị mới thì khơng thể thiếu được phần hạ tầng xã hội, đây là sự khác biệt so với các khu đô thị hay khu tập thể cũ thuộc kiến trúc ngày xưa. Trong dự án Trung Hịa Nhân Chính thì phần chi phí này chiếm 5,6% tức 78,4 tỷ đồng.
Như vậy tồn bộ dự án đầu tư khu đơ thị mới: được chi vào ba phần
chính là: giải phóng mặt bằng; xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà ở; xây dựng hạ tầng xã hội. Tuy nhiên chi phí dự án này cịn phải chi cho các khoản như chi phí nhân cơng trực tiếp, gián tiếp; hồn tất các thủ tục, … đây là những chi phí khơng trực tiếp tạo ra sản phẩm cho dự án nhưng không thể thiếu được, đóng góp một phần khơng nhỏ vào thành cơng của dự án nói chung.
Đê hiểu rõ ta nhìn vào bảng phân tích chi phí qua các giai đoạn của khu đơ thị Trung Hịa – Nhân Chính làm ví dụ:
Bảng 6: Bảng: thể hiện chi phí hàng năm của một dự án khu đô thị mới (Trung Hịa – Nhân Chính)
đơn vị: tỷ đồng Các hạng mục 2003 2004 2005 2006 2007 Tổng Tỷ trọng I. GPMB 196 0 0 0 196 14% II. XD HTKT 403,325 77,015 292 164,5566 85,1034 1022 73% San nền 67,2 67,2 4,8% Hệ thống giao thông 41,14 7,9125 30 16,9065 8,7435 105 7,5% Thoát nước mưa 23,205 4,431 16,8 9,46764 4,89636 58,8 4,2% Thoát nước bẩn 193,375 23,03 14 7,8897 4,0803 49 3,5% Cấp nước 33,15 6,33 24 13,5252 6,9948 84 6% Cấp điện 0 7,596 28,8 16,23024 839,376 100,8 7,2% Xây dựng nhà 2,392,325 45,6815 173,2 97,60686 50,47914 606,2 43,3% III. XD HTXH 30,94 5,908 22,4 12,62352 5,52848 78,4 5,6% IV. Chi Phí khác 40,885 7,807 29,6 16,8108 8,62692 103,6 7,4% V. Tổng cộng 1400 100%
Trên đó là việc phân tích một vi dụ cụ thể về q trình đầu tư một khu đơ thị mới.
→ Với mục tiêu xuyên suốt sớm trở thành tổng công ty xây dựng hàng đầu của Việt Nam và mau chóng vươn ra tầm Thế Giới, Tổng cơng ty Vinaconex đã sớm nhìn nhận được vai trị của khu đô thị mới và học tập theo mơ hình khu đơ thị Linh Đàm đầu tiên đã tiến hành xây dựng khu đô thị Trung Hịa – Nhân Chính với tổng mức đầu tư lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Đó là những bước đi đầu của công ty vào kinh doanh về lĩnh vực: Đầu tư kinh doanh khu đơ thị mới, đó cũng là sự thử thách ban đầu của công ty khi bước chân vào và có những thành cơng đáng kể tạo thế tiền đề cho việc đầu tư những dự án tiếp theo có thể nhìn vào bảng trên. Dự án thành cơng đã tạo lên uy tín và vị thế của Vinaconex trong ngành xây dựng Việt Nam và ở tại Hà Nội khu Trung Hịa – Nhân Chính vẫn là một trong những khu đơ thị được ưa chuộng.
Đang trong giai đoạn cuối thực hiện dự án Khu đơ thị Trung Hịa – Nhân chính nhưng để thực hiện tính liên tục và gối đầu của dự án, Tổng công ty đến giữa 2006, Vinaconex đã tiến hành đầu tư một dự án mà làm cho Tổng cơng ty có tiếng vang lớn trong ngành đầu tư về xây dựng khi tiến hành cùng đầu tư với Posco E&C (thuộc tập đoàn Posco – Hàn Quốc) giới thiệu siêu dự án “khu đô thị mới Bắc An Khánh” với tổng mức đầu tư ước tính lên đến con số 2 tỷ USD. Tiếp đà phát triển như vũ bão ấy, kể từ năm 2007 tới nay, tổng công ty đã và đang thực hiện cũng như tìm kiếm rất nhiều.
các cơ hội đầu tư vào các dự án khu đô thị mới như Thảo Điền (Thành phố Hồ Chí Minh) hay Ngọc Thụy Gia Lâm (Hà Nội).
Bên cạnh đó, tổng cơng ty cũng đẩy mạnh việc thực hiện đầu tư và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào một số cụm nhà ở chung cư cao tầng hiện đại, quy mô lớn như: cụm nhà ở cao cấp N05 phía đơng nam đường Trần Duy Hưng, nhà chung cư cao tầng 15T (Trung Hòa – Nhân Chính), khu đơ thị Thắng Đầu, các khu chung cư Thượng Đình hay Thanh Xuân Bắc…
Ngoại trừ các dự án khu đô thị mới Ngọc Thụy Gia Lâm và các khu chung cư Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc đang trong giai đoạn tìm kiếm cơ hội đầu tư, dễ nhận ra Vinaconex thực sự rất trú trọng tới việc đầu tư vào các cụm chung cư cao tầng, các khu đô thị mới hiện đại với số vốn đầu tư nhiều tỷ đồng. Ước tính sau mười năm tham gia, tổng số vốn đầu tư cho các dự án thuộc loại này của tổng công ty sẽ lên đến 10.281 tỷ đồng. Qua đó cho thấy, tổng cơng ty đang thực sự muốn nhanh chóng đi tắt đón đầu, nắm bắt các cơ hội để ngày càng mở rộng thị phần của mình ở thị trường trong nước.
Tuy nhiên, phân tích kỹ hơn bảng số liệu, dễ thấy nếu khơng tính dự án khu đơ thị Trung Hịa – Nhân Chính đã hồn thành và được đưa vào sử dụng thì ở tất cả các dự án cịn lại, tiến độ giải ngân thực hiện đều đang ở mức đáng
báo động, điển hình như dự án khu đơ thị Thắng Đầu được khởi công từ năm 2004 với tổng mức đầu tư lên đến 438 tỷ đồng, song cho tới tận hết năm 2008, tổng số vốn được thực hiện mới chỉ đạt con số rất khiêm tốn, 21 tỷ đồng (tương đương 4,79% giá trị dự án). Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện các dự án lớn khác của tổng công ty cũng không sáng sủa hơn là mấy, cụ thể:
+ Giai đoạn 1 dự án Bắc An Khánh (2005 – 2009): khối lượng công việc đã thực hiện tới hết 2008 mới chỉ đạt 25,12%.
+ Dự án Thảo Điền (2006 – 2012): 1,75%. + Dự án N05 (2007 – 2011): 10,86%.
Duy chỉ có dự án nhà chung cư 15T (2007 – 2009) là đang được thực hiện tương đối đúng tiến độ đề với tổng số vốn đã thức hiện tới hết năm 2008 đạt 37 tỷ đồng, tức là khoảng 56,92% giá trị dự án.
Lí giải cho điều này có thể khẳng định, ngun nhân chủ yếu là do tổng công ty đã thực hiện gần như cùng lúc quá nhiều dự án lớn dẫn đến hiện tượng phân tán nguồn lực, thiếu vốn. Điển hình là vào hai năm 2006 và 2007, đây vừa là thời điểm hoàn thiện dự án Trung Hịa – Nhân Chính, lại cũng vừa là lúc Vinaconex chính thức khởi động ba dự án rất lớn của mình là: khu đơ thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Thảo Điền và cụm cao ốc N05.
Bên cạnh đó Tổng cơng ty cũng đầu tư vào các khu đô thị vừa phục vụ cho ăn ở sinh hoạt vừa phục vụ cho các dịch vụ kinh doanh, vui chơi, giải chí, và đầu tư mạnh vào khu đơ thị cấp cao hơn so với các khu đơ thị khác đó là tồn mẫu nhà việt thự.Đến đầu 2003, Vinaconex bắt tay thực hiện dự án khu đô thị du lịch Cái Giá cũng vẫn tại đảo Cát Bà (Hải Phòng) với tổng mức đầu tư lớn hơn rất nhiều so với dự án đầu tiên, lên tới 4.768 tỷ đồng (tương đương khoảng 272,5 triệu USD).
Dưới đây là chi tiết về tình hình thực hiện đầu tư tại các dự án này của tổng cơng ty tính tới hết năm 2008.
Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ.
(đơn vị tính: tỷ đồng) STT Dự án Tiến độ dự kiến Tổng vốn đầu tư Vốn đã thực hiện tới hết 2008 1 Khu đô thị du lịch Cái Giá 2003 - 2011 4.768 75
2 Khu đô thị Đồ Sơn 2007 - 2010 145 68
(Nguồn: Ban đầu tư - tổng công ty Vinaconex)