Hình 3.1: Một nhánh cây quyết định giá đất tại thành phố Bạc Liêu
Mơ hình cây quyết định có biến kết quả là giá đất và các biến dự báo quan trọng phản ánh vị thế của đất đai cấu thành giá trị đất là các yếu tố: khu vực (Khuvuc), khả năng kinh doanh (KhanangKD), cấp đƣờng (Capduong) và độ rộng đƣờng (Drduong). Mức độ quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai đƣợc trình bày ở bảng 3.8. Mơ hình cây quyết định giá đất một phần đƣợc thể hiện ở hình 3.1.
Các yếu tố đƣợc dự báo là ảnh hƣởng đến giá đất nhƣ các cơng trình tạo cực vị thế thì theo kết quả phân tích hồi quy thì khơng có sự tác động đáng kể và nhất quán. Yếu tố khu vực, khả năng kinh doanh và độ rộng đƣờng là các yếu tố vị thế phổ quát, tác động nhất quán đến giá đất của các tuyến và đoạn đƣờng trên địa bàn thành phố Bạc Liêu, chiều tác động của các yếu tố này đúng nhƣ kỳ vọng. Khu vực gần trung tâm thành phố thì có mức giá cao hơn so với khu vực còn lại, khả năng kinh doanh thuận lợi thì có mức giá cao hơn so với điều kiện kinh doanh kém thuận lợi, độ rộng đƣờng càng lớn thì giá đất càng cao.
Cịn yếu tố cấp đƣờng thì cấp đƣờng phố chính theo kỳ vọng thì phải có mức giá cao hơn so với cấp đƣờng phố, nhƣng theo sơ đồ cây quyết định thì tại nút thứ 86 và 87 chia tách từ nút 83 thì có chiều ngƣợc lại. Sau khi xem xét dữ liệu đầu vào thì cho thấy tại đƣờng phố chính có mức giá thấp là đƣờng Nguyễn Tất Thành thuộc khu vực cận trung tâm là nơi tập trung trụ sở UBND và các ban ngành của tỉnh và khơng có giao dịch đất đai, mức giá đất là do các chuyên gia xác định có thể chƣa thật sự phù hợp với giá trị thực tế.
Nguyên tắc nhất quán chính là tiêu chuẩn để đánh giá sự tác động của các yếu tố vị thế đến giá đất, cũng nhƣ mức độ xác thực và đầy đủ của bộ dữ liệu điều tra thu thập ban đầu, từ đó đƣa ra các định hƣớng điều tra chỉnh lý và bổ sung các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất phù hợp với thực tế.
Từ mơ hình cây quyết định xác định đƣợc 14 tổ hợp các yếu tố vị thế đất đai và các mức giá đất tƣơng ứng trình bày ở bảng 3.7.
Bảng 3.7 cho thấy các tổ hợp vị thế đất đai của các tuyến và đoạn đƣợc có các mức giá trung bình có tỷ lệ sai lệch không đáng kể so với mức giá xác định ở bảng 3.4, ngoài tổ hợp thứ 86 và 87 cần phải điều tra điều chỉnh và bổ sung thông tin các yếu tố vị thế đất đai của các tuyến và đoạn đƣờng.