Chƣơng 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.3. Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu
1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nƣớc
Tại Việt Nam các vấn đề về lý luận và phƣơng pháp định giá, phân vùng giá trị đất phục vụ xây dựng bảng giá đất đã đƣợc đề cập và nghiên cứu giải quyết trong các đề tài và cơng trình nghiên cứu trong thời gian gần đây.
Về phƣơng pháp định giá đất có thể nhắc đến các cơng trình nghiên cứu tiêu biểu của 2 nhóm nghiên cứu sau:
(1) Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trƣờng và đề xuất phƣơng pháp định giá đất đơ thị phù hợp ở nƣớc ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (Bộ TN&MT), thực hiện năm 2004. Từ kết quả nghiên cứu nhóm nghiên cứu đề tài rút ra kết luận phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.
(2) Các cơng trình “Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng và các ứng dụng trong phát triển đô thị và định giá bất động sản” của nhóm nghiên cứu Hồng Hữu Phê (Bộ XD) và Trần Thanh Hùng (Trƣờng Đại học TN&MT Tp.HCM), thực hiện từ năm 2002 đến nay và các kết quả nghiên cứu đƣợc đăng trên các tạp chí chuyên
ngành. Hƣớng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý thuyết và phƣơng pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá trị của đất đai và bất động sản bao gồm các yếu tố giá trị hữu hình và giá trị vơ hình, có thể đƣợc xác định bằng phƣơng pháp phân tích hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing Method). Từ đó có thể cung cấp căn cứ định lƣợng các yếu tố phân cấp vị trí đất tƣơng ứng với phân vùng giá trị đất và xây dựng hệ thống định giá đất tự động cho cả 2 hình thức hàng loạt và riêng lẻ.
Về phân vùng giá trị đất (xác định vị trí đất) phục vụ việc xây dựng bảng giá đất cho đến thời điểm hiện tại thì có các cơng trình nghiên cứu sau:
(1) Nghiên cứu cơ sở khoa học và phƣơng pháp xây dựng vùng giá trị đất, Đề tài NCKH cấp Bộ, Trịnh Hữu Liên, năm hoàn thành 2009.
Đề tài nghiên cứu đề xuất cơ sở khoa học và phƣơng pháp phân vùng giá trị đất phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị trí dân cƣ đơ thị của William Alonso và kinh nghiệm định giá đất của Trung Quốc.
(2) Thử nghiệm xây dựng mơ hình định giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất trên địa bàn cấp tỉnh, Dự án SNKT, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT, năm hồn thành 2011.
Cơng trình này nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá đất làm cơ sở cho việc phân vùng giá trị đất và xác định giá đất đến từng thửa đất có vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào thực tiễn Việt Nam tại các tỉnh Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Quảng Bình.
(3) Nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng tại thị xã Gị Cơng, tỉnh Tiền Giang, Đề tài NCKH cấp Cơ sở của Trƣờng Đại học TN&MT Tp.HCM, Trần Thanh Hùng, năm hoàn thành 2012.
Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố đặc điểm cấu thành giá trị đất và xây dựng mơ hình định giá đất vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng tại thị xã Gị Cơng, tỉnh Tiền Giang.
(4) Điều tra khảo sát thí điểm tính tốn chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, Dự án SNKT, Hoàng Hữu Phê, Bộ Xây dựng, năm 2013.
Đề tài thực hiện đánh giá tính khả thi của phƣơng pháp định giá đất đai - bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng cho việc tính tốn chỉ số giá bất
động sản trong các phân vùng giá trị đất đai - bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, để thống nhất áp dụng cho tất cả các tỉnh thành trong các năm tiếp theo.
Những đề tài và dự án nghiên cứu nêu trên đã góp phần rất quan trọng trong việc hồn thiện cơ sở lý luận và quy trình xây dựng mơ hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh thành.
Có thể nói, mơ hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất đƣợc phát triển trong các cơng trình nghiên cứu nêu trên khơng có sự khác biệt về mặt hình thức trong quy trình các bƣớc thực hiện và việc sử dụng các công cụ tốn học để phân tích tính tốn xây dựng hàm hồi quy giá đất, nhƣng có sự khác biệt căn bản về mặt chất trong việc vận dụng các lý thuyết Vị trí dân cƣ đô thị để xác định các yếu tố thuộc tính cấu thành giá trị đất, giải thích sự biến thiên giá cả và thành lập phƣơng trình hồi quy giá đất.
Nhƣ vậy, tại Việt Nam vào thời điểm hiện nay có 3 hƣớng tiếp cận trong nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất, xuất phát từ các quan điểm lý thuyết khác nhau nhƣ sau:
(1) Mơ hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cƣ đơ thị của William Alonso.
(2) Mơ hình định giá đất và phân vùng giá trị đất theo quan điểm đô thị phi cấu trúc của Daniel McFadden.
(3) Mơ hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cƣ đơ thị của Hồng Hữu Phê và Patrick Wakely.
Theo khuyến cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, trong điều kiện cụ thể về con ngƣời, thị trƣờng đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và hạ tầng quản lý đất đai nhƣ hiện nay thì vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào định giá và phân vùng giá trị đất tại Việt Nam là lựa chọn phù hợp.
Tuy nhiên, với những hạn chế về mặt phƣơng pháp luận trong định giá đất của Thụy Điển mơ hình định giá đất thƣờng mang tính cục bộ, khơng gắn liền đƣợc với các thông số đặc trƣng của cấu trúc các đô thị cụ thể. Sẽ là hợp lý hơn khi vận dụng những mặt tích cực trong phƣơng pháp định giá đất của Thụy Điển có tính đến
yếu tố hành vi lựa chọn rời rạc của dân cƣ đô thị, đồng thời kết hợp với mơ hình cấu trúc đơ thị của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely vào việc nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá các loại đất của các thành phố.
1.3.3. Xây dựng mơ hình giá đất bằng phƣơng pháp phân tích thống kê định lƣợng
Để khắc phục các hạn chế nêu trên trong quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai theo hƣớng dẫn của Bộ TN&MT, đề xuất sử dụng công cụ phân tích thống kê xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất làm căn cứ cho việc lựa chọn các tiêu chí phân vùng, phân cấp vị trí đất đai và xây dựng mơ hình giá đất trong cơng tác quản lý giá đất đai hàng năm.
Phần mềm đƣợc sử dụng có thể là DTREG – chƣơng trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mơ hình SVM để mơ tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đốn giá trị khảo sát trong tƣơng lai. DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến. Một trong các biến là biến kết quả (Target variable), giá trị của nó đƣợc mơ hình hóa và đƣợc dự đốn nhƣ là một hàm của biến cho trƣớc (biến dự báo - Predictor variable). DTREG phân tích giá trị và cho ra một mơ hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trƣớc.DTREG có thể tạo những mơ hình cây đơn cổ điển cũng nhƣ TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây.
Xây dựng mơ hình giá đất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng và sử dụng cơng cụ phân tích thơng kê DTREG đƣợc tiến hành thơng qua các bƣớc nhƣ sau:
Bƣớc 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trƣờng hay phân tích số liệu lƣu trữ để xác định các biến:
Các biến của mơ hình giá đất có thể thực hiện bằng 2 cách:
- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán đất đaitrong một khu vực nhất định. - Sử dụng số liệu lƣu trữ về mua bán đất đai.
Bƣớc 2: Định nghĩa các yếu tố vị thế đất đai:
Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia.
Bƣớc 3: Phân tích các biến để thành lập mơ hình hồi quy: Khi thành lập các biến cần chọn các biến sao cho:
- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;
- Các biến có thể là các biến dạng số, hoặc là các biến dạng phạm trù.
Bƣớc 4: Chạy mơ hình hồi quy cây quyết địnhbằng phần mềm DTREG với biến kết quả là giá đất và các biếndự báo phản ánh các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai.
Bƣớc 5: Xác định các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai có tầm quan trọng và phân vùng giá trị đất theo các yếu tố vị thế này phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất theo hƣớng phân vùng giá trị đất.
1.4. Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu sau:
1.4.1. Phƣơng pháp nghiên cứu a) Phƣơng pháp điều tra a) Phƣơng pháp điều tra
Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm, về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý giá đất ở tại thành phố Bạc Liêu; thu thập các thông tin giá đất ở tại các vị trí đất, giá cả chuyển nhƣợng đất đai trên thị trƣờng thông qua các phiếu điều tra đƣợc thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu. Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất đai đối với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhƣợng trong giai đoạn từ năm 2013 đến hết tháng 8 năm 2014.
b) Phƣơng pháp so sánh
Sử dụng để so sánh các số liệu về kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng đất qua các năm để đánh giá mức độ phát triển kinh tế trên địa bàn. So sánh mức giá đất ở quy định tại bảng giá do UBND tỉnh Bạc Liêu ban hành hàng năm với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trên thị trƣờng để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá. So sánh các quy trình định giá đất ở hàng loạt và đơn lẻ theo quy định của Pháp luật về giá với các quy trình định giá đang vận dụng ở tỉnh Bạc Liêu để đánh giá công tác quản lý giá đất của tỉnh.
Phƣơng pháp so sánh cũng đƣợc sử dụng để xác định mức giá đất ở thông qua việc so sánh các mức giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng của loại đất tƣơng tự (về loại đất, loại đô thị, loại đƣờng phố, loại khu vực và vị trí).
c) Phƣơng pháp phân tích – tổng hợp
Trên cơ sở các dữ liệu thông tin về giá đất thị trƣờng, các yếu tố đặc điểm của đất đai đã điều tra đƣợc, tiến hành phân tích xác định mức độ ảnh hƣởng các yếu tố đặc điểm vị trí đến giá trị của đất đai. Sau đó tiến hành tổng hợp để đƣa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị để xác định các yếu tố phân cấp vị trí và giá đất ở phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phƣơng.
d) Phƣơng pháp phân tích hồi quy
Sử dụng các mơ hình tốn học và phần mềm phân tích thống kê SPSS và DTREG để phân tích xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở và xây dựng mơ hình giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị thế của các vị trí đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
e) Phƣơng pháp hệ thống
Phƣơng pháp hệ thống giúp nhìn nhận các vấn đề nghiên cứu chuyên biệt một cách toàn diện trong một chỉnh thể. Phƣơng pháp hệ thống đƣợc sử dụng để sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở theo hệ thống có mối quan hệ mật thiết với nhau.
f) Phƣơng pháp đối chứng
So sánh đối chứng kết quả định giá đất ở trong các trƣờng hợp cụ thể rút ra từ các phƣơng pháp lựa chọn trên các căn cứ đƣợc đề xuất với kết quả định giá theo quy trình và phƣơng pháp của các đơn vị khác tại thành phố Bạc Liêu để khẳng định tính đúng đắn của căn cứ và phƣơng pháp định giá đã đề ra.
g) Phƣơng pháp chuyên gia
Trong quá trình tiến hành điều tra, phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất, đánh giá ảnh hƣởng của các văn bản pháp luật đến hoạt động của thị trƣờng cũng nhƣ cơng tác quản lý giá đất ở có tham khảo ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm về định giá đất.
h) Phƣơng pháp bản đồ
Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng trong quá trình chọn mẫu điều tra và xác định vị trí thửa đất để thu thập thơng tin về thửa đất phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
Phƣơng pháp bản đồ đƣợc sử dụng để xây dựng bản đồ giá các loại đất đai, là hiển thị không gian của bảng giá đất để phát hiện một cách trực quan các bất cập trong công tác xây dựng bảng giá đất để từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục.
i) Phƣơng pháp điều tra nhanh
Trên cơ sở tham gia thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất , đã trực tiếp điều tra phiếu thu thập thông tin về thửa đất tại địa bàn nghiên cứu và đƣợc tổng hợp số liệu ở phụ lục 3.
1.4.2. Phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu
- Các phần mềm sử dụng: MicroStation, MapInfo, Excel, SPSS, DTREG. - Máy tính xách tay cấu hình phù hợp.
- Bản đồ địa chính tỉ lệ: 1:500, 1:1000, 1:2000.
- Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 đất tỉ lệ 1:10.000, 1.25.000.
- Bảng, biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thành phố các năm.
- Bảng giá đất UBND tỉnh Bạc Liêu ban hành hàng năm từ năm 2013 đến năm 2014.
Chƣơng 2
ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG
GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU
2.1. Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ vị trí thành phố Bạc Liêu
Thành phố Bạc Liêu là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hố và là thủ phủ của tỉnh Bạc Liêu, nằm trong vùng Đồng bằng sông Cửu Long và tiểu vùng Bán đảo Cà Mau, có 10 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 7 phƣờng và 3 xã. Thành phố Bạc Liêu cách thành phố Hồ Chí Minh 280 km và thành phố Cần Thơ 110 km về phía Nam, cách thành phố Cà Mau 67 km về phía Bắc. Diện tích thành phố quản lý bao
gồm phần đất liền và phần lãnh hải thuộc thềm lục địa biển Đơng có diện tích là 17.525,88 ha, trong đó diện tích tự nhiên phần đất liền là 15.430,50 ha nằm trong giới hạn tọa độ địa lý từ 9°12'55'' đến 9°20'50'' vĩ độ Bắc và từ 105°40'30'' đến