Chƣơng 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2. Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành
1.2.4. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất cụ thể
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định các phƣơng pháp sau:
a) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh
Mức tiền điều chỉnh về giá hình hành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
b) Phƣơng pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Giá trị hao mòn
c) Phƣơng pháp thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số giữa mức thu nhập rịng thu đƣợc bình qn 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Thu nhập rịng 1 năm = Thu nhập bình qn 1 năm – chi phí bình qn 1 năm
d) Phƣơng pháp thặng dƣ
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Cơng thức tính nhƣ sau:
Giá trị ƣớc tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển
e) Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành.
Giá trị của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất