Chƣơng 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.4. Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu sau:
1.4.1. Phƣơng pháp nghiên cứu a) Phƣơng pháp điều tra a) Phƣơng pháp điều tra
Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm, về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý giá đất ở tại thành phố Bạc Liêu; thu thập các thông tin giá đất ở tại các vị trí đất, giá cả chuyển nhƣợng đất đai trên thị trƣờng thông qua các phiếu điều tra đƣợc thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu. Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất đai đối với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhƣợng trong giai đoạn từ năm 2013 đến hết tháng 8 năm 2014.
b) Phƣơng pháp so sánh
Sử dụng để so sánh các số liệu về kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng đất qua các năm để đánh giá mức độ phát triển kinh tế trên địa bàn. So sánh mức giá đất ở quy định tại bảng giá do UBND tỉnh Bạc Liêu ban hành hàng năm với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trên thị trƣờng để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá. So sánh các quy trình định giá đất ở hàng loạt và đơn lẻ theo quy định của Pháp luật về giá với các quy trình định giá đang vận dụng ở tỉnh Bạc Liêu để đánh giá công tác quản lý giá đất của tỉnh.
Phƣơng pháp so sánh cũng đƣợc sử dụng để xác định mức giá đất ở thông qua việc so sánh các mức giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng của loại đất tƣơng tự (về loại đất, loại đô thị, loại đƣờng phố, loại khu vực và vị trí).
c) Phƣơng pháp phân tích – tổng hợp
Trên cơ sở các dữ liệu thông tin về giá đất thị trƣờng, các yếu tố đặc điểm của đất đai đã điều tra đƣợc, tiến hành phân tích xác định mức độ ảnh hƣởng các yếu tố đặc điểm vị trí đến giá trị của đất đai. Sau đó tiến hành tổng hợp để đƣa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị để xác định các yếu tố phân cấp vị trí và giá đất ở phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phƣơng.
d) Phƣơng pháp phân tích hồi quy
Sử dụng các mơ hình tốn học và phần mềm phân tích thống kê SPSS và DTREG để phân tích xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở và xây dựng mơ hình giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị thế của các vị trí đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
e) Phƣơng pháp hệ thống
Phƣơng pháp hệ thống giúp nhìn nhận các vấn đề nghiên cứu chuyên biệt một cách toàn diện trong một chỉnh thể. Phƣơng pháp hệ thống đƣợc sử dụng để sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở theo hệ thống có mối quan hệ mật thiết với nhau.
f) Phƣơng pháp đối chứng
So sánh đối chứng kết quả định giá đất ở trong các trƣờng hợp cụ thể rút ra từ các phƣơng pháp lựa chọn trên các căn cứ đƣợc đề xuất với kết quả định giá theo quy trình và phƣơng pháp của các đơn vị khác tại thành phố Bạc Liêu để khẳng định tính đúng đắn của căn cứ và phƣơng pháp định giá đã đề ra.
g) Phƣơng pháp chuyên gia
Trong q trình tiến hành điều tra, phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất, đánh giá ảnh hƣởng của các văn bản pháp luật đến hoạt động của thị trƣờng cũng nhƣ công tác quản lý giá đất ở có tham khảo ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm về định giá đất.
h) Phƣơng pháp bản đồ
Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng trong quá trình chọn mẫu điều tra và xác định vị trí thửa đất để thu thập thơng tin về thửa đất phục vụ cho quá trình nghiên cứu.
Phƣơng pháp bản đồ đƣợc sử dụng để xây dựng bản đồ giá các loại đất đai, là hiển thị không gian của bảng giá đất để phát hiện một cách trực quan các bất cập trong công tác xây dựng bảng giá đất để từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục.
i) Phƣơng pháp điều tra nhanh
Trên cơ sở tham gia thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất , đã trực tiếp điều tra phiếu thu thập thông tin về thửa đất tại địa bàn nghiên cứu và đƣợc tổng hợp số liệu ở phụ lục 3.
1.4.2. Phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu
- Các phần mềm sử dụng: MicroStation, MapInfo, Excel, SPSS, DTREG. - Máy tính xách tay cấu hình phù hợp.
- Bản đồ địa chính tỉ lệ: 1:500, 1:1000, 1:2000.
- Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 đất tỉ lệ 1:10.000, 1.25.000.
- Bảng, biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thành phố các năm.
- Bảng giá đất UBND tỉnh Bạc Liêu ban hành hàng năm từ năm 2013 đến năm 2014.
Chƣơng 2
ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG
GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU