Chƣơng 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2. Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành
1.2.5. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất hàng loạt
Quy trình định giá đất đai hàng loạt trong việc xây dựng bảng giá đất theo hƣớng dẫn của Bộ TN&MT là một hệ thống các bƣớc và phƣơng pháp sau:
Bƣớc 1: Công tác chuẩn bị. Nội dung của bƣớc này gồm:
- Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.
- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án.
- Xác định số điểm điều tra khảo sát, loại đất điều tra khảo sát và nơi đƣợc chọn làm điểm điều tra khảo sát.
Bƣớc 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị trƣờng tại điểm điều tra.
Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về giá đất thị trƣờng tại điểm điều tra đƣợc thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày 10 tháng 8 năm xây dựng.
Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra khảo sát giá đất thị trƣờng tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành kèm theo thông tƣ.
Đối tƣợng điều tra khảo sát giá đất thị trƣờng là những thửa đất thuộc điểm điều tra đã đƣợc chuyển nhƣợng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập nhƣ: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trƣờng, phải đối chiếu giữa hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất. Không điều tra thu thập giá đất thị trƣờng đối với các trƣờng hợp đã chuyển nhƣợng sau: (1) Ngƣời chuyển nhƣợng hoặc ngƣời nhận chuyển nhƣợng khơng có quyền sử dụng đất hoặc khơng đủ điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhƣợng; (2) Bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng là những
ngƣời thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; (3) Quyền sử dụng đất là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc để thu hồi nợ; (4) Quyền sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng cho nhau; (5) Quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng có mức giá chênh lệch quá lớn so với mức giá phổ biến trên thị trƣờng của các thửa đất có đặc điểm tƣơng tự trong khu vực.
Nếu thửa đất thuộc đối tƣợng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng một trong những phƣơng pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra.
Bƣớc 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trƣờng.
Đầu tiên, phiếu điều tra đƣợc phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tƣ liên tịch số 36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014. Sau đó, kết quả điều tra giá đất thị trƣờng đƣợc tổng hợp theo các biểu mẫu còn lại ban hành kèm theo Thông tƣ đối với từng loại đất ở cả cấp huyện và cấp tỉnh.
Bên cạnh tổng hợp, xử lý số liệu điều tra giá thị trƣờng còn tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lƣới giao thông và các cơng trình hạ tầng cơ sở; rà sốt các thơng tin về quy hoạch, đầu tƣ hạ tầng gây ảnh hƣởng đến giá đất tại các khu vực hay các tuyến giao thơng.
Sau đó, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trƣờng tại cấp huyện. Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trƣờng tại cấp huyện và gởi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng trƣớc ngày 01 tháng 9 năm xây dựng.
Bƣớc 4: Xây dựng phƣơng án giá các loại đất.
Căn cứ nguyên tắc, các phƣơng pháp xác định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trƣờng theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn; bảng giá đất hiện hành; và khung giá các loại đất của Chính phủ để xây dựng phƣơng án giá đất đối với từng loại đất.
Bƣớc 5: Trình thẩm định và phê duyệt bảng giá đất.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài chính trƣớc ngày 05 tháng 10 năm xây dựng.
Sở Tài chính tổ chức thẩm định bảng giá đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định. (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành
lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch Hội đồng).
Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính (hoặc của Hội đồng thẩm định bảng giá đất), Sở Tài ngun và Mơi trƣờng tổ chức chỉnh sửa, hồn thiện dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trƣớc ngày 31 tháng 10 năm xây dựng để xem xét trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trƣớc khi quyết định và cơng bố bảng giá đất.
Nhìn chung, quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành theo thông tƣ 36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014 là hợp lý. Tuy nhiên, số liệu điều tra đƣợc tổng hợp và xử lý theo biểu mẫu của thông tƣ này bộc lộ một số hạn chế ảnh hƣởng đến kết quả xây dựng bảng giá. Hạn chế này xuất phát từ khơng có quy định cụ thể về cách xác định vị trí, đoạn đƣờng. Việc xác định vị trí hay đoạn đƣờng hồn tồn mang tính chủ quan của ngƣời định giá.
Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng dựa trên cơ sở Thông tƣ 80/2005/TT-BTCvà Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP (Luật Đất đai 2003), hay Nghị định 44 định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP (Luật Đất đai 2013) về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trƣớc tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí. Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã đƣợc chuyển nhƣợng trong năm điều tra. Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập đƣợc, nhƣng trong thực tế khơng phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thƣờng khơng phân bố đồng đều, mà thƣờng tập trung ở khu đô thị mới, khu giáp ranh,... Trong khu đơ thị ổn định thì ít chuyển nhƣợng hơn. Để đảm bảo số lƣợng mẫu điều tra theo hƣớng dẫn của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng là điều khó thực hiện. Tuy nhiên để giải quyết vƣớng mắc này thì cũng theo hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng có thể tham khảo 2 nguồn thơng tin sau: giá của những vùng vị trí tƣơng đồng, hay thơng tin giá rao bán hay giá rao mua trong vùng. Tuy nhiên, các vùng giá trị đƣợc xác định chỉ dựa vào sự đánh giá mang tính cảm quan định tính các đặc điểm về tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội, mà khơng lƣợng hóa đƣợc các yếu tố đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ
tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá cũng lại là mức giá chuyển nhƣợng trong vùng. Nhƣ vậy khó có thể xác định đƣợc thế nào là điều kiện tƣơng đồng của các vị trí đất.
Từ thực tế đó, phƣơng pháp phân tích hồi quy xây dựng hàm giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan là vị thế và chất lƣợng đất đai đƣợc đề xuất với hy vọng đạt đƣợc một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%.
Sử dụng phƣơng pháp phân tích hồi quy trong định giá đất đƣợc đề xuất căn cứ vào kết quả các cơng trình nghiên cứu đƣợc thực hiện trong thời gian gần đây ở nƣớc ngoài và ở Việt Nam.