Chƣơng 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
3.2. Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện bảng giá đất
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp định giá đất hàng loạt
Nhƣ giải pháp đã trình bày ở chƣơng 1, về cơ bản thì quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hiện nay đáp ứng yêu cầu của công tác định giá hàng loạt tại các địa phƣơng. Tuy nhiên, để khắc phục các khiếm khuyết tồn tại trong bảng giá đất cần xác định cơ sở phân cấp vị trí đất ở khi xây dựng bảng giá đất.
Và phƣơng pháp hồi quy là một phƣơng pháp rất hữu hiệu phục vụ cơng tác phân cấp vị trí đất ở khi xác định giá đất đai. Mơ hình nghiên cứu tại địa bàn thành phố Bạc Liêu minh chứng điều đó.
Do đó, giải pháp để hồn thiện phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm hiện nay tại các địa phƣơng là xác định và phân cấp các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai, ứng dụng mơ hình phân tích hồi quy cây quyết định bằng phần mềm DTREG để phân tích các số liệu thị trƣờng để xây dựng bảng giá đất đai cótính khách quan và khoa học.
Phƣơng pháp phân tích hồi quy cây quyết định có các ƣu điểm sau:
- Có tính kế thừa bảng giá đất hàng năm, là một bổ sung cần thiết xác định các căn cứ khách quan trong việc phân cấp khu vực, vị trí và phân đoạn các tuyến đƣờng.
- Có tính khách quan và công bằng thông qua việc xác định đƣợc các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất và các vùng giá trị đất đai theo các yếu tố này, loại bỏ đƣợc giá ảo nhờ vào phƣơng pháp thống kê số lớn và xây dựng đƣợc bảng giá đất
công bằng giữa các vùng và khu vực có sự tƣơng đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất đai.
Quy trình định giá đất vẫn tuân thủ các bƣớc theo thơng tƣ 36/2014/TTLT- BTNMT nhƣng có bổ sung nội dung phân tích định lƣợng nhằm lƣợng hóa các yếu tố cấu thành giá trị đất làm cơ sở phân cấp vị trí và khu vực khách quan, khoa học. Cụ thể nhƣ sau:
Bƣớc 1: Công tác chuẩn bị.
Khảo sát sơ bộ, xác định quy trình và phƣơng pháp định giá đất; xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập; xây dựng mẫu phiếu điều tra. Bƣớc 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội cấu thành giá trị đất.
- Điều tra các thửa đất đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong năm 2014 và các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm 2014;
- Điều tra đặc điểm phân bố mạng lƣới giao thông, khu dân cƣ, khu thƣơng mại, dịch vụ, khu du lịch, khu cơng nghiệp và các cơng trình cơ sở hạ tầng.
Bƣớc 3: Xử lý phiếu điều tra, phân tích định lƣợng mức độ tác động của các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội đến giá đất; xác định giá các loại đất theo từng vùng giá trị điều tra.
- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhƣợng, phiếu thu nhập, điểm điều tra;
- Sử dụng các phƣơng pháp định giá đất để xác định giá đất và tài sản gắn liền với đất theo từng dạng phiếu điều tra.
- Xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất,chạy hàm hồi quy (tuyến tính hay cây quyết định) phân tích mức độ quan trọng của các yếu tố và xây dựng mơ hình hồi quy giá đất.
Bƣớc 4: Tổng hợp và hiệu chỉnh các tiêu chí phân loại vùng giá trị đất theo kết quả phân tích định lƣợng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội.
- Tổng hợp kết quả tính tốn giá đất của phiếu điều tra bằng hàm hồi quy (hoặc bằng cây quyết định).
+ So sánh kết quả định giá đất với bảng giá đất năm 2014 theo từng vị trí, tuyến đƣờng, khu vực của từng loại đất (vùng giá trị).
+ Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa phân loại vùng giá trị đang áp dụng với đặc điểm vùng giá trị thực tế.
+ Xác định các mức giá, phân loại vùng giá trị chƣa phù hợp thực tế theo từng loại đất.
+ Phân tích đánh giá các điều kiện về hạ tầng và các thông tin khác làm ảnh hƣởng đến giá đất tại các vị trí đất giáp ranh.
- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân loại vùng giá trị chƣa phù hợp.
+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các khu vực có mức giá đất chƣa phù hợp.
+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các cấp vị trí phân loại chƣa phù hợp. Bƣớc 5: Kiểm chứng kết quả định giá đất, xây dựng bảng giá các loại đất. - Sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã đƣợc điều tra và ƣớc tính giá đất ở bƣớc 2, 3).
- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.
- Xây dựng bảng giá đất.
+ Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực, tuyến đƣờng, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí (đã đƣợc hiệu chỉnh);
+ Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra. + Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật.
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện tiêu chí phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất)
Từ mơ hình cây quyết định xác định các vùng giá trị đất là các tổ hợp các yếu tố vị thế đất đai với các mức giá tƣơng ứng. Cụ thể trên địa bàn thành phố Bạc Liêu xác định đƣợc 14 vùng giá trị.
Sơ đồ cây phân vùng giá trị đất có thể đƣợc chuyển sang dạng hàm số toán học theo các bƣớc nhƣ sau.
Bƣớc 1: Xác định vùng giá trị đất theo sơ đồ cây.
Theo sơ đồ cây nhƣ trên thì mỗi vùng giá trị đất Vi là một tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế đất đai Xi đƣợc xác định theo các nhánh từ nút gốc hàng thứ 1 đến nút lá hàng thứ 3:
V1 = (1, 2, 3) có mức giá tƣơng ứng là P1; V2 = (1, 2, 4) có mức giá tƣơng ứng là P2; V3 = (1, 5, 6) có mức giá tƣơng ứng là P3; V4 = (1, 5, 7) có mức giá tƣơng ứng là P4.
Bƣớc 2: Xây dựng hàm giá đất có dạng nhƣ theo cơng thức (1) căn cứ vào kết quả phân vùng giá trị đất đai:
(1) Trong đó:
P: Giá đất của vùng giá trị đất đai; Pmin : Giá đất thấp nhất trong khu vực;
Vi: Vùng giá trị đất đai thứ i (i = 1...n), là biến số nhị nguyên Vi {0, 1};
αi: Tham số mũ của hàm giá đất, xác định theo công thức: , với Pi là giá đất của vùng giá trị đất đai thứ i xác định bằng cây quyết định đã đƣợc xây dựng ở bƣớc 1. Tham số mũ của các vùng giá trị đƣợc tính tốn và trình bày trong bảng 3.8.
1
2 5
4
3 6 7
Bảng 3.8: Tổng hợp các tham số mũ hàm giá của các vùng giá trị đất
STT Vùng giá trị đất Mức giá trung bình
(đồng/m2) Tham số mũ 1 V1 62.950,0 6,4 2 V2 54.214,0 6,3 3 V3 42.333,0 6,0 4 V4 29.402,0 5,7 5 V5 17.714,0 5,2 6 V6 17.336,0 5,2 7 V7 16.550,0 5,1 8 V8 8.686,0 4,5 9 V9 11.634,0 4,8 10 V10 9.087,0 4,5 11 V11 8.039,0 4,4 12 V12 8.194,0 4,4 13 V13 3.204,0 3,5 14 V14 1.375,0 2,6 15 Vmin 100,0
(Nguồn: Tổng hợp kết quả tính toán)
Khi chuyển vùng giá trị theo tổ hợp các đặc điểm vị thế sang dạng cơng thức tốn học nhƣ trên với khả năng tùy biến của nó, dễ dàng bổ sung thêm các yếu tố cấu thành giá trị đất theo ý kiến của các chuyên gia để điều chỉnh định giá đất sát với giá chuyển nhƣợng đất trên thị trƣờng trong phạm vi sai số cho phép.
Cơng thức tốn học xác định giá của các vùng giá trị cấu thành từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai là công cụ hữu ích cho việc hồn thiện bảng giá đất ở tại các thành phố.
Nhƣ vậy để hoàn thiện phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) thì phải căn cứ vào các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai, chuyển đổi tƣ duy xây dựng bảng giá đất theo tuyến và đoạn đƣờng sang tƣ duy vùng giá trị với việc sử dụng cơng cụ tốn học thuần túy để tính tốn điều chỉnh tăng giảm giá đất của các vùng theo sự xuất hiện của các yếu tố đặc điểm theo công thức P = Pmin eαX, khi xuất hiện yếu tố vị thế nào đó thì X = 1, khi khơng có yếu tố vị thế thì X = 0, tham số α đƣợc xác định bởi các chuyên gia hay bằng phƣơng pháp thống kê.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
(1) Công tác xây dựng bảng giá đất hiện nay đƣợc tiến hành định kỳ mất nhiều cơng sức và kinh phí tài chính, nhƣng hiệu quả lại chƣa cao là do:(i) bảng giá không phù hợp với giá thị trƣờng, bị giới hạn bởi khung giátrần của Chính phủ đã q lạc hậu khơng đƣợc cập nhật thƣờng xun; (ii) bảng giá khơng có tính cơng bằng giữa các các vùng và khu vực có sự tƣơng đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất đai, có ngun nhân từ việc khơng xác định đƣợc các yếu tố vị thế đất đai và mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố này đến giá đất.
(2) Bảng giá bị giới hạn khung giá trần hiện nay khơng những gây thất thốt ngân sách, mà còn gây ra sự mất cơng bằng khi thực hiện nghĩa vụ tài chính giữa các ngƣời sử dụng đất với nhau.
(3) Các yếu tố đƣợc dự báo là có ảnh hƣởng đến giá đất đƣợc phân tích và phân cấp rõ ràng làm nguồn dữ liệu đầu vào cho phần mềm DTREG. Đây là các phần mềm phân tích thống kê có khả năng phân tích dữ liệu điều tra để xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất đất và mức độ ảnh hƣởng của từng yếu tố đến giá đất.
(4) Bằng phần mềm DTREG xây dựng đƣợc mơ hình cây quyết định,phân cấp các mức giá trung bình khác nhau tƣơng ứng với các vị trí theo từng tổ hợp các yếu tố cấu thành giá trị đất. Đây là kết quả khách quan và khoa học với các tiêu chí rõ ràng. Kết quả của mơ hình có hệ số tƣơng quan cao, mơ tả đƣợc 92,48% sự thay đổi của giá đất,với các biến dự báo quan trọng phản ánh các yếu tố vị thế của đất đai tại thành phố Bạc Liêu là khu vực, khả năng kinh doanh, cấp đƣờng và độ rộng đƣờng phố.
2. Kiến nghị
(1) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác định giá đất thơng qua phân tích các số liệu về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng bất động sản.
(2) Đề nghị điều chỉnh khung giá đất do Chính phủ quy định cho phù hợp với giá đất thị trƣờng.
(3) Đề nghị điều chỉnh quy trình xây dựng bảng giá đất đai của các địa phƣơng theo đề xuất hồn thiện quy trình của đề tài. Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai cũng nhƣ là tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tƣợng khác trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, quy trình định giá cần đƣợc xây dựng khách quan, khoa học, đảm bảo giá đất đƣợc xác định sát với giá chuyển nhƣợng trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Quy trình cụ thể gồm các bƣớc cơ bản: (i) công tác chuẩn bị; (ii) điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; (iii) phân tích, xử lý số liệu để xác định và định lƣợng các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bằng phƣơng pháp phân tích hồi quy; (iv) xây dựng phƣơng án giá và bảng giá; (v) trình thẩm định và phê duyệt.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Ngơ Đức Cát (2000),Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nông nghiệp.
2. Đào Thị Gọn (2007),Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất tại thành phố
Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Đề tài cấp bộ - Bộ Giáo dục và Đào tạo.
3. Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hƣng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê(2008),Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý
thuyết Vị thế - chất lượng.
4. Trần Thanh Hùng (2000), Các cơ chế điều chỉnh nhà nước về quan hệ đất đai, Luận án tiến sỹ, GUZ, Matxcova.
5.Trần Thanh Hùng (2010), Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Các ứng dụng trong
nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản, Tập san HTKH kỷ niệm 65
năm Ngày truyền thống ngành Quản lý đất đai – Bộ TN&MT.
6. Trần Thanh Hùng (2012), Mơ hình tốn học cho lý thuyết Vị thế - Chất lượng và
ứng dụng trong định giá bất động sản, Tập san Hội thảo KHCN lần I
Trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Tp.HCM.
7. Trần Thanh Hùng & ctv (2012), Nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng tại thị xã Gị Cơng tỉnh Tiền Giang, Tập san
Hội thảo KHCN lần I Trƣờng Đại học Tài ngun và Mơi trƣờng Tp.HCM. 8. Nguyễn Đình Kháng và Vũ Văn Phúc(2000),Một số vấn đề lý luận của Mác và
Lênin về địa tô, ruộng đất.
9. Đào Văn Khiêm và Bùi Thị Thu Hịa(2009),Tính tốn giá trị kinh tế của đất đai
tại một số tỉnh Đồng bằng sông Hồng.
10. Trịnh Hữu Liên (2009), Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng
vùng giá trị đất, Đề tài NCKH cấp Bộ.
11. Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Ứng dụng mơ hình "Decision Tree" trong định giá
đất hàng loạt ở Việt Nam.
12. Dƣơng Thị Bình Minh, Trần Thanh Hùng, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012),Thuế
đất trống – Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, Tạp chí Phát triển (số
13. Nguyễn Khắc Minh (2002),Các phương pháp phân tích và dự báo trong kinh tế, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.
14. NXB Nông nghiệp(1980), Những quy định về quản lý ruộng đất.
15. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (Vol. 37, No. 1, January 2000),Vị thế - chất
lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một Lý thuyết mới về Vị trí Dân cư Đơ thị,Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies)xuất bản tại Vƣơng quốc Anh.
16.Hồng Hữu Phê (2013),Điều tra khảo sát thí điểm tính tốn chỉ số giá bất động
sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, Dự án SNKT., Bộ Xây dựng.
17. Tôn Thất Nguyễn Thiêm (2005), Dấu ấn thương hiệu, tập 1,2,3, NXB Trẻ. 18. Tổng cục địa chính (2000),Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách
và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nƣớc.
19. Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ TN&MT (2011), Thử nghiệm xây dựng mơ hình
định giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất trên địa bàn cấp tỉnh, Dự án
SNKT.
20. Bùi Ngọc Tuân (2004), Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước.
21. Viện Nghiên cứu và Phổ biến kiến thức bách khoa (1998), Đại từ điển kinh tế
thị trường.
22. Đặng Hùng Võ(2012),Đổi mới pháp luật về tài chính đất đai, Tạp chí Tài chính (số 10/2012).
23. Mã Khắc Vỹ, (Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên dịch) (1995), Lý luận và phƣơng pháp định giá đất đai, NXB Cải cách, Bắc Kinh.
Tiếng Anh
24. Alonso W. (1964),Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts.
25. Edward Glaeser (2002), Non-Market Interactions, Department of Economics,
Harvard University.
26. Kim Jeong Moon. (2010),Residential Location Decisions: Heterogeneityand the
Trade-off between Location and Housing Quality, Dissertation, Ohio State
27. Land Administration in Sweden (2012),an overview, Olof Färnkvist, Lantmäteriet.
28. Von Thunen J. H. (1826),Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft un
National Ekonomie, Hamburg, English translation, C.M. Wartenburg (1966) Von Thunen’s Isolated State, ed. P.G.H.