CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
2.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
2.4.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án 2: đấu giá quyền sử
dụng đất các khu đất xen kẹt xã Hữu Bằng và Minh Tân năm 2015
a. Khái quát thông tin dự án
* Hồ sơ pháp lý
- Công văn số 966/SXD-QLQH ngày 17/6/2014 về việc thỏa thuận vị trí các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ nằm giữa các dự án, cơng trình để đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Kiến Thụy; Quyết định số 2000/QĐ-UBND, ngày 19/9/2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt danh mục và kế hoạch thu hồi đất các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ để đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở năm 2014 trên địa bàn huyện Kiến Thụy;
- Thông báo số 266/TB-UBND ngày 06/10/2014 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc thông báo thu hồi đất để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trên địa bàn huyện Kiến Thụy năm 2014;
- Quyết định số 2042/QĐ-UBND ngày 06/10/2014 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ phục vụ công tác đấu giá QSDĐ năm 2014 tại Minh Tân, huyện
Kiến Thụy; Quyết định số 2047/QĐ-UBND ngày 06/10/2014 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ phục vụ công tác đấu giá QSDĐnăm 2014 tại Hữu Bằng, huyện Kiến Thụy;
- Các Quyết định số 1767/QĐ-UBND đến 1773/QĐ-UBND ngày 26/6/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc thu hồi đất thực hiện đấu giá QSDĐ vào mục đích làm nhà ở các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ tại khu Vƣờn Cam, xã Minh Tân theo Quyết định số 2000/QĐ-UBND ngày 19/9/2014 của UBND thành phố Hải Phòng; Quyết định số 1559/QĐ-UBND ngày 25/5/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc thu hồi đất thực hiện đấu giá QSDĐcác khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích làm nhà ở tại thơn Văn Hịa, xã Hữu Bằng theo Quyết định số 2000/QĐ-UBND ngày 19/9/2014 của UBND thành phố Hải Phòng; Các Quyết định số 1800/QĐ-UBND đến 1809/QĐ-UBND ngày 29/6/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc thu hồi đất thực hiện đấu giá QSDĐcác khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích làm nhà ở tại thơn Tam Kiệt, xã Hữu Bằng theo Quyết định số 2000/QĐ-UBND ngày 19/9/2014 của UBND thành phố Hải Phòng; Các Quyết định số 1778/QĐ-UBND đến 1798/QĐ- UBND ngày 25/6/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc thu hồi đất thực hiện đấu giá QSDĐcác khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích làm nhà ở tại thơn Văn Hòa, xã Hữu Bằng theo Quyết định số 2000/QĐ-UBND ngày 19/9/2014 của UBND thành phố Hải Phòng; Quyết định số 1823/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc thu hồi đất thực hiện đấu giá QSDĐ các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích làm nhà ở tại thơn Văn Hịa, xã Hữu Bằng theo Quyết định số 2000/QĐ-UBND ngày 19/9/2014 của UBND thành phố Hải Phòng;
- Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 26/6/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt Phƣơng án hỗ trợ khi thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ tại xã Minh Tân, huyện Kiến Thụy; Quyết định số 1799/QĐ-UBND ngày 29/6/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt Phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ năm 2014 tại thơn Văn Hịa, xã Hữu Bằng, huyện Kiến Thụy, TP Hải Phòng; Quyết định số 1810/QĐ-UBND ngày 29/6/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt Phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ khi thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ năm 2014 tại thôn Tam Kiệt,
xã Hữu Bằng, huyện Kiến Thụy, TP Hải Phịng;
- Mảnh trích đo địa chính tỷ lệ 1/500, bản đồ quy hoạch chi tiết chia lô các khu vực đấu giá do Công ty cổ phần tƣ vấn - thiết kế CTXD Hải Phòng lập, đƣợc Uỷ ban nhân dân huyện Kiến Thụy phê duyệt;
* Đặc điểm khu đất
Danh mục, vị trí, diện tích đất và hạ tầng kỹ thuật đƣợc thể hiện ở phần dƣới đây và kèm theo Trích đo địa chính tỷ lệ 1/500 và bản đồ quy hoạch chi tiết chia lô các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ tại các xã: Minh Tân và Hữu Bằng: - Tổng diện tích : 10.093,6 m2
Trong đó:
+ Diện tích đất làm nhà ở (66 lơ): 9.437,8 m2 + Diện tích đất hành lang giao thơng: 403,6 m2
+ Diện tích đất hạ tầng kỹ thuật (rãnh thoát nước): 252,2 m2 Thể hiện cụ thể ở bảng dƣới đây:
Bảng 2.8 : Thông tin về khu đất đấu giá tại các xã Minh Tân và Hữu Bằng, huyện Kiến Thụy năm 2015
STT Địa chỉ khu đất Tổng diện tích (m2) Trong đó Diện tích đất ở đấu (m2) Diện tích đất hành lang (m2) Diện tích đất rãnh thốt nƣớc(m2) Số lơ (lơ) Xã Minh Tân 1.612,9 1.469,0 87,8 56,1 11 1 Thơn Đồn Kết 1.612,9 1.469,0 87,8 56,1 11 Xã Hữu Bằng 8.480,7 7.968,8 315,8 196,1 55 2 Khu giáp Hồ xóm Bắc,
thơn Văn Hịa 642,3 550,0 70,3 22,0 4
3 Thôn Tam Kiệt (điểm 2) 4.946,5 4.806,8 139,7 37 4 Khu giáp chùa Phổ
Chiếu, thơn Văn Hịa 2.891,9 2.612,0 245,5 34,4 14
Tổng 10.093,6 9.437,8 403,6 252,2 66
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy)
- Đối tƣợng: Là các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu làm nhà ở. Trừ các trƣờng hợp đƣợc quy định tại điều 30 Nghị định số 17 ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Điều kiện tham gia đấu giá: Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tƣ, đúng quy định về quản lý đầu tƣ xây dựng cơng trình sau khi trúng đấu giá; một hộ gia đình chỉ đƣợc (01) cá nhân tham gia đấu giá đối với cùng một thửa đất và phải tuân thủ các quy định của Tổ chức bán đấu giá.
* Phƣơng thức bán đấu giá, giá khởi điểm, phí đấu giá, số tiền đặt trƣớc, bƣớc giá:
- Phƣơng thức bán đấu giá: Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất; Hình thức đấu giá theo từng lơ.
- Bƣớc giá: 50 nghìn đ/m2.
- Mức giá khởi điểm: đã đƣợc phê duyệt tại Quyết định số 2739/QĐ- UBND ngày 20/10/2015 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt phƣơng án, giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích đất ở tại xã Hữu Bằng và Minh Tân, huyện Kiến Thụy, mức giá khởi điểm cho tổng diện tích các điểm đấu giá: 9.146,236 triệu đ. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.9 : Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá tại các xã Minh Tân và Hữu Bằng, huyện Kiến Thụy năm 2015
TT Vị trí Số lơ (lơ) Diện tích (m2) Giá khởi điểm đề nghị cho 1m2 (triệu đ/m2) Tổng Giá khởi điểm cho các lô (triệu đ) Tiền đặt trƣớc cho các lô đất (triệu đ) 1 Xã Minh Tân 11 1.469 0,9 1.322,100 135,0 1.1 Vị trí 1, bám đƣờng trục thơn Đồn Kết 11 1.469 0,9 1.322,100 135,0 2 Xã Hữu Bằng 55 7.968,8 - 7.824,136 768,0
2.1 Khu giáp Hồ xóm Bắc, thơn Văn Hòa 4 550 0,75 412,500 40,0 2.2 Thôn Tam Kiệt (điểm 2) 37 4.806,8 - 5.307,860 534,0
2.2.1 Bám đường nội bộ khu tái định cư 19 2,505.3 1,2 3.006,360 305,0 2.2.2 Áp dụng vị trí 1, đường trục thơn 18 2.301,5 1,0 2.301,500 229,0
2.3 Khu giáp chùa Phổ Chiếu, thơn Văn Hịa 13 2.434,8 0,8 1.947,840 178,0 2.4 Khu giáp chùa Phổ Chiếu, thơn Văn Hịa (2 mặt đƣờng) 1 177,2 0,88 155,936 16,0
Tổng 66 9.437,8 - 9.146,236 903,0
- Mức thu phí đấu giá đối với những lơ có giá khởi điểm từ 200 triệu đ trở xuống là: 100 nghìn đ/hồ sơ.
- Tiền đặt trƣớc xác định cụ thể cho từng lô: đối với 11 lô đất tại xã Minh Tân, số tiền đặt trƣớc là từ 12,0-14,0 triệu đ/ lơ, các lơ đất cịn lại ở các xã Hữu Bằng là từ 10,0-16,0 triệu đ/lô tùy từng lô.
b. Kết quả đấu giá
Tháng 12 năm 2015, UBND huyện Kiến Thụy đã ban hành Quyết định về việc phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích đất ở tại xã Hữu Bằng và Minh Tân, huyện Kiến Thụy.
- Tổng diện tích đất đấu giá: 10.093,6 m2 Trong đó:
+ Diện tích đất làm nhà ở (66 lơ): 9.437,8 m2 + Diện tích đất hành lang giao thơng: 403,6 m2
+ Diện tích đất hạ tầng kỹ thuật (rãnh thoát nước): 52,2 m2
- Đến thời điểm nhận và xét duyệt hồ sơ, nhận tiền đặt trƣớc, có 57/66 lơ đất đủ điều kiện tổ chức phiên đấu giá (có từ 2 người trở lên đăng ký tham gia đấu giá
đối với cùng 1 lơ đất) với diện tích đất ở đấu giá thành là 7.663,0 m2.
- Mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá: đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở, giao đất có thu tiền sử dụng đất, ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng ổn định, lâu dài.
- Tổng số tiền trúng đấu giá đối với 57 lô đất là: 7.821,726 triệu đ (Bẩy tỷ,
tám trăm hai mươi mốt triệu, bẩy trăm hai mươi sáu nghìn đ), Kết quả trúng đấu giá
QSDĐ khu đất đấu giá tại các xã Minh Tân, Hữu Bằng đƣợc thể hiện ở Bảng 2.10 cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.10: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá tại các xã Minh Tân, Hữu Bằng huyện Kiến Thụy năm 2015 Minh Tân, Hữu Bằng huyện Kiến Thụy năm 2015
TT Vị trí Số lơ (lơ) Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đ/m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ƣớc thu (triệu đ) Số tiền trúng đấu giá (triệu đ) MCL (lần) Giá trúng thấp nhất (triệu đ/m2) Giá trúng cao nhất (triệu đ/m2) 1 Xã Minh Tân 11 1.469,0 0,9 0,9 0,95 1.322,10 1.328,60 1,00 1.1 Vị trí 1, bám đƣờng trục thơn Đoàn Kết xã Minh Tân 11 1.469,0 0,9 0,9 0,95 1.322,10 1.328,60 1,00 2 Xã Hữu Bằng 46 6.194,0 - - - 6.404,296 6.493,126 1,01
2.1 Khu giáp Hồ xóm Bắc, thơn Văn Hịa, xã Hữu Bằng 04 550 0,75 0,75 0,75 412,50 412,50 1,00
2.2 Thôn Tam Kiệt (điểm 2) 37 4.806,8 - - - 5.307,86 5.396,69 1,02
2.2.1 Bám đường nội bộ khu tái định cư 19 2.505,3 1,2 1,2 1,2 3.006,36 3.006,36 1,00
2.2.2 Áp dụng vị trí 1, đường trục thơn 18 2.301, 5 1,0 1,0 1,1 2.301,50 2.390,330 1,04
2.3 Khu giáp chùa Phổ Chiếu, thơn Văn Hịa 4 660 0,8 0,8 0,8 528,0 528,0 1,00 2.4 Khu giáp chùa Phổ Chiếu, thơn Văn Hịa (2 mặt đƣờng) 1 177,2 0,88 0,88 0,88 155,936 155,936 1,00
Tổng 57 7.663 - - - 7.726,396 7.821,726 1,01
Theo kết quả đấu giá QSDĐ tại 2 xã Minh Tân và Hữu Bằng thì có 57/66 lơ đất đã đƣợc đấu giá thành công chiếm tỷ lệ 86,36% so với phƣơng án đã đƣợc duyệt, có 93 lƣợt khách hàng đăng ký tham giá đấu giá, số khách hàng trúng đấu giá là 57.
- Xã Hữu Bằng đã tổ chức đấu giá thành công 46 lô với tổng diện tích là 6.194,0 m2, số tiền ƣớc thu từ đấu giá các lô đất này là 6.404,296 triệu đ, số tiền thực tế thu là 6.493,126 triệu đ tỷ lệ chênh lệch giữa mức tiền thực tế thu so với số tiền ƣớc thu là 1,01 lần tƣơng đối thấp, và chỉ chênh lệch không đáng kể so với số tiền khởi điểm dự kiến thu; vẫn cịn 09 lơ đất thuộc Khu giáp chùa Phổ Chiếu, thơn Văn Hịa do khu vực này giáp khu vực Chùa Phổ Chiếu mà theo quan niệm tâm linh nên các lô đất này không thực sự thu hút ngƣời dân tham gia đấu giá, do đó khơng tổ chức đấu giá thành cơng. Cụ thể:
+ Khu giáp Hồ xóm Bắc, thơn Văn Hịa, xã Hữu Bằng đã đấu giá thành công 4/4 lơ đất với diện tích 550 m2, khu này có 8 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, có 04 khách hàng trúng đấu giá; giá khởi điểm mỗi m2 của các lô đất này là 0,75 triệu đ/m2, tổng số tiền ƣớc tính thu là 412,50 triệu đ, số tiền thực tế thu của ngƣời trúng đấu giá là 412,50 triệu đ, nhƣ vậy số tiền ƣớc thu và số tiền thực thu từ đấu giá QSDĐ tại khu đất này là bằng nhau, mức chênh lệch giữa mức tiền thực thu so với mức ƣớc thu là 1,0 lần tức là giá trúng đấu giá bằng giá khởi điểm, có thể thấy là giá trúng đấu giá nhƣ trên là thấp, hiệu quả mong muốn từ hoạt động đấu giá gần nhƣ không đƣợc phát huy.
+ Khu vực thơn Tam Kiệt đã có 37 lơ đất đấu giá thành cơng với diện tích 4.806,8 m2, khu này có 75 lƣợt khách hàng đăng ký tham giá đấu giá trong đó có 37 khách hàng trúng đấu giá; số tiền ƣớc thu là 5.307,860 triệu đ, số tiền thực thu là 5.396,690 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu so với số tiền ƣớc thu ở khu đất này là 1,02 lần, so với khu giáp Hồ xóm Bắc, thơn Văn Hịa thì khu này có mức chênh lệch giữa số tiền thực thu với số tiền ƣớc thu là lớn hơn, song vẫn cịn thấp. Trong khu vực thơn Tam Kiệt chia làm 2 khu:
Bám đƣờng nội bộ khu tái định cƣ với 19 lơ, với diện tích 2.505,3 m2, với
38 lƣợt khách hàng đăng ký đấu giá tron đó có 19 khách hàng trúng đấu giá; giá khởi điểm mỗi m2 là 1,2 triệu đ, số tiền ƣớc thu và số tiền thực thu bằng nhau là
3.006,360 triệu đ, giá trúng giá cao nhất và thấp nhất đều là 1,2 triệu đ/m2 tức là bằng giá khởi điểm. Tuy giá khởi điểm là cao hơn so với các khu đất khác trong dự án này ở xã Hữu Bằng, song giá trúng đấu giá lại bằng giá khởi điểm đƣợc coi là chƣa hiệu quả và còn thấp, mức chênh lệch giữa số tiền ƣớc thu và số tiền thực thu là 1,0 lần.
Khu vực Áp dụng vị trí 1, đƣờng trục thơn gồm 18 lơ, diện tích 2.301, 5 m2, có 37 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, với 18 khách hàng trúng đấu giá; giá đất khởi điểm cho mỗi m2 là 1,0 triệu đ, giá trúng đấu giá thấp nhất là bằng giá đất khởi điểm và bằng 1,0 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 1,1 triệu đ/m2 cao hơn giá khởi điểm là 0,1 triệu đ/m2, số tiền ƣớc thu từ đấu giá là 2.301,50 triệu đ, số thực thu là 2.390,330 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu trúng đấu giá so với số tiền ƣớc thu là 1,04 lần, so với các khu đất trong dự án ở 2 xã Minh Tân và Hữu Bằng thì đây là khu có mức chênh lệch cao nhất, song mức chênh lệch này vẫn còn đƣợc coi là thấp.
+ Khu giáp chùa Phổ Chiếu, thơn Văn Hịa (2 mặt đƣờng) có 1 lơ đã đấu giá thành cơng với diện tích 177,2 m2 với 02 khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, 01 khách hàng trúng đấu giá; giá khởi điểm là 0,88 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 0,88 triệu đ/m2, số thu ƣớc tính và số tiền thực thu là bằng nhau là 155,936 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu so với ƣớc thu bằng 1,0 lần, khơng có sự chênh lệch.
+ Khu giáp chùa Phổ Chiếu, thơn Văn Hịa gồm 04 lơ đã đƣợc đấu giá thành công, số lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá là 08, số khách hàng trúng đấu giá là 04; diện tích là 660 m2, giá trúng đấu giá bằng với giá khởi điểm là 0,8 triệu