CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
2.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
2.4.1 Kết quả đấu giá tại dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất
xen kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích làm nhà ở tại các xã: Tú Sơn, Tân Phong và Thanh Sơn năm 2014
a. Khái quát thông tin dự án
* Hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án
- Thông báo số 92/TB-UBND ngày 20/4/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng và Kết luận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố tại cuộc họp giao ban lãnh đạo UBND thành phố chiều ngày 21/6/2012 về việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các điểm đấu giá quyền sử dụng đất trong đó có các khu đất xen cƣ, xen kẹp giữa các dự án, cơng trình trên địa bàn thành phố; Quyết định số 1220/QĐ- UBND ngày 03/8/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc thành lập Tổ công tác rà soát, đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xen kẹp, nhỏ lẻ và phù hợp với quy hoạch đất ở trên địa bàn thành phố; Kế hoạch số 5069/KH-TCT ngày 10/8/2012 của tổ công tác thành phố về việc triển khai Quyết định số 1220/QĐ-UBND;
- Quyết định số 1809/QĐ-UBND ngày 29/10/2012 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt danh mục, kế hoạch thu hồi đất các địa điểm xen kẹt, nhỏ lẻ sử dụng vào mục đich đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở năm 2012 của huyện Kiến Thụy; Quyết định số 911/QĐ-UBND ngày 23/5/2013 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt kế hoạch thu hồi đất các địa điểm đất xen kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở năm 2013 trên địa bàn huyện Kiến Thụy;
- Trích đo địa chính tỷ lệ 1/500 và bản đồ quy hoạch chi tiết chia lô các điểm đấu giá do đƣợc Uỷ ban nhân dân huyện Kiến Thụy phê duyệt;
- Thông báo số 249/TB-UBND ngày 05/11/2012 của UBND huyện Kiến Thụy về việc thu hồi đất để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ của huyện Kiến Thụy năm 2012; Thông báo số 119/TB-UBND ngày 27/5/2013 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt kế hoạch thu hồi đất các địa điểm đất xen kẹt, nhỏ lẻ sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở năm 2013 của huyện Kiến Thụy; Quyết định số 824/QĐ-UBND ngày 10/4/2014 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ phục vụ công tác đấu giá QSDĐ năm 2012 tại thôn 6 và thôn 7, xã Tú Sơn, huyện Kiến Thụy; Quyết định số 900/QĐ-UBND ngày 15/7/2013 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ phục vụ công tác đấu giá QSDĐnăm 2013 tại xã Tân Phong, huyện Kiến Thụy và Quyết định số 898/QĐ-UBND ngày 15/7/2013 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ phục vụ công tác đấu giá QSDĐ năm 2013 tại xã Thanh Sơn, huyện Kiến Thụy huyện Kiến Thụy;
- Quyết định số 1425/QĐ-UBND, ngày 08/11/2013 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ đất đai và tài sản gắn liền với đất để thực hiện thu hồi đất các địa điểm đất xen kẹt, nhỏ lẻ sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở năm 2012 tại thôn 7, xã Tú Sơn, huyện Kiến Thụy; Quyết định số 1420/QĐ-UBND, ngày 08/11/2013 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ đất đai và tài sản gắn liền với đất để thực hiện thu hồi đất các địa điểm đất xen kẹt, nhỏ lẻ sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở năm 2013 tại thôn Lão Phong 1, xã Tân Phong, huyện Kiến Thụy; Quyết định số 317/QĐ-UBND, ngày 17/1/2014 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ đất đai và tài sản gắn liền với đất để thực hiện thu hồi đất các địa điểm đất xen kẹt, nhỏ lẻ sử dụng vào mục đích đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở năm 2013 tại thơn Cẩm Hồn, xã Thanh Sơn, huyện Kiến Thụy;
- Quyết định số 960/QĐ-UBND ngày 14/5/2014 của Uỷ ban nhân dân thành phố về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất xen
kẹt, nhỏ lẻ vào mục đích làm nhà ở tại các xã: Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn, huyện Kiến Thụy.
* Đặc điểm khu đất
Đây là dự án đấu giá QSDĐ các khu đất xen kẹt nhỏ lẻ tại địa bàn 3 xã là Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014 với tổng diện tích tồn khu là 6.492,7 m2, trong đó: diện tích đất đấu giá là 4.676,1 m2, còn lại đất hạ tầng kỹ thuật, đất hành lang và cây xanh. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.5 : Thông tin về khu đất đấu giá tại các xã Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014
STT Địa chỉ khu đất Tổng diện tích (m2) Trong đó Diện tích đất ĐG (m2) DT đất hạ tầng kỹ thuật (m2) Diện tích đất hành lang (m2) Diện tích đất cây xanh (m2) Số lô (lô) I- Xã Tú Sơn 491,8 469,7 22,1 4 1 Thôn 7 491,8 469,7 22,1 4
II- Xã Tân Phong 2.201,0 1.611,6 94,4 495,0 14
2 Đƣờng 403, Đồng Ngựa, thôn Lão Phong 1 (Điểm2) 2.201,0 1.611,6 94,4 495,0 14
III- Xã Thanh Sơn 3.799,9 2.594,8 179,5 858,5 167,1 18
3 Cửa nhà ông Thêm, thơn Cẩm Hồn (từ lô 01 đến lô 18) 3.799,9 2.594,8 179,5 858,5 167,1 18
Tổng 6.492,7 4.676,1 273,9 1.375,6 167,1 36
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy)
* Phƣơng thức bán đấu giá, giá khởi điểm, phí đấu giá, số tiền đặt trƣớc, bƣớc giá:
- Phƣơng thức bán đấu giá: Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất; Hình thức đấu giá theo từng lơ.
- Bƣớc giá: 50 nghìn đ/m2.
- Mức giá khởi điểm: đã đƣợc phê duyệt tại Quyết định số 960/QĐ-UBND ngày 14/5/2014 của UBND thành phố.
- Mức giá khởi điểm cho tổng diện tích các điểm đấu giá: 3.660,485 triệu đ. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.6 : Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá tại các xã Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014 Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014
STT Vị trí Số lơ (lơ) Diện tích (m2) Giá khởi điểm đề nghị cho 1m2 (triệu đ/m2) Tổng Giá khởi điểm cho các lô (triệu đ) Tiền đặt trƣớc cho các lô đất (triệu đ) 1 Xã Tú Sơn 04 469,7 - 352,275 36 1.1 Vị trí 2, đƣờng trục thơn 04 469,7 0,75 352,275 36 2 Xã Tân Phong 14 1.611,6 - 1.362,110 126 2.1 Bám mặt đƣờng 402 11 1.129,0 0,95 1.072,550 99 2.2 Bám mặt đƣờng bê tơng (vị trí cịn lại) 03 482,6 0,6 289,560 27 3 Xã Thanh Sơn 18 2.594,8 - 1.946,100 180 3.1 Bám mặt đƣờng trục thôn 18 2.594,8 0,75 1.946,100 180 Tổng 36 4.676,1 - 3.660,485 342
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy)
- Mức thu phí đấu giá đối với những lơ có giá khởi điểm từ 200 triệu đ trở xuống là: 100 nghìn đ/hồ sơ.
- Tiền đặt trƣớc xác định cụ thể cho từng lô: đối với 18 lô đất tại xã Thanh Sơn, số tiền đặt trƣớc là 10 triệu đ/ lô, các lơ đất cịn lại ở các xã Tú Sơn và Tân Phong và 9 triệu đ/lô.
b. Kết quả đấu giá
Ngày 18/06/2014, UBND huyện Kiến Thụy đã tiến hành phiên đấu giá QSDĐ tại các xã Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn với tổng số 36 lơ đất, diện tích đất đấu giá là 4.676,1 m2, trong đã tiến hành đấu giá thành công 33 lơ đất với tổng diện tích đấu giá thành công là 4.193,5 m2 cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá tại các xã Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014 Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn huyện Kiến Thụy năm 2014
TT Vị trí Số lơ (lơ) Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đ/m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ƣớc thu (triệu đ) Số tiền trúng đấu giá (triệu đ) MCL (lần) Giá trúng thấp nhất (triệu đ/m2) Giá trúng cao nhất (triệu đ/m2) 1 Vị trí 2, đƣờng trục thơn xã Tú Sơn 04 469,7 0,75 0,75 0,75 352,275 352,275 1,00 2 Giáp đƣờng 402 xã Tân Phong 11 1.129,0 0,95 1,0 1,15 1.072,550 1.195,0 1,11 3 Bám mặt đƣờng trục thôn xã Thanh Sơn 18 2.594,8 0,75 0,75 1,05 1.946,100 2.116,660 1,09
Tổng 33 4.193,5 - - - 3.370,925 3.663,935 1,09
(Nguồn: UBND huyện Kiến Thụy)
Theo kết quả đấu giá QSDĐ tại các xã Tú Sơn, Tân Phong, Thanh Sơn ngày 18/06/2014, số lô đất đƣợc đấu giá thành công là 33 trong tổng số 36 lơ đã đƣợc duyệt theo phƣơng án đấu giá, cịn 3 lô Bám mặt đƣờng bê tông xã Tân Sơn với tổng diện tích 482,6 m2 chƣa đƣợc đấu thành cơng do 3 lơ này có vị trí, hình dạng và phong thủy không đƣợc theo ý của ngƣời tham gia đấu giá nên chƣa đƣợc đấu giá thành công mặc dù giá khởi điểm là không cao, chỉ với 0,6 triệu đ/m2.
Trong các vị trí đấu giá tại 3 xã trên, các lô đất ở xã Tú Sơn và Thanh Sơn có giá khởi điểm thấp hơn (0,75 triệu đ/m2) so với ở xã Tân Phong (0,95 triệu đ/m2) do các lô đất ở xã Tân Phong có vị trí bám đƣờng huyện 402, vị trí và hệ thống hạ tầng tốt hơn so với các vị trí đƣờng trục thơn của 2 xã cịn lại.
Các lơ đất tại Vị trí 2, đƣờng trục thôn xã Tú Sơn gồm 04 lô, diện tích 469,7 m2, có giá khởi điểm và giá trúng đấu giá là bằng nhau và đều bằng 0,75 triệu đ/m2, tổng số tiền thu đƣợc từ đấu giá là 352,275 triệu đ, số tiền ƣớc thu theo giá khởi điểm là 352,275 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu so với mức tiền ƣớc thu là 1,0 lần, số khách hàng tham gia đấu giá 4 lơ trên là 08 ngƣời, và có 04 ngƣời trúng đấu giá. Nhƣ vậy, mức giá trúng đấu giá bằng mức giá khởi điểm, khơng có sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, nhƣ vậy có thể nói giá đất trúng đấu giá ở khu vực này là tƣơng đối thấp, và việc giá trúng đấu giá bằng giá khởi điểm sẽ là điều kiện thuận lợi cho ngƣời tham gia đấu giá, tuy nhiên, nếu không làm tốt công tác định giá đất, giá đất đƣa ra đấu giá không sát với giá thị trƣờng thì sẽ tạo kẽ hở cho việc đầu cơ đất đai cũng nhƣ gây thất thu cho ngân sách nhà nƣớc.
Các lô đất Bám mặt đƣờng trục thôn xã Thanh Sơn đã đƣợc đấu giá thành cơng là 18 lơ với diện tích 2.594,8 m2, giá khởi điểm là 0,75 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá thấp nhất là 0,75 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 1,05 triệu đ/m2, số tiền ƣớc thu theo phƣơng án đấu giá là 1.946,100 triệu đ, số tiền thực thu từ việc đấu giá 18 lô đất trên là 2.116,660 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực tế thu khi trúng đấu giá đƣợc so với số tiền ƣớc thu là 1,09 lần, có 49 lƣợt khách hàng tham gia đấu giá 18 lô đất trên, có 18 ngƣời trúng đấu giá, tỷ lệ chọi khá lớn, bình quân cứ 2,72 ngƣời tham gia đấu giá mới có 1 ngƣời trúng đấu giá. Nhƣ vậy, có thể thấy các lơ đất ở xã Thanh Sơn đƣợc đem ra đấu giá đợt này thì giá trúng giá cao nhất là 1,050 triệu đ/m2, cao hơn giá khởi điểm là 0,3 triệu đ/m2, đã có sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, qua đó cho thấy giá trị của các lơ đất này là cao hơn và có sức hấp dẫn hơn so với các lơ đất đã đấu giá của xã Tú Sơn.
Các lô đất Giáp đƣờng 402 xã Tân Phong đƣợc đem ra đấu giá là 11 lô, diện tích là 1.129,0 m2, giá khởi điểm là 0,95 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá thấp nhất là 1,0 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 1,15 triệu đ/m2, số tiền ƣớc thu theo
phƣơng án đấu giá là 1.072,550 triệu đ, số tiền thực thu trúng đấu giá là 1.195,0 triệu đ, mức chênh giữa số tiền trúng đấu giá thực thu so với số tiền ƣớc thu là 1,11 lần, số khách hàng tham gia đấu giá 11 lô đất trên là 28 lƣợt khách hàng, trong đó có 11 ngƣời đã trúng đấu giá. Nhƣ vậy, có thể thấy giá khởi điểm cũng nhƣ giá trúng đấu giá của các lô đất ở khu vực này cao hơn so với khu vực của 2 xã Thanh Sơn và Tú Sơn nói trên do đây là các lơ đất có vị trí bám đƣờng huyện so với vị trí đƣờng trục thơn ở 2 xã trên, vì vậy sức hấp dẫn của các lô đất này sẽ cao hơn và giá sẽ cao hơn so với các lơ đất ở 2 xã nói trên.
Từ số liệu bảng 2.7, nhìn chung mức chênh lệch giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá ở các khu đấu giá của dự án này là còn tƣơng đối thấp, chỉ dao động từ 1,0 – 1,11 lần, nhƣ vậy hiệu quả của đấu giá thực sự là chƣa cao, nguồn thu từ đấu giá sẽ thấp, nếu không làm tốt công tác định giá giá khởi điểm làm căn cứ đấu giá thì sẽ gây thất thu lớn cho ngân sách địa phƣơng.