CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
2.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
2.4.3. Thực trạng đấu giá tại dự án 3: đấu giá quyền sử dụng đất vào mục
đích làm nhà ở tại xã Minh Tân và xã Đoàn Xá, huyện Kiến Thụy năm 2016
a. Khái quát thông tin dự án
* Hồ sơ pháp lý
Quyết định số 1639/2016/QĐ-UBND ngày 15/8/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng;
Quyết định số 1684/QĐ-UBND ngày 17/8/2016 của UBND thành phố Hải Phòng về việc giao đất và phê duyệt giá đất cụ thể để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích đất ở tại xã Đồn Xá, xã Minh Tân, huyện Kiến Thụy;
Quyết định số 1873/QĐ-UBND ngày 18/8/2016 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt giá khởi điểm, phƣơng án đấu giá để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở tại xã Minh Tân, huyện Kiến Thụy;
Quyết định số 1872/QĐ-UBND ngày 18/8/2016 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt giá khởi điểm, phƣơng án đấu giá để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở tại xã Đồn Xá, huyện Kiến Thụy.
* Đặc điểm khu đất
- Tổng diện tích : 3.613,2 m2, Trong đó: + Diện tích đất làm nhà ở (28 lơ): 3.369,9 m2 + Diện tích đất hành lang giao thơng: 205,8 m2
+ Diện tích đất hạ tầng kỹ thuật (rãnh thốt nƣớc): 37,5 m2
- Đến thời điểm nhận và xét duyệt hồ sơ, nhận tiền đặt trƣớc cả 28 lô đất đều đủ điều kiện để tổ chức phiên đấu giá (1 lơ đất đều có từ 2 ngƣời đăng ký tham gia đấu giá trở lên).
- Mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá: đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở, giao đất có thu tiền sử dụng đất, ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng ổn định, lâu dài.
Bảng 2.11 : Thông tin về khu đất đấu giá tại các xã Minh Tân và Đoàn Xá, huyện Kiến Thụy năm 2016
TT Địa chỉ khu đất Tổng diện tích (m2) Trong đó Diện tích đất ở đấu (m2) Diện tích đất hành lang (m2) Diện tích đất rãnh thốt nƣớc(m2) Số lơ (lô) 1. Xã Minh Tân 2.509,0 2.333,0 150,0 26,0 19 1.1 Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án 2.023,5 1.875,0 130,0 18,5 15 1.2 Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án (chƣa san lấp) 485,5 458,0 20,0 7,5 4 2. Xã Đoàn Xá 1.104,2 1.036,9 55,8 11,5 9 2.1 Thôn Lộc Xá 262,65 252,9 7,5 2,25 2 2.2 Thôn Đông Xá 627,6 579,8 40,8 7,0 5 2.3 Thôn Đắc Lộc 2 213,95 204,2 7,5 2,25 2 Tổng 3.613,2 3.369,9 205,8 37,5 28
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy)
- Đối tƣợng: Là các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu làm nhà ở. Trừ các trƣờng hợp đƣợc quy định tại Điều 30 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Điều kiện tham gia đấu giá: Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tƣ, đúng quy định về quản lý đầu tƣ xây dựng cơng trình sau khi trúng đấu giá; một hộ gia đình chỉ đƣợc (01) cá nhân tham gia đấu giá đối với cùng một thửa đất và phải tuân thủ các quy định của Tổ chức bán đấu giá.
* Phƣơng thức bán đấu giá, giá khởi điểm, phí đấu giá, số tiền đặt trƣớc, bƣớc giá:
- Phƣơng thức bán đấu giá: Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất; Hình thức đấu giá theo từng lơ.
- Bƣớc giá: 100 nghìn đ/m2 đối với khu đất tại xã Minh Tân và 50 nghìn đ/m2 đối với khu đất tại xã Đồn Xá.
- Mức giá khởi điểm: đã đƣợc phê duyệt tại Quyết định số 1873/QĐ-UBND ngày 18/8/2016 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt giá khởi điểm, phƣơng án đấu giá để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở tại xã Minh Tân, huyện Kiến Thụy; Quyết định số 1872/QĐ-UBND ngày 18/8/2016 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt giá khởi điểm, phƣơng án đấu giá để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở tại xã Đồn Xá, huyện Kiến Thụy. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.12 : Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá tại các xã Minh Tân và Đoàn Xá, huyện Kiến Thụy năm 2016
STT Vị trí Số lơ (lơ) Diện tích (m2) Giá khởi điểm đề nghị cho 1m2 (triệu đ/m2) Tổng Giá khởi điểm cho các lô (triệu đ) Tiền đặt trƣớc cho các lô đất (triệu đ) 1 Xã Minh Tân 19 2.333,0 - 13.915,56 1.392,0 1.1 Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án 15 1.875,0 6,0 11.250,0 1.125,0 1.2 Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án (chƣa san lấp) 4 458,0 5,82 2.665,56 267,0 2 Xã Đoàn Xá 9 1.036,9 - 1.019,86 101,986 2.1 Thôn Lộc Xá 2 252,9 0,8 202,32 20,232 2.2 Thôn Đông Xá 5 579,8 0,6 347,88 34,788 2.3 Thôn Đắc Lộc 2 2 204,2 2,3 469,66 46,966 Tổng 28 3.369,9 - 14.935,42 1.493,986
- Mức thu phí đấu giá đối với những lơ có giá khởi điểm từ 200 triệu đ trở xuống là: 100 nghìn đ/hồ sơ, những lơ có giá khởi điểm từ 200 triệu đ trở lên là 500 nghìn đ/hồ sơ.
- Tiền đặt trƣớc xác định cụ thể cho từng lô: đối với 11 lô đất tại xã Minh Tân, số tiền đặt trƣớc là từ 67,0-75,0 triệu đ/ lô, các lô đất cịn lại ở các xã Đồn Xá là từ khoảng 6,9 triệu đ đến khoảng 23,0 triệu đ/lô tùy theo từng lô.
b. Kết quả đấu giá
Tháng 9 năm 2016, UBND huyện Kiến Thụy đã ban hành Quyết định về việc phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở tại xã Minh Tân và xã Đoàn Xá, huyện Kiến Thụy. Cụ thể:
- Tổng diện tích : 3.613,2 m2 Trong đó:
+ Diện tích đất làm nhà ở (28 lơ): 3.369,9 m2 + Diện tích đất hành lang giao thơng: 205,8 m2
+ Diện tích đất hạ tầng kỹ thuật (rãnh thoát nước): 37,5 m2
- Đến thời điểm nhận và xét duyệt hồ sơ, nhận tiền đặt trƣớc cả 28 lô đất đều đủ điều kiện để tổ chức phiên đấu giá (1 lơ đất đều có từ 2 người đăng ký tham gia
đấu giá trở lên).
- Mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng của các thửa đất khi đấu giá: đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở, giao đất có thu tiền sử dụng đất, ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc sử dụng ổn định, lâu dài.
- Tổng số tiền trúng đấu giá đối với 28 lô đất là: 17.150,8 triệu đ (Mười bẩy
tỷ, một trăm năm mươi triệu, tám trăm nghìn đ). Trong đó:
+ Xã Minh Tân: Đấu giá quyền sử dụng đất ở 19 lô diện tích 2.333,0 m2, tổng số tiền trúng đấu giá là 16.011,56 triệu đ;
+ Xã Đoàn Xá: Đấu giá quyền sử dụng đất ở 09 lơ diện tích 1.036,9 m2, tổng số tiền trúng đấu giá là 1.139,24 triệu đ. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 2.13: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá tại các xã Minh Tân, Đoàn Xá huyện Kiến Thụy năm 2016 Minh Tân, Đoàn Xá huyện Kiến Thụy năm 2016
TT Vị trí Số lơ (lơ) Diện tích (m2) Giá khởi điểm (triệu đ/m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ƣớc thu (triệu đ) Số tiền trúng đấu giá (triệu đ) MCL (lần) Giá trúng thấp nhất (triệu đ/m2) Giá trúng cao nhất (triệu đ/m2) 1 Xã Minh Tân 19 2.333,0 - - - 13.915,56 16.011,56 1,15 1.1 Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án 15 1.875,0 6,0 6,1 8,3 11.250,0 12.487,50 1,11 1.2 Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án (chƣa san lấp) 4 458,0 5,82 7,02 8,12 2.665,56 3.524,06 1,32
2 Xã Đoàn Xá 9 1.036,9 - - - 1.019,86 1.139,24 1,12
2.1 Thôn Lộc Xá 2 252,9 0,8 1,05 1,05 202,32 265,545 1,31
2.2 Thôn Đông Xá 5 579,8 0,6 0,6 0,6 347,88 347,880 1,0
2.3 Thôn Đắc Lộc 2 2 204,2 2,3 2,5 2,65 469,66 525,815 1,12
Tổng 28 3.369,9 - - - 14.935,42 17.150,80 1,15
Theo kết quả đấu giá QSDĐ tại xã Minh Tân và Đồn Xá năm 2016 thì tồn bộ 28/28 lơ đất đã đƣợc đấu giá thành công, với tổng số 92 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá 28 lơ đất, có 28 khách hàng đã trúng đấu giá với diện tích là 3.369,9 m2, số tiền ƣớc thu là 14.935,42 triệu đ, trong khi số tiền thực thu là 17.150,80 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu với số tiền ƣớc thu từ đấu giá là 1,15 lần. Cụ thể:
- Xã Minh Tân có 19/19 lơ đất đấu giá thành cơng, diện tích là 2.333,0 m2, số tiền ƣớc thu là 13.915,56 triệu đ, số tiền thực thu là 16.011,56 triệu đ, với 70 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, có 19 khách hàng trúng đấu giá, trong đó:
+ Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án có 15/15 đấu giá thành công, với 44 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá trong đó có 15 khách hàng trúng đấu giá với diện tích 1.875,0 m2, giá khởi điểm mỗi m2 là 6,0 triệu đ mức khởi điểm khá cao, giá trúng giá thấp nhất là 6,1 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 8,3 triệu đ/m2, ƣớc tính số tiền thu đƣợc từ đấu giá là 11.250,0 triệu đ, số tiền thực thu là 12.487,50 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực tế thu so với số tiền ƣớc thu là 1,11 lần. Có thể thấy, khu đất này rất nhiều khách hàng quan tâm tham gia đấu giá với 44 lƣợt khách hàng, trong khi chỉ có 15 lơ đất đƣợc đem ra đấu giá vì thế giá khởi điểm của mỗi m2 đất ở khu này cũng tƣơng đối cao.
+ Vị trí 1, đƣờng nội bộ dự án (chƣa san lấp) thì chỉ có 4 lơ và cả 4 lơ đều đƣợc đấu giá thành cơng với diện tích là 458,0 m2 và có 26 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá trong đó có 4 khách hàng trúng đấu giá. Giá khởi điểm mỗi m2 ở khu đất này là 5,82 triệu đ, giá trúng đấu giá thấp nhất là 7,02 triệu đ/m2, giá trúng giá cao nhất là 8,12 triệu đ/m2, số tiền ƣớc tính thu đƣợc là 2.665,560 triệu đ, số tiền thực thu là 3.524,06 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu với số tiền ƣớc thu là 1,32 lần, có thể nói là mức chênh lệch tƣơng đối cao, cho thấy sức hấp dẫn của khu đất này.
- Xã Đồn Xá có 9/9 lơ đấu giá thành cơng với diện tích là 1.036,9 m2, và có 22 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, có 9 khách hàng trúng đấu giá, số tiền ƣớc thu là 1.019,86 triệu đ, số tiền thực thu là 1.139,240 triệu đ, mức chênh lệch giữa số thực thu và số ƣớc thu là 1,12 lần. Trong đó :
tham gia đấu giá và có 2 khách hàng trúng đấu giá. Giá khởi điểm ở khu vực này là 0,8 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá là 1,050 triệu đ/m2, số tiền ƣớc thu là 202,32 triệu đ, số tiền thực thu là 265,545 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu và ƣớc thu là 1,31 lần là tƣơng đối cao.
+ Thơn Đơng Xá có 5/5 lơ đấu giá thành công với 10 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá và có 5 khách hàng trúng đấu giá. Giá khởi điểm ở khu vực này là 0,6 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá là 0,6 triệu đ/m2, số tiền ƣớc thu là 347,88 triệu đ, số tiền thực thu là 347,88 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu và ƣớc thu là 1,00 lần nhƣ vậy giá trúng đấu bằng giá khởi điểm, khơng có sự chênh lệch giữa số tiền ƣớc thu so với số tiền thực thu, cho thấy khu đất này khơng có nhiều sức hấp dẫn cũng nhƣ khả năng sinh lợi nên ít thu hút đƣợc sự quan tâm của khách hàng đăng ký đấu giá.
+ Thôn Đắc Lộc 2 có 2/2 lơ đấu giá thành cơng với 6 lƣợt khách hàng đăng ký tham gia đấu giá và có 2 khách hàng trúng đấu giá. Giá khởi điểm ở khu vực này là 2,3 triệu đ/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là là 2,65 triệu đ/m2 , giá trúng đấu giá thấp nhất là là 2,5 triệu đ/m2 số tiền ƣớc thu là 469,66 triệu đ, số tiền thực thu là 525,815 triệu đ, mức chênh lệch giữa số tiền thực thu và ƣớc thu là 1,12 lần, tuy có sự chênh lệch song khơng lớn.
2.4.4. Thực trạng Đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Dự án 4: Dự án xây dựng Trung tâm Thương mại và dịch vụ tại thị trấn Núi Đối, huyện Kiến Thụy năm 2017
a. Khái quát thông tin dự án
* Hồ sơ pháp lý
- Quyết định số 651/QĐ-UBND ngày 25/4/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Kiến Thụy; - Quyết định số 52/QĐ-UBND ngày 11/01/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt kế hoạch giao đất làm nhà ở năm 2007 huyện Kiến Thuỵ
- Quyết định số 1772/QĐ-UBND ngày 09/9/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chia lô sử dụng đất tỷ lệ 1/500 Khu đất thực hiện kế hoạch giao đất làm nhà ở năm 2007 của huyện Kiến Thuỵ tại xã Minh Tân;
- Quyết định số 1930/QĐ-UBND ngày 15/11/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 52/QĐ-UBND ngày 11/01/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố;
- Quyết định số 1874/QĐ-UBND ngày 21/11/2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 1930/QĐ-UBND ngày 15/11/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố;
- Quyết định số 2446/QĐ-UBND ngày 15/11/2016 của Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 xây dựng Trung tâm Thƣơng mại và dịch vụ;
- Hồ sơ quy hoạch tỷ lệ 1/500 do Công ty Cổ phần tƣ vấn xây dựng Việt Mỹ lập năm 2016 ;
Quyết định số 554/QĐ-UBND, ngày 18 tháng 4 năm 2017 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt kết quả trúng đấu giá cho thuê đất sử dụng vào mục đích xây dựng Trung tâm thƣơng mại và dịch vụ tại thị trấn Núi Đối, huyện Kiến Thụy;
Quyết định số 1319/QĐ-UBND ngày 29 tháng 5 năm 2017 của UBND huyện Kiến Thụy về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 xây dựng Trung tâm thƣơng mại và dịch vụ.
* Đặc điểm khu đất
Dự án xây dựng Trung tâm Thƣơng mại và dịch vụ có vị trí thuộc dự án mở rộng thị trấn Núi Đối, huyện Kiến Thụy. Phía Bắc giáp đƣờng đi tỉnh lộ 361, phía Đơng giáp đƣờng nội bộ khu dân cƣ, phía Tây giáp Chi nhánh Điện lực Kiến Thụy, phía Nam giáp Chi cục thuế Kiến Thụy.
Theo quy hoạch đƣợc duyệt thì tổng diện tích sử dụng đất của Dự án là 4.658,40 m2, trong đó:
- Đất xây dựng cơng trình: 2.044,84 m2 - Đất bồn hoa, cây xanh: 1.302,45 m2
- Đất giao thông và sân đƣờng nội bộ: 1.311,11 m2 * Gồm 02 khu:
- Khu A: 3.017,10 m2
+ Đất bồn hoa, cây xanh: 827,70 m2
+ Đất giao thông và sân đƣờng nội bộ: 924,40 m2 - Khu B: 1.641,30 m2
+ Đất xây dựng cơng trình: 779,84 m2