CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
1.2.3. Thị trường nhà đất
1.2.3.1. Khái niệm về thị trường nhà đất
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thơng hàng hố. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian.
Theo nhóm tác giả Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Mơn Ngọc, Nguyễn Thế Phán và Vũ Thị Thảo (2006), thị trường nhà đất là tổng hòa các quan hệ giao dịch về nhà ở và quyền sử dụng đất thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, trong đó hàng hóa là nhà ở đều gắn liền khơng tác rời với yếu tố đất đai.
Thị trường nhà đất là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Do quan niệm khác nhau về thị trường nhà đất và phạm vi của thị trường nên có một số quan điểm khác nhau về thị trường nhà đất. Tại Việt Nam, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyển trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là chu chuyển QSDĐ và nhà ở gắn liền với đất. Pháp luật cũng quy định cụ thể người có QSDĐ được thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình. Các giao dịch này được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự can thiệp của Nhà nước đã hình thành lên thị trường nhà đất.
Cịn thơng qua các giao dịch cụ thể về nhà đất trên thị trường giữa các chủ thể SDĐ với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái quát thị trường nhà đất như sau: “Thị trường nhà đất là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngồi nước tn theo các ngun tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở của mình”.
Như vậy, khái quát lại thị trường nhà đất được hiểu là nơi mà người mua nhà đất và người bán nhà đất giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thơng qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng theo quy định của pháp luật với các quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, về thực chất hàng hoá trao đổi trên TTNĐ bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
1.2.3.2. Phân loại thị trường nhà đất
Có nhiều cách để phân loại thị trường nhà đất như dựa theo: Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi; Căn cứ vào khu vực có nhà đất (khu vực đô thị, nông thông, hay khu vực giáp ranh); Căn cứ công dụng của thị trường nhà đất; Căn cứ theo thời gian hàng hóa (nhà đất) tham gia vào thị trường (thị trường cấp 1,2,3),...
Đề tài phân loại thị trường nhà đất căn cứ theo hoạt động trên thị trường. Phân chia thành:
a) Thị trường chuyển nhượng
Thị trường chuyển nhượng nhà đất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất là người sử dụng đất, sở hữu nhà ở chuyển giao đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng) sử dụng. Bên chuyển giao đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo sự thỏa thuận của các bên.
Theo quy định tại Điểm c), Khoản 1, Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSD đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật. Việc pháp luật đất đai cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
b) Thị trường cho thuê
Định nghĩa đơn giản là: Bất động sản thuê và cho thuê là việc cá nhân, tổ chức nào đó sở hữu một miếng đất, một căn nhà, một căn chung cư, một căn phịng…. Và sau đó cho người khác thuê quyền sử dụng các tài sản đó theo giá thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê.... Thuê và cho thuê nhà đất hướng đến một khoản thu nhập lâu dài và thụ động.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, cịn bên th phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Việc phát triển thị trường nhà đất cho thuê được thực hiện theo các hình thức: Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng nhà đất cho thuê và các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế bỏ đầu tư xây dựng nhà đất cho thuê nhưng được Nhà nước hỗ trợ (gọi là nhà đất xã hội để cho thuê); các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà đất cho th theo cơ chế thị trường, khơng có sự ưu đãi của Nhà nước (gọi là nhà đất thương mại cho thuê); các tổ chức, cá nhân nhỏ lẻ, hộ gia đình tự giao dịch ngầm cho thuê trên nhu cầu và hợp đồng cá nhân.
c) Thị trường thế chấp
Theo điều 727- BLDS thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Hiện nay, trong các văn bản pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” (BLDS, Luật Đất đai) và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999). Trong phạm vi đề tài này, chúng tôi sử dụng thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” được đề cập trong BLDS và Luật Đất đai.
Trên thực tế, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng dân sự. Theo Điều 731- BLDS thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong hoạt
một loại tài sản có giá trị được đem ra thế chấp. Được xem như một kênh vốn tài chính từ hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng tại Việt Nam.
d) Thị trường góp vốn
Góp vốn là việc đưa tài sản của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi. Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án. Tài sản dùng thực hiện vốn góp có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi và các tài sản hợp pháp khác như vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ... Như vậy quyền sử dụng đất có thểm đêm ra để góp vốn đầu tư, kinh doanh và được cơng nhận là loại tài sản có giá trị.
Theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo được những điều kiện nhất định. Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
e) Thị trường cho thuê lại
Thị trường cho thuê lại trong TTNĐ được hiểu đơn giản là: Bất động sản thuê và cho thuê là việc bạn đi thuê nhà ở hoặc đất đai…. Và sau đó bạn cho người khác thuê lại để hưởng khoản chênh lệch, hoa hồng,... Đây là một loại hình kinh doanh sinh lời ngày càng được phát triển trong thị trường nhà đất hiện nay.
Hiện nay, hình thức đầu tư này ngày càng trở nên phổ biến hơn và mang đến nhiều lợi ích cho cả 3 bên: người sở hữu nhà, người cho thuê lại và khách thuê.
– Đối với chủ nhà, thay vì để nhà trống khơng dùng hoặc vất vả tìm khách cho thuê và gặp nhiều phiền toái trong việc quản lý khách trọ thì khi thực hiện giao
dịch cho thuê với những nhà đầu tư, chủ nhà vừa có thêm một khoản thu nhập ổn định hàng tháng, vừa không phải lo lắng về vấn đề quản lý vì việc đó đã có các nhà đầu tư lo.
– Riêng đối với các nhà đầu tư hay trong trường hợp này gọi là người cho th lại thì vừa khơng phải bỏ ra một số vốn quá lớn để mua nhà rồi cho thuê mà chỉ cần một dịng tiền nhỏ cũng có thể kinh doanh tốt, giúp tăng thu nhập cho bản thân.
1.2.3.3. Đặc điểm của thị trường nhà đất
- TTNĐ mang tính chất khơng tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước. TTNĐ phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc thù của địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng đều giữa các vùng, các miền, điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội khác nhau quy định.
- TTNĐ không giống như các như thị trường khác với các giao dịch là “động sản” mà ở đây là các giao dịch BĐS cụ thể là nhà và đất – nhà gắn liền với đất và cố định vị trí khơng di chuyển được. Vì vậy, nó mang nét đăc trưng riêng của yếu tố vùng miền và chính sự khác nhau giữa vị trí địa lý như vậy đã làm cho giá cả trong TTNĐ có sự chênh lệch và khác biệt. Nếu như các tài sản khác ví dụ như một chiếc xe hơi, xe máy với cấu hình, hãng máy và tính năng giống hết nhau sẽ có thể định lượng tuyệt đối với mức giá như nhau, nhưng trong TTNĐ việc định giá một thửa đất mang yếu tố tương đối vì khơng có thửa đất nào giống hồn toàn nhau.
- Tài sản giao dịch trong TTNĐ là đất đai là hữu hạn, không thể tự nhiên sinh ra và sản xuất như các hàng hóa thơng thường khác khi cầu tăng lên. Hơn nữa, với sự gia tăng dân số trên thế giới như hiện tại thì đất đai lại ngày càng khan hiếm nên giá cả có xu hướng ngày càng tăng lên theo chiều hướng gia tăng của dân số.
- TTNĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013 [10], đất được phân loại thành 03 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước. Từ quy định đó, thị trường nhà đất chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trường QSDĐ nơng nghiệp, thị trường QSDĐ ở…) Những giao dịch chuyển mục đích QSDĐ sẽ khơng thực hiện được nếu khơng có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước.
- Hồ sơ về đất đai có vai trị đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời được. Các giao dịch về sử dụng đất do vậy được tiến hành chủ yếu thơng qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí, diện tích, q trình thay đổi chủ sử dụng, q trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ địa chính về đất địi hỏi phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập khơng đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến hành bằng con đường phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
- Giá trị QSDĐ hình thành theo quan hệ cung - cầu đối với từng thửa đất: Giá trị QSDĐ là một đại lượng không thể xác định được ở mức tổng thể như những hàng hoá thơng thường . Vấn đề có ý nghĩa thực tế là xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất được xác định về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…). Đối với những thửa đất được giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan hệ cung - cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều người đến giao dịch (thị trường người mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ được xác lập do thoả mãn được yêu cầu của người mua. Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ được xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức khơng bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”. Trong điều kiện thiếu hụt về thông tin, TTNĐ dễ phát sinh thị trường ảo gây ra hiện tượng lừa đảo.
- Thị trường nhà đất bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
Thị trường nhà đất khơng chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cư trú, yếu tố quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với nông dân; về cư trú có sự phân biệt giữa những người thường trú và người tạm trú; về quốc tịch là có sự phân biệt giữa người Việt Nam với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Như vậy, thị trường nhà đất là thị trường không thể thực hiện theo nguyên tắc “bình đẳng” với mọi người (tổ chức, cá nhân) sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối xử (mức độ, phạm vi, thời gian,