CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất
1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất
1.3.5.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà đất
Việc chuyển nhượng nhà đất đầu tiên phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các bước sau:
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun và mơi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí
trước bạ
== 0,5% x Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)
Bước 1
Công chứng Hợp đồng
Bước 2
Nộp hồ sơ đăng ký sang tên
Bước 3
Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra
Bước 4
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 5
+ Thuế thu nhập cá nhân: Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo cơng thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% Lưu ý: Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế. Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
+ Lệ phí địa chính:
Theo Điều 3 Thơng tư 02/2014/TT-BTC, lệ phí khi cấp trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính khơng q 15.000 đồng/1 lần.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.3.5.2. Trình tự, thủ tục cho thuê nhà đất
Khi cho thuê nhà ở, các bên cần thỏa thuận lập Hợp đồng cho thuê với những nội dung căn bản quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở n ă m 2014.
Cũng theo quy định tại Khoản 2, Điều 122 của Luật này, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải được công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; nếu khơng có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
* Khai và nộp các loại thuế
Cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà ở có trách nhiệm khai thuế chung cho 02 loại thuế là: Thuế Thu nhập cá nhân và thuế Giá trị gia tăng (sau đây gọi chung là “thuế”).
Có 02 phương pháp tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà ở và được xác định theo tuần tự sau: Hoạt động cho thuê nhà ở được áp dụng “Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản”; Nhưng, cho thuê nhà ở với những mục đích sau đây thì sẽ áp dụng “Phương pháp tính nộp thuế khốn”:
- Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác. - Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng
- Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.
Tức là, khi cho thuê nhà ở theo một trong các trường hợp nêu trên thì phải áp dụng phương pháp tính nộp thuế khốn, chứ khơng được áp dụng phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản.
Sở dĩ cần xác định phương pháp tính thuế là vì hai phương pháp này có những khác biệt trọng yếu được trình bày trong bảng dưới đây:
Bảng 1.1. Cách tính thuê cho thuê tài sản.
Tính thuế từ cho thuê tài sản Tính nộp thuế khốn
Khai thuế
Khai và nộp thuế theo từng hợp đồng cho thuê khi có tổng doanh thu từ cho thuê nhà ở trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.
Khai một năm một lần. Nộp thuế khi có tổng doanh thu từ kinh doanh trong một năm (12 tháng) trên 100 triệu đồng.
Hình thức khai
- Tự mình khai, nộp thuế; hoặc, - Thỏa thuận bên thuê (là doanh nghiệp, tổ chức kinh tế) thực hiện khai, nộp thuế thay.
Tự mình khai, nộp thuế. Tỷ lệ tính thuế Giá trị gia tăng 5% 5% Thu nhập cá nhân 5% 2%
Nguồn: Theo công văn số 3822/TCT-DNL