CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng
1.4.2. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Hải Phòng
Cùng với Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng đang nổi lên là một thị trường bất động sản đầy tiềm năng. Theo các khảo sát sơ bộ, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở Hải Phòng đến từ 12 dự án tăng trung bình 9%/năm trong 5 năm qua [14].
- Bất động sản bán lẻ: nhiều dư địa phát triển
Quận Ngô Quyền chiếm thị phần lớn nhất. Giá thuê gộp trung bình tầng trệt đạt khoảng 36 USD/m2/tháng, cơng suất thuê đạt 96% [14].
Năm 2018, doanh thu bán lẻ tại Hải Phòng tăng 14% theo năm và đạt 89.000 tỉ đồng. Thực tế này cho thấy sự tăng lên về nhu cầu mua sắm và mức độ tự tin của người tiêu dùng đất cảng.
Từ năm 2019, sẽ có thêm 7 dự án mới gia nhập thị trường, tập trung chủ yếu tại quận Hồng Bàng và Lê Chân.
- Căn hộ dịch vụ: thị trường ổn định, công suất tăng cao
Về nguồn cung, Hải Phịng hiện có 16 dự án căn hộ dịch vụ. Trong đó, các dự án hạng A được hai nhà điều hành quốc tế quản lý. Một chủ đầu tư Nhật Bản cũng đang phát triển một dự án căn hộ dịch vụ khác.
Công suất cho thuê căn hộ dịch vụ cũng đạt ngưỡng cao (trên 90% với hạng A, gần 80% với hạng B). Giá thuê toàn thị trường và doanh thu theo phịng đều có xu hướng tăng nhẹ [14].
Nguồn cầu lớn nhất của phân khúc này đến từ những khách thuê người châu Á (Hàn Quốc, Nhật Bản) đang làm việc tại các khu cơng nghiệp. Trong năm 2018, Hải Phịng xếp hạng thứ 3 tồn quốc về thu hút dịng vốn đầu tư FDI đăng ký.
Chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh xếp hạng 9 toàn quốc trong năm 2017. Đây là những tiền đề quan trọng, hứa hẹn thị trường căn hộ dịch vụ sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong tương lai.
- Căn hộ bán: tỉ lệ hấp thụ cao
Tổng nguồn cung căn hộ tại Hải Phịng đến từ bốn quận, trong đó quận An Dương có nguồn cung lớn nhất, chiếm 73% tổng nguồn cung thị trường, kế đến là Kiến An 15%, Ngô Quyền 7% và Hải An 5%. [14].
Nguồn cung sơ cấp của Hải Phòng khá hạn chế, trong khi nguồn cầu ổn định dẫn đến tỉ lệ hấp thụ cao trên toàn thị trường.
Quận Ngơ Quyền đang có giá chào bán trung bình cao nhất. Từ năm 2019 trở đi, Hải Phịng sẽ có hơn 4.300 căn hộ gia nhập thị trường, tập trung chủ yếu ở quận Hồng Bàng [14].
- Biệt thự và nhà liền kề: nguồn cung ổn định
Quý đầu năm 2019, Hải Phịng có 4 dự án mới mở bán và hai dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp cho thị trường khoảng 1.250 căn. Hồng Bàng và Dương Kinh chiếm 53% tổng nguồn cung. Hồng Bàng dẫn đầu với 52% tổng lượng giao dịch, theo sau là Lê Chân với 36%. Trong năm 2019, sẽ có 5 dự án tung hàng ra thị trường [14].
- Phân khúc nhà ở tầm trung “hâm nóng” thị trường
Sự phát triển vượt bậc của hạ tầng giao thông kéo theo chuyển động tích cực của thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, những khu vực như: quận Lê Chân, quận Hồng Bàng, quận Hải An, khu đô thị Bắc Sông Cấm… giá đất nền tăng mạnh từ 20-30%. Hạ tầng giao thơng, tiện ích phát triển mạnh khiến giá bất động sản khu vực trục đường Hồ Sen - Cầu Rào 2 và đường World Bank (đoạn đi qua địa phận phường Vĩnh Niệm, giao cắt với trục đường Hồ Sen - Cầu Rào 2) ngày càng tăng nhiệt. Không chỉ hạ tầng giao thơng được đẩy mạnh đầu tư, khu vực phía Nam còn ghi nhận sự phát triển mạnh của các dịch vụ tiện ích. Hàng loạt dự án đang khởi cơng hay đã hồn thành như: bệnh viện quốc tế, trường học liên cấp, khách sạn 5 sao, khu vui chơi giải trí...
Và không thể không kể đến sự xuất hiện của đại siêu thị Aeon Mall do Công ty Việt Phát làm nhà thầu xây dựng chính. Đây là điểm nhấn rất đáng chờ đợi làm bùng nổ sức nóng nhà đất khu vực này. Dự kiến giá đất tại khu vực này sẽ tăng mạnh, khi các cơng trình tiện ích được đưa vào sử dụng trong hai năm tới.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN
2.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Ngô Quyền
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Quận Ngơ Quyền nằm ở phía Đơng Bắc thành phố Hải Phòng, là một trong năm quận nội thành của thành phố Hải Phịng có diện tích tự nhiên là 1.134,50 ha (theo số liệu thống kê đất đai năm 2017) gồm 13 phường, dân số năm 2016 có 167.763 người. Có vị trí giáp ranh như sau:
- Phía Đơng giáp quận Hải An.
- Phía Tây giáp quận Lê Chân, quận Hồng Bàng. - Phía Nam giáp quận Hải An, Lê Chân, Dương Kinh. - Phía Bắc giáp Sơng Cấm, huyện Thủy Ngun.
Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính Quận Ngơ Quyền
Với vị trí đó Ngơ Quyền có thuận lợi cả về giao lưu đường bộ, đường thủy, là quận đầu mối giao thơng quan trọng của Hải Phịng có hệ thống nhà ga đường sắt
và Quốc lộ 5 đi qua. Bên cạnh đó có nhiều cơ sở cơng nghiệp lớn của trung ương và địa phương cũng như hệ thống cảng dọc sông Cấm. Đây cũng là một trong những điểm lợi thế của quận cần được chú ý khai thác phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của quận.
b. Các nguồn tài nguyên
* Tài nguyên đất
Là quận trung tâm của Thành phố Hải Phòng với diện tích tự nhiên là 1.134,50 ha trong đó chủ yếu là đất phi nơng nghiệp với diện tích 1.106,91 ha chiếm tỷ lệ 97,57%, diện tích đất chưa sử dụng của Ngơ Quyền là 20,46 ha chiếm tỷ lệ nhỏ 1,80% so với tổng diện tích tự nhiên tồn quận (tồn bộ là đất bằng chưa sử dụng), diện tích đất nơng nghiệp thấp nhất 7,13 ha chiếm tỷ lệ 0,63%. Hiện nay, diện tích đất nơng nghiệp của quận có một phần xen kẽ trong các khu dân cư, nằm kẹp giữa các vùng quy hoạch, khả năng canh tác là rất thấp [12].
* Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt của quận chủ yếu là sơng Cấm lưu lượng khá lớn có hướng chảy ra biển do vậy hàm lượng muối cao do thủy triều xâm nhập. Ngoài ra trên địa bàn quận cịn có diện tích ao hồ nằm rải rác tồn quận trong đó hồ An Biên là lớn nhất, diện tích ao hồ thường xuyên được quận cải tạo môi trường cảnh quan nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân.
* Tài nguyên nhân văn
Nói đến Ngơ Quyền là nói đến vùng đất có bề dày truyền thống lịch sử - văn hóa mà dấu ấn để lại trên mảnh đất này với những ngơi chùa, đền, miếu, đình, phủ, từ đường. Đây là địa bàn đã ghi dấu những sự kiện liên quan Đức Thánh Trần cũng như Ngô Quyền.
Trên địa bàn quận có 15 di tích lịch sử đã được xếp hạng (04 di tích cấp quốc gia, 11 di tích lịch sử văn hóa về kiến trúc nghệ thuật, lịch sử kháng chiến, lưu niệm danh nhân, tín ngưỡng…). Trong đó có nhiều di tích lịch sử văn hố gắn liền với tên tuổi các vị danh nhân – anh hùng dân tộc Ngơ Quyền, Trần Hưng Đạo và những cơng trình lịch sử, trong đó nhiều cơng trình được xếp hạng. Một số cơng trình chùa, đền, miếu mạo có kiến trúc cổ, đặc sắc, cảnh quan đẹp mang ý nghĩa cao về văn hóa như chùa Linh Độ Tự (chùa Đỏ) nơi kỷ niệm Đức thánh Trần trú quân, chùa Đông Khê nơi Ngô Quyền cầu hiền tài luyện quân chuẩn bị cho trận Bạch
Đằng, Đền Tiên Nga thờ nữ tướng của Ngơ Quyền, di tích lịch sử Cách mạng Căng Máy Chai, Chùa An Đà…
d. Thực trạng phát triển kinh tế
Trong những năm qua, tăng trưởng kinh tế của Ngơ Quyền ln duy trì ổn định ở mức cao, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất hàng năm đạt 15,0%/năm. Phương hướng phát triển kinh tế của quận là “Lấy công nghiệp làm nền tảng; dịch vụ làm bước đột phá; phát huy tiềm năng lợi thế so sánh để Ngô Quyền vẫn là một trong các đơn vị đầu tàu trong phát triển kinh tế xã hội của Hải Phịng với tốc độ tăng trưởng nhanh, đóng góp vào GDP của Thành phố với tỷ trọng cao”. Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 1.290 tỷ đồng tăng 9,1% so với năm 2017 chiếm tỷ lệ 31,54%. Doanh thu từ thương mại, dịch vụ ước đạt 2.558 tỷ đồng tăng 19,6% so với năm 2014 chiếm tỷ lệ 68,22%. Giá trị sản xuất nông nghiệp xu hướng giảm tỷ trọng. Tồn quận hiện có trên 2.500 doanh nghiệp, hơn 8.400 hộ sản xuất - kinh doanh thu hút hàng nghìn lao động sản xuất và cung ứng các loại hàng hoá, dịch vụ cho sản xuất, đáp ứng tiêu dùng trong nước, tham gia xuất khẩu. Bên cạnh đó với hệ thống cảng dọc sông Cấm các dịch vụ liên quan đến vận chuyển, sửa chữa tàu thuyền, dịch vụ sau cảng… trên địa bàn quận phát triển mạnh đóng góp lớn trong phát triển kinh tế của quận [12].