CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng
1.4.1. Tổng quan về thị trường nhà đất ở Việt Nam
* Tình hình phát triển của thị trường nhà đất tại Việt Nam
Đánh giá một cách toàn diện, sau thời gian hoạt động trì trệ, TTNĐ Việt Nam có xu hướng phát triển ổn định, đồng đều trên mọi phân khúc. Doanh nghiệp (DN) BĐS đã linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mơ sản phẩm. Người dân cũng đã có kinh nghiệm hơn trong việc ký kết mua bán, đầu tư vào TTNĐ. Các dự
án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu sản phẩm của DN cũng sát với nhu cầu ở thực của người dân hơn. Mặc dù, thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng tốt cả về nhu cầu và thanh khoản, tuy nhiên vẫn cịn gặp khó khăn về tiếp cận vốn và triển khai thủ tục hành chính đang khiến thị trường tăng trưởng chậm lại.
Theo thống kê, trong quý I/2019, giao dịch TTNĐ ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự suy giảm mang tính chu kỳ. Tại Hà Nội, tính chung cả q I/2019, có 5.206 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, giao dịch thành công đạt 3.200 sản phẩm. Tại TP. Hồ Chí Minh, con số tương ứng là 3.274 sản phẩm và gần 3.000 giao dịch thành công. Sự giảm tốc này được đánh giá là mang tính chu kỳ, bởi quý I/2019 trùng với lịch nghỉ Tết Nguyên đán, nên giao dịch TTNĐ trầm lắng [5].
Nguyên nhân nữa khiến thị trường giảm tốc, đó là do hầu hết các dự án mới tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều đang trong trạng thái chờ các cơ quan quản lý phê duyệt hồ sơ đủ điều kiện giao dịch. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư mở rộng về các tỉnh lân cận, khiến làn sóng nhà đầu tư (NĐT) cũng có sự dịch chuyển nhất định. Theo đó, các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… đã được hưởng lợi khi các DN và NĐT đổ về để tìm kiếm nguồn hàng mới.
Ghi nhận tại một thị trường khá tiềm năng tại ở khu vực Bắc Trung Bộ là Thanh Hoá, nguồn cung BĐS khá phong phú, chủ yếu đến từ các dự án của các DN lớn như FLC, Eurowindow… Nhu cầu về phân khúc đất nền, đất ở, cho thấy còn rất lớn, kể cả người dân và nhà đầu tư. Về chung cư, phát triển tương đối tốt trong những năm gần đây, tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ. Phân khúc chung cư và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cũng nhận được khá nhiều sự quan tâm...
Đánh giá về khả năng tăng trưởng của TTNĐ trong quý II/2019 so với quý I/2019, 64% ý kiến được khảo sát đều lựa chọn khả năng tăng nhẹ; 15% ý kiến chọn khả năng tăng cao nhất trong năm. Hai phân khúc được cho là sẽ dẫn dắt thị trường với tỷ lệ đồng ý cao nhất là chung cư và đất nền; 47% ý kiến được khảo sát đều nhận định, BĐS tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2019, sau đó đến gửi ngân hàng, đầu tư chứng khoán và vàng [5].
* Một số hạn chế, tồn tại
Mặc dù, có nhiều điểm khởi sắc nhưng TTNĐ Việt Nam những tháng đầu năm 2019 còn tồn tại một số tồn tại sau:
Thứ nhất, về nguồn vốn: Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân
hàng Nhà nước (NHNN) giao cho các ngân hàng thương mại (NHTM) là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước (khoảng 17% - 18%), nhưng đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn kiệt khoảntín dụng được cấp từ đầu năm. Để khắc phục tình trạng trên, ngày 31/7/2018, NHNN đã ban hành Thông tư số 16/2018/TT- NHNN sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn của các ngân hàng trong hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo đó, từ 1/1/2019, tỷ lệ đảm bảo an toàn giảm xuống 40% đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngồi, giữ ngun đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng. NHNN cũng yêu cầu các NHTM kiểm sốt chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như đất đai, chứng khoán, đồng thời, nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 200%...
Các động thái trên đã khiến DN gặp nhiều khó khăn, bởi vì DN hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, trong 2 năm gần đây, nhiều DN đã tìm đến các đối tác nước ngồi để cùng phát triển dự án, đồng thời huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng cá nhân…
Thứ hai, khó khăn về thủ tục hành chính: Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh
cơng tác phịng chống tham nhũng nhằm làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm. Thực tế trong thời gian qua, đã có hiện tượng nhiều dự án của các NĐT trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép, nguyên nhân là do các cơ quan chức năng "vừa làm vừa nghe ngóng" hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai dự án BĐS. Theo dự báo, trong năm 2019, nguồn cung nhà đất trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các DN vẫn sản phẩm tồn đọng để tiếp tục kinh doanh, tuy nhiên, đến năm 2020, nếu tồn tại này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng.
Thứ ba, về chấp thuận chủ trương đầu tư: Chấp thuận chủ trương đầu tư là
bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch dự án. Điều kiện này cũng khiến nhiều DN lâm vào hồn cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.
Thứ tư, về giải phóng mặt bằng: Cơng tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó
khăn, do DN khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Thực trạng này là ngun nhân chính dẫn tới tình trạng nhiều dự án treo kéo dài, tác động và làm giảm năng lực các dự án nhà đất trung cấp và người dân.
Thứ năm, cách xác định tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số" và
là "gánh nặng", trong đó, cơ chế "xin - cho" đang làm cho q trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây thiệt hại cho DN và làm thất thu ngân sách nhà nước.
Thứ sáu, về chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS: Tính
chung 10 tháng đầu năm 2018, chỉ có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Vấn đề này làm giảm năng lực thay thế khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thơng thống trong thị trường chuyển nhượng dự án, tăng thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng [5].