quản lý theo đơn vị hành chính trong tồn quận theo đúng quy định và khơng cịn tranh chấp về địa giới hành chính giữa các phường.
2.2.1.3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá
đất
Hiện trên địa bàn Quận Ngơ Quyền có 13/13 phường đã được đo vẽ bản đồ địa chính số và có Hồ sơ kỹ thuật thửa đất của 13 phường.
Bảng 2.2. Bảng thống kê hệ thống bản đồ địa chính trênđịa bàn quận địa bàn quận
TT Đơn vị hành chính Số tờ Tỷ lệ Thời điểm thành lập 1 Cầu Đất 6 1/500 2006 2 Lương Khánh Thiện 13 1/500 2000 3 Đông Khê 42 1/500 1999 4 Đồng Quốc Bình 12 1/500 2000 5 Đằng Giang 55 1/500 1998 6 Vạn Mỹ 34 1/500 2005 7 Cầu Tre 16 1/500 2005 8 Máy Chai 55 1/500 2000 9 Máy Tơ 40 1/500 2000 10 Lạc Viên 12 1/500 2005 11 Gia Viên 12 1/500 2005 12 Lê Lợi 10 1/500 2002 13 Lạch Tray 25 1/500 2000 TỔNG CỘNG 332 1/500
Nguồn: UBND Quận Ngô Quyền năm (2018) [12]
Các bản đồ địa chính trên đều được đo đạc bằng những cơng nghệ có đặc tính ưu việt với độ chính xác cao đều được định dạng file *.dgn. Một số bản đồ được lập
thường xuyên dẫn đến sự sai khác về hình dạng, kích thước của các thửa đất. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất của 13 phường dạng giấy được lưu trữ tại 03 nơi: Sở Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Tài ngun Mơi trường Quận và Ủy ban nhân dân phường.
Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thực hiện định kỳ 05 năm một lần trên cơ sở kết quả tổng kiểm kê đất đai của các phường. Quận Ngô Quyền đã thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2005, năm 2010 và năm 2015. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập trên cơ sở bản đồ địa chính số. Nội dung bản đồ thể hiện tính chính xác và độ tin cậy cao, đã giúp cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và theo dõi những biến động đất đai.
2.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được được UBND Quận Ngơ Quyền rà sốt, đánh giá triển khai thực hiện quản lý, sử dụng quỹ đất hợp lý, chặt chẽ và có hiệu quả và đúng luật định. Hiện nay tại Quận Ngô Quyền đã thực hiện một số quy hoạch như sau:
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền theo Quyết định số 1899/QĐ – UB ngày 22/8/2002 của UBND thành phố Hải Phòng.
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền đến năm 2025 theo Quyết định số 2224/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và ban hành Quy định quản lý theo Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền đến năm 2025.
- Công tác lập Kế hoạch sử dụng đất của UBND Quận Ngô Quyền được lập thường xuyên hàng năm do Phòng Tài nguyên và Môi trường xây dựng, báo cáo Sở Tài nguyên và Mơi trường và được thành phố Hải Phịng phê duyệt làm căn cứ để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn, theo quy định của pháp luật. Hiện nay, UBND Quận Ngô Quyền đang thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 theo Quyết định số 1144/QĐ-UBND ngày 28/5/2015 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 Quận Ngô Quyền. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
2.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của UBND Quận Ngô Quyền thực hiện theo đúng thẩm quyền và theo đúng trình tự, thủ tục quy định. Vị trí, diện tích giao đất, cho thuê đất để xây dựng các dự án
được thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt như: Dự án Khu đô thị mới Ngã 5 Sân bay Cát Bi, Khu tái định cư đồng cái Hòm, Khu nhà ở cánh đồng Rào… Tuy nhiên, cịn có đơn vị được nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng không hiệu quả, tiến độ triển khai một số dự án còn chậm như: Dự án Khu đô thị mới Ngã 5 Sân bay Cát Bi, dự án Nút Giao thông Ngã 6 Máy Tơ, Nút Giao thông Quán Mau, dự án đường 100m nối tuyến đường Lạch Tray - Hồ Đông…
Từ năm 2011 đến năm 2014 trên địa bàn Quận Ngơ Quyền có một số dự án được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như: Dự án đầu tư xây dựng Khu trưng bày và kinh doanh các loại cây cảnh do Công ty trách nhiệm hữu hạn Chi Anh làm chủ đầu tư; Dự án Khu văn phòng cho thuê và nhà ở cao tầng (lần 3) do Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương làm chủ đầu tư; Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn, văn phòng, căn hộ nhà ở cao cấp, cao tầng cho thuê do Công ty trách nhiệm hữu hạn Khánh Minh làm Chủ đầu tư; Dự án Đầu tư xây dựng Khu văn phòng, khách sạn, nhà hàng ẩn thực và vui chơi giải trí do Cơng ty cổ phần Thương mại xây dựng và Xuất nhập khẩu Duyên Hải làm chủ đầu tư; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất trụ sở cũ UBND phường Gia Viên số 144 Đường Lê Lợi; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất trụ sở cũ UBND phường Lạc Viên tại ngõ Lạc Xuân Đài; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu B trường tiểu học Đằng Giang.
2.2.1.6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a. Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận:
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất trên địa bàn Quận ln được cấp uỷ chính quyền quan tâm chỉ đạo và đã đạt được những thành tích tốt từ quận có số lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số lượng thấp của thành phố với tỷ lệ 18% năm 2006, đến nay tổng số hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận được cấp giấy chứng nhận là 26.322 giấy = 88.12% tổng số thửa cần cấp và hoàn thành Kế hoạch đề ra
b. Hồ sơ địa chính.
Hệ thống sổ sách địa chính gồm 4 loại: Sổ mục kê, sổ địa chính, Sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi biến động đất đai của 13 phường thuộc quận.
- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo từng phường từ năm 2006 đến năm 2019;
- Sổ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo từng phường từ năm 2006 đến năm 2019;
Các loại sổ trên đều được lập ở dạng giấy và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính theo đúng qui định.
Ngồi ra tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai còn lập hệ thống sổ phục vụ công tác chuyên môn như: Sổ theo dõi giao dịch đảm bảo; sổ tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giao dịch đảm bảo; sổ luân chuyển hồ sơ đăng ký biến động; sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu; sổ luân chuyển thơng tin địa chính với cơ quan thuế.
Về cơng tác chỉnh lý hồ sơ địa chính, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền có nhiệm vụ chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính theo đúng quy định và chuyển về UBND các phường để cán bộ địa chính kịp thời chỉnh lý. Cơng tác xây dựng hồ sơđịa chính hiện chủ yếu thực hiện thủ cơng và một số phần mềm soạn thảo đơn giản dạng MS Word và MS Excel.
Tuy nhiên, do một số bản đồ địa chính được đo vẽ từ lâu, biến động nhiều và công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền trong giai đoạn trước cịn bng lỏng, lực lượng cán bộ còn mỏng nên việc lưu trữ, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức. Những biến động trong việc sử dụng đất trước năm 2006 không được cập nhật và thực hiện đầy đủ dẫn đến việc thiếu sót thơng tin.
Do hệ thống văn bản quy định của việc chỉnh lý hồ sơ địa chính cịn thay đổi nhiều lần về mẫu sổ sách dẫn đến việc hệ thống sổ sách không đồng bộ.
Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Quận Ngơ Quyền có nhiệm vụ lưu trữ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Tính đến tháng 9/2019, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền đã lưu trữ 9.132 hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 23.568 hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng tất cả hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất từ năm 2006 đến nay. Hồ sơ được lưu trữ đầy đủ trong kho chuyên biệt đảm bảo chống mối mọt và hệ thống phòng cháy chữa cháy [12].
2.2.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê định kỳ 5 năm một lần được thực hiện đầy đủ, triển khai nghiêm túc, đúng quy định pháp luật. UBND các phường là đơn vị trực tiếp thông kê, kiểm kê đất đai tập hợp các số liệu. Trên có sở đó UBND Quận Ngơ Quyền đã tổng hợp kết quả của UBND các phường, rà sốt tính tốn lại diện tích các loại đất, chi tiết với độ chính xác cao cụ thể:
- Phịng Tài ngun mơi trường phối hợp với UBND các phường thực hiện tốt các kỳ kiểm kê đất đai năm 2005 và 2010.
- Thống kê hàng năm được phịng Tài ngun và mơi trường Quận thực hiện theo quy định.
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai là tài liệu quan trọng giúp cho việc quản lý nhà nước về đất đai đúng quy định, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.2.1.8. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo
- Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý kịp thời đối với những trường hợp sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể như khu vực Cánh Đồng Linh phường Đằng Giang.
- Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai được thực hiện nghiêm túc, giải quyết triệt để theo chính sách pháp luật về đất đai, bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. UBND quận Ngơ Quyền đã chỉ đạo các phịng ban chức năng, UBND các phường phối hợp, xem xét giải quyết dứt điểm các vụ việc, từng bước khơng để phát sinh điểm nóng về khiếu kiện, tố cáo, làm ổn định tình hình ở cơ sở. Hiện nay, tình hình khiếu nại, tố cáo, giải quyết đơn thư, kiến nghị của các hộ gia đình cá nhân tại phường Lạc Viên, phường Đằng Giang… liên quan đến việc bàn giao mặt bằng để thực hiện Dự án Khu đô thị mới Ngã Năm – Sân bay Cát Bi, được UNND Quận Ngô Quyền giải quyết dứt điểm.
*Đánh giá chung cơng tác quản lý đất đai có tác động đến thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất.
Nhìn chung cơng tác quản lý đất đại tác động mạnh mẽ, gần như là yếu tố quyết định đến các giao dịch của thị trường nhà đất nói chung và thị trường chuyển nhượng, cho thuê nhà đất nói riêng. Các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê nhà đất đều phải có điều kiện pháp lý và xác nhận của chính quyền nhằm đảm bảo tính chính quy, cơng khai và đảm bảo quyền lợi của các bên giao dịch. Cụ thể:
- Công tác cấp GCN QSDĐ có tác động trực tiếp đến thị trường nhà đất vì có GCN mới đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các giao dịch về nhà đất như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,... Hơn nữa, GCN QSDĐ là giấy tờ thể hiện tư cách pháp lý của thửa đất cũng như khẳng định giá trị của nó, từ đó nhà đầu tư có thể yên tâm giao dịch. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có các quyền quy định tại Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện bắt buộc trước hết phải có giấy chứng nhận đứng tên chính chủ Bên chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, tại Việt Nam công tác cấp GCN cịn trì trệ, chậm chạp làm ảnh hưởng đến thị trường giao dịch nhà đất.
- Công tác đo vẽ, thành lập bản đồ địa chính tại các địa phương cịn khá chậm dẫn đến công tác cấp GCN cũng bị ảnh hưởng theo.
- Quy trình sang tên, đổi sổ khi chuyển nhượng đất đai cũng thường vượt quá thời hạn cho phép gây hoang mang và mất niềm tin trong TTNĐ.
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền