CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất
a, Quan hệ cung cầu
Cung thị trường nhà đất: Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối
lượng hàng hóa nhà đất sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Nguồn cung nhà đất bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, cơng ty hoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.
Hình 1.2. Quan hệ giữa cung BĐS với giá cả BĐS.
Cũng như đối với cầu, cịn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khai phát, cơng nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm, dự báo tương lai .v.v... Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba trong số các nhân tố đó:
1. Giá thành bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát .v.v... chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S1, tức là số cung sẽ tăng lên.
2. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2.
3. Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượng cung.
Cầu thị trường nhà đất: Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh tốn với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho cơng nghiệp, giao thơng, các cơng trình cơng cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, cơng trình khác.
Hình 1.2. Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Thế nhưng đối với nhiều loại bất động sản, như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như :
1. Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch về bên phải.
2. Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi.
3. Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương lai mình sẽ sắm ơ tơ thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
4. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
Vì vậy, trên quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng. Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau. Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng. Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng. Trên thực tế, khơng có người chỉ có cầu về “phần xác” vật chất của căn nhà mà không quan tâm đến “phần hồn” từ những mối quan hệ xã hội có được khi ở trong căn nhà ấy và ngược lại.
b, Yếu tố tâm lý
Yếu tố tâm lý cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả nhà đất. Tại Việt Nam vẫn có xu hướng “Tâm lý đám đơng” tức là những khu đất “Hot” thì người dân lại đổ xơ đi mua, đầu tư, tích trữ nhà đất chứ chưa cần xét đến lợi ích, giá trị thực tế của BĐS. Điều này làm cho tình trạng bong bóng BĐS ngày càng gia tăng với những khu đất đó. Với mục đích sử dụng tiền tệ để mua đi bán lại các hàng hoá, nhà đầu cơ mong muốn thu được lợi nhuận trong thời gian ngắn trên cơ sở tính khơng hồn hảo của thị trường (thơng tin bất đối xứng). Trên TTNĐ hoạt động đầu cơ với quy mơ lớn có thể dẫn tới sự hình thành cầu ảo do tâm lý bầy đàn của xã hội. Đây chính là một trong những ngun nhân chính hình thành bong bóng trên TTNĐ tại nhiều quốc gia tạo ra các cuộc khủng hoảng tài chính.
Một số yếu tố tác động làm thay đổi tâm lý của nhà đầu tư:
+ Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng. Việc nâng cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhau làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư.
+ Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì mơi trường an ninh trật tự tốt, tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xu hướng cao hơn những khu khác.
+ Sự chậm trễ trong công tác làm quy hoạch và thông tin quy hoạch đã khiến cho một bộ phận dân cư có tâm lý "ảo" về sự tăng trưởng của TTNĐ.
c, Yếu tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất,... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiế với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đơ thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn mỹ của mơi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến mơi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tài và các điện kiện cung ứng nước, điện...
Quy hoạch sử dụng đất là yếu tố quan trọng bậc nhất ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả và nguồn cung của thị trường nhà đất. Quy hoạch cùng với kế hoạch sử dụng đất là công việc rất quan trọng trong công tác quản lý đất đai là cơ sở cho việc giao
riêng và trên cả nước nói chung. Cơng tác quản lý đất đai gắn liền với quy hoạch sử dụng đất.
Hơn nữa, về phía nhà nước cơng khai thơng tin quy hoạch, nâng cao năng lực quy hoạch nông thôn và đô thị cũng là một tác động rất tích cực đến TTNĐ.
Về phía người dân, nhà đầu tư việc tìm hiểu và nắm được thơng tin quy hoạch cịn giúp cho việc đưa ra nhận định đúng đắn về giá trị thực tế của tài sản, để có được các giao dịch hiệu quả.
d, Yếu tố pháp lý
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến TTNĐ
* Tình trạng pháp lý của TTNĐ : các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,... hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với đất: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với đất, tình trạng cho thuê, thế chấp nhà đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.
e, Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai
Do các quy định và chính sách của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản cũng như lợi ích của các doanh nghiệp, nhà đầu tư, nên việc ban hành, sửa đổi các chính sách phải hết sức cẩn thận, tránh xảy ra tình trạng chính sách “từ trên trời rơi xuống” khiến doanh nghiệp khơng kịp thích ứng, ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư. Do đó ln cần tới sự quản lý điều tiết của nhà nước. Hoạt động QLNN đối với TTNĐ bao gồm các nội dung:
Thứ nhất, định hướng phát triển thị trường nhà đất: Vai trò định hướng phát
triển TTNĐ của nhà nước được thể hiện ở việc xây dựng chiến lược phát triển, quy hoạch, kế hoạch sử dụng tạo quỹ đất để phát triển nguồn cung cho thị trường. Đối với TTNĐ, nhà nước trước hết phải xây dựng và quy hoạch thị trường đất đai.
Thứ hai, tạo lập mơi trường vĩ mơ cho hoạt động: Vai trị quản lý của nhà
nước đối với việc tạo lập môi trường vĩ mô cho sự phát triển của TTNĐ thể hiện qua việc tạo lập môi trường pháp lý và môi trường xã hội. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của TTNĐ. Nó bao gồm hệ thống luật, nghị định, thông tư,…
Thứ ba, điều tiết thị trường nhà đất thơng qua các chính sách: bao gồm chính
sách tài khóa (Chính sách về giá nhà đất; Chính sách về thuế; Chính sách huy động vốn trên TTNĐ), chính sách tiền tệ, kiểm tra giám sát hoạt động trên TTNĐ.