1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
1.2.4. Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
* Những trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013;
b) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
đ) Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
i) Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.[10]
Những điểm đổi mới của Luật đất đai năm 2013 trong việc cấp giấy chứng nhận nhƣ sau:
Một là, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của
Nhà nước đối với người sử dụng đất nhƣ: Quy định về những bảo đảm của Nhà
nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nƣớc đối với đồng bào dân tộc thiểu số, ngƣời trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc cung cấp thông tin đất đai cho ngƣời dân.
Hai là, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
sản xuất nơng nghiệp. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Luật cũng mở rộng hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng u cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hƣớng hiện đại phù hợp với đƣờng lối phát triển nơng nghiệp, nơng thơn. Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (khơng quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
Ba là, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trƣờng hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trƣờng hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều ngƣời thì cấp mỗi ngƣời một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho ngƣời đại diện. Luật cũng quy định những trƣờng hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Bốn là, điểm đặc biệt trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ
sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã dành một chƣơng để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi ngƣời dân.
Năm là, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất
đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng cơng nghệ thơng tin trong q trình thực hiện.
Sáu là, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc
điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chƣa có quy định cụ thể. Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của ngƣời dân trong vùng quy hoạch đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.