❖ Hiện trạng sử dụng đất:
Khu vực thực hiện dự án Xây dựng nhà ở, nhà ở kết hợp thương mại hỗn hợp tại Phân khu số 2, Khu đô thị phía Nam, thành phố Bắc Giang có diện tích khoảng 45.059m2; hiện tại ô đất thực hiện dự án đã giải phóng mặt bằng và đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt.
❖ Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường
- Giao thông:
Dự án thuộc khu số 1, 2, 6,7 Khu đơ thị phía Nam, phường Dĩnh Kế, thành phố Bắc Giang. Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn bộ đã được đầu tư xây dựng đồng bộ theo quy hoạch. Hiện trạng tiếp giáp với danh giới khu đất dự án có các tuyến đường như:
+ Đường Nguyễn Văn Linh: Kết cấu đường nhựa, bề rộng mặt đường 23m, vỉa hè hai bên đường mỗi bên rộng 6m
+ Đường Huỳnh Thúc Kháng: Kết cấu đường nhựa, bề rộng mặt đường 10.5m, vỉa hè tiếp giáp ranh giới khu đất dự án rộng 6m.
+ Đường Nguyễn Thị Định: Kết cấu đường nhựa, bề rộng mặt đường 10.5m, vỉa hè hai bên đường mỗi bên rộng 6m. Tuyến đường này tiếp giáp với lô đất biệt thự A- BT-2, A-BT-1
+ Các tuyến đường nằm trong khu đơ thị số 1,2, 6,7 Khu đơ thị phía Nam, phường Dĩnh Kế, thành phố Bắc Giang đều được cứng hố bằng bề mặt. Các tuyến đường liên thơng với nhau thiết kế giao thơng dạng hình ơ bàn cờ và liên thông với các tuyến giao thơng bên ngồi khu đơ thị như tuyến đường cao tốc Hà Nội – Bắc Giang, đường tỉnh ĐT 293.
Giao thông khu vực dư án rất thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu thi công xây dựng dự án cũng như quá trình đưa dự án vào vận hành khai thác sử dụng ổn định.
- Hiện trạng thoát nước mưa:
Hiện tại trong khu vực nghiên cứu lập quy hoạch dự án đã được đầu tư đồng bộ kết cấu hạ tầng. Hệ thống thoát nước mưa và thoát nước thải tách riêng.
Hệ thống cống thoát nước mưa gồm cống trịn bê tơng đúc sẵn với khẩu độ cống D600-D800-D1000. Ngồi ra cịn có tuyến cống hộp kích thước BxH=2,0mx2,0m.
- Cấp nước:
Từ tuyến cống D300 cách khu quy hoạch khoảng 40 mét về phía Tây Nam, đấu nối đường ống cấp nước D160 và D100 cấp cho khu dự án, bố trí đồng hồ cấp nước điện từ để kiểm sốt lưu lượng nước cho tồn mạng lưới.
- Cấp điện:
Nguồn điện được lấy từ trạm biến áp 110/35Kv 2x40MVA chạy dọc trục quốc lộ 1A đấu nối dự kiến tại điểm cột 19 đường dây 35KV lộ 371E7.1.
Dự án thuộc Khu đơ thị phía Nam thành phố Bắc Giang, do đó hầu hết hệ thống đường điện đã được thiết kế đồng bộ và có các điểm chờ đấu nối sẵn. Nên rất thuận tiện về mặt thiết kế đấu nối với hạ tầng hiện trạng.
- Thoát nước thải và vệ sinh mơi trường:
Hệ thống cống thốt nước thải gồm BTCT thoát thải D300 và các tuyến rãnh thốt nước thải đậy nắp bê tơng kích thước B400. Nước thải trong tồn bộ khu đô thị được thu gom đấu nối về TXLNT tập trung quy hoạch của Khu đơ thị phía Nam thành phố Bắc giang để xử lý trước khi xả ra nguồn tiếp nhận. Trong đó có cả nước thải của dự án cũng được thoát về TXLNT tập trung do dự án nằm trong khu đô thị.
Quản lý chất thải rắn: Chất thải rắn được tập kết tại điểm tập trung rồi điểm trung chuyển đến khu xử lý chất thải của thành phố.
❖ Đánh giá hiện trạng:
* Thuận lợi:
- Dự án nằm trong khu đơ thị đã có hạ tầng sẵn được thiết kế đồng bộ
- Khu vực lập dự án nằm cạnh tuyến đường cao tốc Bắc Giang – Hà Nội, tuyến đường tỉnh 293.
- Hệ thống thoát nước, hệ thống cấp điện trong khu vực thuận lợi; - Cơ sở hạ tầng xã hộ khu vực xung quanh có bán kính phục vụ tốt;
- Khu vực nghiên cứu lập dự án đất đã được giải phóng mặt bằng thuận lợi cho triển khai thi công xây dựng.
1.1.5. Khoảng cách từ dự án tới khu dân cư và khu vực có yếu tố nhạy cảm về mơi trường
- Khu dân cư: Dự án cách tổ dân phố Thanh Lương, phường Dĩnh Kế khoảng 500m. Dân cư chủ yếu sinh sống về nghề nông, kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ với mức sống chủ yếu ở trung bình.
- Hệ thống đường giao thông:
+ Đường tỉnh 293 chạy dọc phía Tây khu đất thực hiện dự án với bề rộng mặt đường trung bình khoảng 32m với kết cấu đường bê tông nhựa.
+ Cách khu đất thực hiện dự án khoảng 80 về phía Bắc là tuyến đường Cao tốc Bắc Giang – Hà Nội với bề rộng mặt đường trung bình 24m, gồm 4 làn xe và 2 làn dừng khẩn cấp, kết cấu đường bê tông nhựa. Đây là tuyến đường huyết mạch nối liền hành lang kinh tế quan trọng giữa Hà Nội với Bắc giang. Đường cao tốc Bắc Giang – Hà Nội và đường tỉnh 293 là hai trong số những tuyến đường giao thơng quan trọng của tỉnh Bắc Giang nói chung và thành phố nói riêng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tăng cường khả năng thông thương giữa tỉnh Bắc Giang và các tỉnh lân cận
- Hệ thống sông, suối, ao, hồ: Trong khu vực dự án khơng có sơng, suối chảy qua. - Dự án cách sơng Thương 2km về phía Tây khu đất của dự án.
Các đối tượng kinh tế- xã hội:
+ Trung tâm chính trị- xã hội: Cách UBND tỉnh Bắc Giang 1,0km; cách trung tâm dịch vụ hành chính cơng Bắc Giang 1km. Rất thuận lợi cho việc giao dịch.
+ Các điểm văn hố và di tích lịch sử: Trong khu vực dự án khơng có cơng trình di tích lịch sử.
1.1.4. Mục tiêu, quy mơ, cơng suất cơng nghệ và loại hình dự án
a, Mục tiêu đầu tư dự án
Đầu tư Xây dựng nhà ở, nhà ở kết hợp thương mại hỗn hợp tại Phân khu số 2, Khu đô thị phía Nam, thành phố Bắc Giang nhằm mục tiêu hồn chỉnh đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt điều chỉnh tại Quyết định số 1277/QĐ-UBND ngày 20/11/2021 và Quyết định số 1290/QĐ-UBND ngày 23/11/2021 của UBND tỉnh nhằm đam rbaor đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố Bắc Giang và khu vực lân cận.
b, Loại hình, quy mơ; cơng suất; cơng nghệ của dự án
❖ Loại hình dự án
Dự án Xây dựng nhà ở, nhà ở kết hợp thương mại hỗn hợp tại Phân khu số 2, Khu đơ thị phía Nam, thành phố Bắc Giang thuộc dự án đầu tư xây dựng mới.
❖ Quy mô, công suất, công nghệ của dự án
Theo quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án số 1539/QĐ-UBND ngày 27/12/2021 của UBND tỉnh Bắc Giang, quy mô đầu tư dự án như sau:
Đầu tư xây dựng nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà chung cư hỗn hợp, thương mại đồng bộ theo đúng quy hoạch được duyệt, gồm:
Đầu tư xây dựng 66 căn biệt thự (xây thơ, hồn thiện mặt tiền) tại các phân lơ có ký hiệu là A-BT-1, A-BT-2, B-BT-1, B-BT-2, B-BT-3 với tổng diện tích khu đất là
28.183m2, mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao 03 tầng.
Đầu tư xây dựng 43 căn nhà ở liền kề thấp tầng (xây thơ, hồn thiện mặt tiền) tại các phân lơ có ký hiệu C-LK-8, C-LK-9, C-LK-10 với tổng diện tích khu đất là 5.108m2, mật độ xây dựng từng lô ≤88%, tầng cao 4-5 tầng.
Đầu tư xây dựng nhà ở hỗn hợp, thương mại cao tầng tại các lơ đất có ký hiệu C- HH-01 và C-HH-02 với tổng diện tích khu đất là 11.768m2, mật độ xây dựng khối đế 53%, mật độ xây dựng khối tháp 40%, 01 tầng hầm và 28 tầng nổi.
Bảng STT Chỉ tiêu Đơn vị Số liệu Trước điều chỉnh Sau điều chỉnh I LƠ C-HH-01 1 Diện tích lơ đất m2 5.865 5.865 2 Số tầng cao Phần nổi Tầng 25 28 3 Phần ngầm 2 1 4 Mật độ xây dựng tối đa Phần đế (2÷5 tầng) % 40-61 53 5 Phần tháp (23÷26 tầng căn hộ) % 40 6 Hệ số sử dụng đất tối đa 8,4 13 7 Số căn hộ Căn 336 700
8 Quy mô dân số tối
đa Người 1.512 2.800 II LÔ C-HH-02 1 Diện tích lơ đất m2 5.903 5.903 2 Số tầng cao Phần nổi Tầng 25 28 3 Phần ngầm 2 1 4 Mật độ xây dựng Phần đế (2÷5 tầng) % 40-60 53 5 Phần tháp (23÷26 tầng căn hộ) 40 6 Hệ số sử dụng đất tối đa 8,4 13 7 Số căn hộ Căn 504 700
8 Quy mô dân số tối
đa Người 2.008 2.800
STT Chỉ tiêu Đơn vị Số liệu Trước điều chỉnh Sau điều chỉnh 1 Diện tích lơ đất m2 1.403 1.403
2 Số tầng cao tối đa Tầng 5 4-5
3 Mật độ xây dựng tối đa % 80-100 88 4 Hệ số sử dụng đất tối đa 4-5 5 IV LƠ C-LK-09 1 Diện tích lơ đất m2 1.787 1.787
2 Số tầng cao tối đa Tầng 5 4-5
3 Mật độ xây dựng tối đa % 80-100 88 4 Hệ số sử dụng đất tối đa 4-5 5 V LÔ C-LK-10 1 Diện tích lơ đất m2 1.787 1.918
2 Số tầng cao tối đa Tầng 5 4-5
3 Mật độ xây dựng
tối đa % 80-100 88
4 Hệ số sử dụng đất
tối đa 4-5 5
1.2. Các hạng mục cơng trình và hoạt động của dự án 1.2.1. Các hạng mục cơng trình chính của dự án
a) Cơng trình nhà ở hỗn hợp, thương mại cao tầng tại các lô đất C-HH-01 và C-HH-02
❖ Khối cao tầng tại lô C-HH-01 (01 tầng hầm + 28 tầng nổi)
Cơng trình hỗn hợp nhà ở cao tầng tại lô C-HH-01: chức năng là nhà ở, tổng chiều cao phần nổi là 28 tầng và 01 tầng hầm để xe. Diện tích ơ đất là 5865m2, diện tích xây dựng là 2.976m2, mật độ xây dựng 53%. Tổng diện tích sàn xây dựng là 74.400m2
(chưa bao gồm diện tích sàn 01 tầng hầm), trong đó: Tổng diện tích 01 tầng hầm 15.753m2, diện tích sàn trung tâm thương mại, dịch vụ 18648m2
- Tầng hầm:
Tầng hầm: (01 tầng cao 3,6m)
Tổng diện tích tầng hầm: 15.753m2, bao gồm: + Gara ôtô, xe máy
+ Các phòng kỹ thuật (điện, nước, ga rác, các phịng bảo vệ, quản lý thơng tin - kiểm sốt tồ nhà, hệ thống thơng hơi tầng hầm....)
+ Hệ thống giao thông đứng (thang máy, thang bộ, kỹ thuật) + Đường dốc lên - xuống tầng hầm.
- Tầng 1, 2:
Diện tích sàn xây dựng ≈ 1.271,9m2. Chiều cao mỗi tầng 3,6m. Chức năng mỗi tầng bao gồm:
+ Các gian hàng, shop cho thuê; + Lõi giao thông, thang bộ;
+ Khu vệ sinh chung, các phòng kỹ thuật;
+ Khu kỹ thuật tòa nhà (tầng KT) bao gồm: Khu kỹ thuật điều hòa; Phòng kỹ thuật nước; Phòng kỹ thuật điện; Phịng kỹ thuật mạng điện thoại, vơ tuyến; Kho khu vực kỹ thuật; phòng đổ rác.
- Tầng 3 – 28: Thiết kế căn hộ
Có chức năng các căn hộ ở (≈9 căn hộ/tầng, tổng 413 căn). Diện tích sàn xây dựng ≈ 1.213,8m2/tầng. Chiều cao tầng ≈ 3,6m/tầng.
Chức năng mỗi tầng: Các căn hộ ở; Hàng lang; Sảnh thang bộ, thang máy; Phòng kỹ thuật; Phòng đổ rác.
- Lõi thang và giao thơng đứng:
+ Cơng trình được thiết kế gồm 06 thang máy và 02 thang bộ chống cháy phục vụ cho các tầng căn hộ và các tầng hầm kết hợp với 2 thang bộ chống cháy thoát hiểm từ tầng hầm lên tầng 2.
+ Riêng hệ thống thang bộ bố trí hợp lý và thiết kế phù hợp để thoát hiểm trong trường hợp xảy ra các sự cố.
+ Các hệ thống thang nói trên dùng để phục vụ giao thơng theo chiều đứng đồng thời cũng tham gia vào hệ kết cấu của khối cơng trình, kết hợp với khu kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc) cho tồn bộ cơng năng sử dụng của cơng trình.
- Tum thang:
Chức năng tum thang bộ, thang máy; diện tích sàn xây dựng ≈ 264,7m2; chiều cao 3,0m.
Chiều cao cơng trình tính từ cốt ±0.00 (cốt sân đường nội bộ) đến sàn mái tum thang là 128,25m.
❖ Khối cao tầng tại lô C-HH-02 (01 tầng hầm + 28 tầng nổi)
chiều cao phần nổi là 28 tầng và 01 tầng hầm để xe. Diện tích ơ đất là 5.865m2, diện tích xây dựng là 2.976m2, mật độ xây dựng 53%. Tổng diện tích sàn xây dựng là 74.400m2
(chưa bao gồm diện tích sàn 01 tầng hầm), trong đó: Tổng diện tích 01 tầng hầm 15.753m2, diện tích sàn thương mại, dịch vụ 8.928m2.
- Tầng hầm:
Tầng hầm: (01 tầng cao 3,6m)
Tổng diện tích 1 tầng hầm: 15.753m2, bao gồm: + Gara ôtô, xe máy
+ Các phòng kỹ thuật (điện, nước, ga rác, các phòng bảo vệ, quản lý thông tin - kiểm sốt tồ nhà, hệ thống thơng hơi tầng hầm....)
+ Hệ thống giao thông đứng (thang máy, thang bộ, kỹ thuật) + Đường dốc lên - xuống tầng hầm.
- Tầng 1, 2:
Diện tích sàn xây dựng ≈ 1.271,9m2. Chiều cao mỗi tầng 3,6m. Chức năng mỗi tầng bao gồm:
+ Các gian hàng, shop cho thuê; + Lõi giao thông, thang bộ;
+ Khu vệ sinh chung, các phòng kỹ thuật;
+ Khu kỹ thuật tòa nhà (tầng KT) bao gồm: Khu kỹ thuật điều hòa; Phòng kỹ thuật nước; Phòng kỹ thuật điện; Phòng kỹ thuật mạng điện thoại, vơ tuyến; Kho khu vực kỹ thuật; phịng đổ rác.
- Tầng 3 – 28:
Có chức năng các căn hộ ở (≈9 căn hộ/tầng, tổng 413 căn). Diện tích sàn xây dựng ≈ 1.213,8m2/tầng. Chiều cao tầng ≈ 3,6m/tầng.
Chức năng mỗi tầng: Các căn hộ ở; Hàng lang; Sảnh thang bộ, thang máy; Phòng kỹ thuật; Phòng đổ rác.
- Lõi thang và giao thơng đứng:
+ Cơng trình được thiết kế gồm 06 thang máy và 02 thang bộ chống cháy phục vụ cho các tầng căn hộ và các tầng hầm kết hợp với 2 thang bộ chống cháy thoát hiểm từ tầng hầm lên tầng 2.
+ Riêng hệ thống thang bộ bố trí hợp lý và thiết kế phù hợp để thoát hiểm trong trường hợp xảy ra các sự cố.
+ Các hệ thống thang nói trên dùng để phục vụ giao thông theo chiều đứng đồng thời cũng tham gia vào hệ kết cấu của khối cơng trình, kết hợp với khu kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc) cho tồn bộ cơng năng sử dụng của cơng trình.
- Tum thang:
Chức năng tum thang bộ, thang máy; diện tích sàn xây dựng ≈ 264,7m2; chiều cao 3,0m.
Chiều cao cơng trình tính từ cốt ±0.00 (cốt sân đường nội bộ) đến sàn mái tum thang là 128,25m.
b) Cơng trình nhà ở biệt thự tại lơ đất có ký hiệu là A-BT-1, A-BT-2, B-BT- 1, B-BT-2, B-BT-3
Nhà ở biệt thự gồm 05 ô đất xây dựng với tổng diện tích đất 28.183m2 bao gồm:
- Ơ A-BT-1 (diện tích đất khoảng 6.168,0m2, 15 lơ nhà);
- Ơ A-BT-2 (diện tích đất khoảng 6.086,0m2, 15 lơ nhà);
- Ơ B-BT-1 (diện tích đất khoảng 5.048,0m2, 12 lơ nhà).
- Ơ B-BT-2 (diện tích đất khoảng 5.019,0m2, 12 lơ nhà).
- Ơ B-BT-3 (diện tích đất khoảng 5.862,0m2, 12 lơ nhà).
❖ Quy mô kiến trúc của từng lô nhà:
- Ơ A-BT-1 (diện tích đất khoảng 6.068,0m2, 15 lơ nhà):
Diện tích lơ đất 6.068,0m2. Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm cả tum thang) 434,8m2.
Số tầng cao: 3 tầng + 1 tum
Tổng chiều cao cơng trình tính từ cốt sân hè nội bộ đến sàn mái tum thang là 12,95 m.
- Cơ cấu mặt bằng Lô đất như sau:
Tầng 1: Bao gồm không gian sân vườn. Để xe ngoài trời. Khơng gian phịng Khách. phòng Bếp + Ăn. Phòng đa năng. Phịng vệ sinh, sân sau, thang bộ. Diện tích xây dựng: 87,8m2, cao 3,6m.
Tầng 2: là khơng gian phịng ngủ riêng biệt. Phịng nghỉ. Khơng gian lấy sáng thơng tầng. Phịng vệ sinh và thang bộ. Chiều cao tầng 3,3m.
Tầng 3: Là khơng gian phịng tập, phịng làm việc và không gian sân vườn. Chiều cao tầng 3,3m.
Tầng Tum: là khơng gian sân chơi. Phịng giặt, kho và sân phơi. Chiều cao tầng 3m.