về cơ bản việc xem xét đơn khởi kiện và thụ lý tranh chấp đất đai cũng được thực hiện tương tự như việc xem xét đơn khởi kiện và thụ lý tranh chấp dân sự thơng thường. Theo đó, thẩm phán phụ trách giải quyết vụ án tranh chấp đất đai phải xem xét hình thức, nội dung đơn khởi kiện, các tài liệu, chứng cứ gửi kèm theo đơn khởi kiện đế xác định các vấn đề về quyền khởi kiện của người khởi kiện, thẩm quyền giải quyết tranh chấp, điều kiện về thủ tục tiền tố tụng, sự việc đã được tòa án hay cơ quan nhà nước có thâm quyền giải quyết hay chưa. Bên cạnh đó, tùy từng loại tranh chấp đất đai mà điều kiện thụ lý tranh chấp đất đai có thêm các điều kiện khác nhau. Khi xem xét đơn khởi kiện và thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai cần chú ý một số điều kiện sau:
- về quyền khởi kiện tranh chấp đất đai của người khởi kiện
Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất là tranh chấp mà nguyên đơn cho rằng diện tích đất tranh chấp là của nguyên đon nhưng nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn hoặc ghi tên bị đơn vào trong sổ địa chính. Do đó, ngun đơn thường là chủ đất cũ hoặc là người cho ràng mình có quyền sử dụng đất. Đối với tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất, nguyên đơn có thế là vợ/chồng hoặc thành viên của hộ gia đình hoặc là người có chung quyền sử dụng đất đối với nguyên đơn. Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, nguyên đơn là người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật hoặc là người có quyền với người đế lại di sản thừa kế và yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại. Đối với tranh chấp về hợp đồng thì nguyên đơn là người có quan hệ họp đồng về quyền sừ dụng đất đối với bị đơn hoặc là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến
quyên sử dụng đât nhưng bị đơn đă có quan hệ hợp đơng vê qun sử dụng đât với người thứ ba làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn. Chẳng hạn, A và B là vợ chồng nhưng A đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng cho c nên B có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án hủy họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và c.
Do đó, tùy từng loại tranh chấp đất đai mà nguyên đơn cần cung cấp cho tòa án các tài liệu chứng cứ để chứng minh quyền khởi kiện của mình và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tranh chấp. Đối với tranh chấp đất đai mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thi người khởi kiện sẽ cung cấp cho tòa án một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 cúa Luật Đất đai năm 2013. Đó là các giấy tờ như : Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phú Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thấm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, số địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sừ dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được ƯBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định cúa pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 nãm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà
trên giây tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giây tờ vê việc chuyên quyên sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyền quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gẳn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Như vậy, các giấy tờ nêu trên là chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất cùa người sử dụng đât.
- về thảm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do tịa án nhân dân giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai theo hướng mở rộng thẩm quyền tòa án (so với quy định tại Điều 50, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003). Trong trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của tịa án nhưng ƯBND có thẩm quyền lại thụ lý giải quyết và ban hành quyết định (quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định giải quyết khiếu nại có nội dung giải quyết tranh chấp đất đai) là trái thẩm quyền.
+ Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; Khởi kiện tại tịa án nhân dân có thấm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Đây là nội dung quy định mới, hết sức quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 so với quy định của Luật đất đai trước đây về thâm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Với quy định này, Luật Đất
năm 2013 đã mờ rộng thâm quyên cùa tòa án trong việc giải quyêt tranh châp đât đai theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Theo quy định từ Điều 34 đến Điều 38 BLTTDS năm 2015 thì về cơ bản tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm của TAND cấp huyện, trừ các tranh chấp sau thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm của TAND cấp tỉnh:
+ Tranh chấp đất đai mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngồi hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chù nghĩa Việt Nam ở nước ngồi, cho tịa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngồi.
+ Tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện mà TAND cấp tỉnh tự mình lấy lên đề giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của TAND cấp huyện.
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có yêu cầu hủy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 34 BLTTDS năm 2015. Theo Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 cùa TANDTC về một số vấn đề về Tố tụng hành chính, tố tụng dân sự đã quy định: Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất là quyết định hành chính; nếu đương sự có u cầu hủy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm cúa TAND cấp tỉnh.
Theo Điều 39 và Điều 40 BLTTDS năm 2015 thì tranh chấp đất đai mà có đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất thì sẽ do tịa án nơi có đất đai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Nếu đất đai ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đon có quyền khởi kiện tại tịa án một trong các nơi có đất đai giải quyết.
- Đổi với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì trước khi khởi kiện đến tòa án, đương sự phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.
Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013 và Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phú quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp khơng hịa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xà nơi có đất tranh chấp đề hịa giải. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tồ chức việc hịa giải, trong q trình tổ chức phải
phôi hợp với Mặt trận Tô quôc Việt Nam câp xã, và các tô chức thành viên của các tố chức xã hội khác. Việc hòa giải phải lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải...
về hòa giải tranh chấp đất đai cần lưu ý về trình tự hịa giải tại UBND cấp xã. Thực tiễn hiện nay, một số xã không làm theo đúng trình tự quy định tai Nghị đinh số 43/2014/NĐ-CP nên sau khi nhận đơn, qua nghiên cứu, tòa án thấy thủ tục hịa giải khơng đúng nên tịa án phải trả lại đơn để làm lại thủ tục hòa giải. Theo Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cùa Chính phũ quy định:
“7. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đắt đai, ủy ban nhân
clân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các cơng việc sau:
a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu ngun nhân phát sinh tranh chấp, thu thập
giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
b) Thành lập Hội đằng hòa giải tranh chấp đất đai đê thực hiện hòa giải.
Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch úy ban nhăn dân là
Chủ tịch Hội đồng; đại diện ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tô trưởng tô dân phố đổi với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đắt đó; cán bộ địa chính, cán
bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thế mời đại diện Hội Nơng dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ
Chí Minh;
c) Tơ chức cuộc họp hịa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lọi, nghĩa vụ
liền quan ”
Việc hòa giải chỉ được tiên hành khi các bên tranh châp đêu có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hịa giải khơng thành.
Đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai khác như tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, hợp đồng về quyền sử dụng đất thì khơng bắt buộc phải hịa giải tại ƯBND cấp xã trước khi khởi kiện đến tòa án.
- Các tài liệu chứng cứ gửi kèm theo đơn khởi kiện
Đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo là điều kiện về thủ tục của việc khởi kiện. Chính vì vậy, sau khi kiểm tra đơn khởi kiện, thẩm phán phải kiểm tra các tài liệu chứng cứ kèm theo đơn. về phương diện kỹ năng nghiệp vụ, thẩm phán phải đối chiếu các tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện với nội dung và hình thức đơn khởi kiện để xác định tính đầy đủ và tính hợp pháp của các tài liệu, chứng cứ. Xác định những giấy tờ, tài liệu kèm theo đơn khởi kiện phù hợp với nội dung tranh chấp, yêu cầu khởi kiện và người khởi kiện là cá nhân hay cơ quan, tổ chức là một kỹ năng rất quan trọng của thẩm phán. Thẩm phán phải nghiên cứu từ đơn khởi kiện đế xác định các giấy tờ, tài liệu cần thiết làm cơ sở cho việc thụ lý vụ án. Thông thường các tài liệu, chứng cứ bao gồm các nhóm sau:
Nhóm thứ 1: Các giấy tờ, tài liệu nhằm xác định tư cách pháp lý của người
khởi kiện và ký đơn khởi kiện. Các giấy tờ tài liệu này đối với trường họp cá
nhân khởi kiện và cơ quan, tồ chức khởi kiện là khác nhau.
Cá nhân khởi kiện thì thường là chứng minh thư nhân dân, giấy khai sinh, sô hộ khấu gia đình (bản sao có cơng chứng, chứng thực).
Nếu là cơ quan, tổ chức thì thường là quyết định thành lập cơ quan, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Điều lệ hoạt động của doanh nghiệp; Quyết định bô nhiệm hoặc biên bản bầu người đại diện theo pháp luật..., văn bản ủy quyền (nếu có) bản chính hoặc bản sao có cơng chứng, chứng thực.
Nhóm thứ 2: Các giãy tờ, tài liệu chứng minh giữa các bên xác lập quan hệ
pháp luật dẫn đến tranh chấp bao gồm:
4- Giấy chứng nhận kết hôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng tử (bản chính hoặc bản sao có cơng chứng, chứng thực);
4- Họp đồng, phụ lục họp đồng, hóa đơn, chứng cứ, giấy biên nhận tiền, thanh lý họp đồng...
Nhóm thứ 3: Các giấy tờ, tài liệu chứng minh quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật phát sinh tranh chấp bao gồm:
4- Giấy biên nhận tiền, giấy tờ về giao tài sản, hóa đon, văn bản đối chiếu cơng nợ, biên bản xác định thiệt hại...
Nhóm thứ 4: Các giấy tờ, tài liệu về thủ tục tiền tố tụng gồm:
4- Biên bản hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai. 4- Văn bản xác định hành vi trái pháp luật...
Cần lun ý, ở thời đicm này người khởi kiện chỉ phải nộp các tài liệu, chứng cứ ban đầu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình chứ không phải yêu cầu đương sự phải nộp đủ ngay các tài liệu, chứng cứ đê giải quyết vụ án. Do vậy, thấm phán được phân công xem xét việc thụ lý vụ án cần phân biệt sự khác nhau giữa yêu cầu người khởi kiện phải nộp đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo để giải quyết vụ án với yêu cầu nộp đủ tài liệu, chứng cứ đế thụ lý vụ án để tránh gây phiền hà cho đương sự. Từ đó cần xác định tính đầy đủ của tài liệu, chứng cứ phải đặt trong bối cảnh đủ để thụ lý vụ án vì quá trình giải quyết vụ án đòi hỏi các chứng cứ được thu thập ở những thời điềm khác nhau, từ nhiều nguồn khác nhau theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Đối với các tranh chấp đất đai, việc thu thập các tài liệu chứng cứ là các hồ sơ địa chính về đất đai do ƯBND đang lưu giữ, quản lý thường rất khó khăn. Theo văn bản Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 25/7/2016 của TANDTC về một số vấn đề về tố tụng dân sự thì trường hợp người khỏi kiện không nộp kèm
theo bât cứ tài liệu, chứng cứ gì đê chứng minh thì phái cỏ văn bản tường trình, giải thích lý do khơng có tài liệu, chứng cứ đê nộp cho tòa án hoặc không thê thu
thập được tài liệu, chứng cứ và yêu cầu tòa án thu thập tài liệu, chứng cứ.