VI PHẠM CỦA TÒA ÁN TRONG GQ VA NÀY LÀ
ĐẤT CHỨ KHÔNG PHẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐA
chứa nhiêu u tơ phức tạp bời vì loại giao dịch này găn liên với tài sản có giá trị cao và người chuyển nhượng cũng không phải chủ sở hữu của tài sản đó. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng ký sử dụng nhưng cơ quan nhà nước lại chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều trường họp khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên chỉ có giấy tờ viết tay, khơng có xác nhận của chính quyền địa phương; đến nay, bên nhận chuyển nhượng đà xây nhà và các cơng trình kiến trúc trên diện tích đất đó thì mới xảy ra tranh chấp, yêu cầu hủy họp đồng chuyển nhượng;... Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho việc giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hết sức khó khăn, dẫn đến lúng túng và xử lý khác nhau.
Vỉ dụ, Tranh chấp “họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa
nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Mộng D; trú tại: Thôn N, xã c, huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk với bị đơn là ông Phan Văn H và bà Dương Thị Hl, cũng trú tại: Thôn M, xã c, huyện Krông Búk, tỉnh Đấk Lấk. Nội dung vụ việc như sau: Ngày 20/3/2007, bà Nguyễn Thị Mộng D và ông Đậu Ngọc L có viết giấy sang nhượng đất thố cư và nhà ở cho ông Phan Văn H, bà Dương Thị HI với diện tích 720 m2 và nhà cấp 4 tọa lạc trên đất thổ cư. Ngày 01/4/2007, bà D, ông L tiếp tục ký giấy sang nhượng đất ở với diện tích 425,6 m2 liền kề với diện tích đất 720 m2 cho ơng H, bà Hl. Tổng diện tích đất chuyển nhượng là 1.146,6 m2, sau khi lập họp đồng chuyển nhượng đất thì giữa bà D, ơng L và ơng H, bà H1 có lập các họp đồng thuê nhà ngày 13/6/2013 và ngày 14/6/2013. Bà D cho rằng đây là các họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo với những lý do sau: Giữa bà D và ông L chung sống như vợ chồng, khơng có đăng ký kết hơn, đất và tài sản trên đất là của chồng cũ của bà ông Nguyễn Vãn c (đà chết) mua năm 1997 để lại cho bà và các con. Các họp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê nhà giữa bà và vợ chồng ông H, bà H1 là giả tạo, không đúng với bản chất của giao dịch. Vào thời điểm này ông L thường hay cờ bạc, đánh đập
vợ con, bà D sợ ông L thê châp nhà và phá hêt tài sản của chông bà đà chêt đê lại nên từ chồ quen biết bà có nhờ bà H1, ơng H viết giấy sang nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê nhà với nhau. Mặt khác, trong thời gian này bà D làm ăn thua lồ sợ bị siết nợ mất đất, nhà và không lấy được tiền đền bù của Nhà nước khi giải tỏa (vì nhà đất nằm tồn bộ trong quy hoạch khu trung tâm hành chính huyện Krơng Búk) nên giữa bà D và bà HI có trao đổi với nhau bà HI giúp bà D nhận tiền bồi thường và nhận đất tái định cư. Do hợp đồng giả tạo, không phải là mua bán thật nên khơng có việc bà D, ơng L nhận tổng số tiền 218.000.000 đồng của bà Hl, ông H (họp đồng chuyền nhưọng nhà đất ngày 20/3/2007 với số tiền 130.000.000 đồng; giấy chuyển nhượng nhà đất ký ngày 01/4/2007 với số tiền 88.000.000 đồng). Nay bà D khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố họp đồng chuyển nhượng đất thồ cư và nhà ở lập ngày 20/3/2007 và giấy chuyển nhượng đất ở ký ngày 01/4/2007 là vô hiệu. Phía bị đơn trình bày như sau: Ngày 20/3/2007, vợ chồng bà Nguyễn Thị Mộng D và ông Đậu Ngọc L có bán cho vợ chồng ơng H, bà HI một lô đất thổ cư tại thôn N, xã c, huyện Krơng Búk với diện tích 720 m2 và một căn nhà xây cấp 4 tọa lạc trên đất, với số tiền 130.000.000 đồng. Ngày 01/4/2007, bà D lại tiếp tục bán cho vợ chồng ông H, bà HI lô đất thứ hai với diện tích 426,6 m2 (liền kề với lô đất thứ nhất) với giá tiền là 88.000.000 đồng. Tổng số tiền sang nhượng nhà, đất là 218.000.000 đồng, ông H và bà HI đà giao đủ tiền cho ông L và bà D. Khi lập các giấy chuyển nhượng nhà, đất đều có sự chứng kiến của các con bà D là: Nguyễn Văn M, Nguyễn Văn s, Nguyễn Thị Bích T và có ồng Nguyễn Đình L, bà Nguyễn Thị N là người chúng kiến xác nhận. Sau khi bán đất và nhà, bà D đề nghị mượn lại căn nhà đã bán cho ông H, bà HI để ở (giấy mượn nhà ghi ngày 25/3/2007). Ngày 14/6/2013, gia đình bà D lại làm họp đồng gia hạn thuê nhà với số tiền 500.000 đồng/tháng và bà D đã trả đù số tiền 6.000.000 đồng thuê nhà 01 năm. Sau khi hết họp đồng thuê nhà, ngày 14/6/2014, ơng H, bà HI nhận lại nhà thì bà D khơng bàn giao nhà và đất. Ơng H, bà HI đã yêu cầu ban lãnh đạo thôn N đến lập biên bản để làm cơ sở sau này.
Sau đó, ơng H, bà HI làm đơn khiêu nại đên UBND xã c và ƯBND huyện Krông Búk, qua thời gian xác minh, ủy ban nhân dân huyện Krông Búk ban hành công văn số 80/ƯBND-TNMT ngày 14/01/2016, yêu cầu bà D bàn giao đất cho gia đình ơng H, bà HI với tổng diện tích 1.146,6 m2 và yêu cầu bà D chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bàn giao nhà cho ông H, bà HI theo thỏa thuận giữa hai bên (hợp đồng thuê nhà hết hạn vào ngày 14/6/2014). Nay bà D có đon khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất thổ cư xác lập ngày 01/4/2007 là vô hiệu. Ồng H, bà HI khơng đồng ý. Đề nghị tịa án xem xét giải quyết buộc bà D phải bàn giao nhà đất cho ông bà theo đúng như hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký cũng như Công văn số 80/ƯBND-TNMT ngày 14/01/2016 cùa UBND huyện Krông Búk về việc giải quyết đơn cùa bà Hl, ơng H đã kết luận.
Tịa án cấp sơ thẩm đã nhận định cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đất thổ cư và nhà ở lập ngày 20/3/2007 và giấy chuyển nhượng đất ở ký ngày 01/4/2007 là giả tạo do trong thời gian này ông L thường hay cờ bạc, đánh đập vợ con, bà D sợ ông L thế chấp nhà và phá hết tài sản cúa chồng bà đà chết để lại nên từ chồ quen biết bà có nhờ bà Hl, ơng H viết giấy sang nhượng quyền sử dụng đất và họp đồng thuê nhà với nhau. Mặt khác, trong thời gian này bà D làm ăn thua lồ sợ bị siết nợ mất đất, nhà và không lấy được tiền đền bù của Nhà nước khi giải tỏa. 02 họp đồng chuyến nhượng trên do các bên tự xác lập và viết tay với nhau mà không được công chứng, chứng thực là vi phạm quy định của pháp luật. Qua trình làm việc tại Tịa án ơng L cho rằng mình khơng lập, khơng ký giấy sang nhượng quyền sử dụng đất cho ơng H, bà Hl. Ngồi ra, trong tại liệu mà tòa án thu thập được thể hiện “đất đang tranh chấp nằm trọn trong quy hoạch khu Trung tâm huyện”, cấp sơ thẩm cho ràng diện tích đất chuyển nhượng nằm hồn tồn trong quy hoạch Trung tâm hành chính huyện Krơng Búk, nên khơng được phép chuyển nhượng.
Tại bản án dân sự sơ thâm sô 07/2017/DSST ngày 14/6/2017, Tồ án nhân dân huyện Krơng Búk đã tuyên xử: Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mộng D. Tuyên bố Giấy sang nhượng đất thổ CU’ và nhà ở lập ngày 20/3/2007 và Giấy sang nhượng đất ở lập ngày 01/4/2007 là vô hiệu, về giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu: Buộc ông Đậu Ngọc L và bà Nguyễn Thị Mộng D phải hồn trả cho ơng Phan Văn H và bà Dương Thị HI số tiền 218.000.000 đồng (Hai trăm mười tám triệu đồng).
về vụ việc trên, quan điểm cả nhân có bình luận như sau:
Bà D cho rằng các Giấy chuyển nhượng đất ngày 20/3/2007 và ngày 01/4/2007 giữa bà D và ông H, bà HI giả tạo là khơng có cơ sở. Bởi lẽ, việc bà D chuyển nhượng đất có Nguyễn Văn M, Nguyễn Văn s, Nguyễn Thị Bích T là con của bà D và có ơng Nguyễn Đình L, Nguyễn Thị N là người chúng kiến xác nhận. Sau đó, bà D và Nguyễn Văn M, Nguyễn Văn s còn ký vào các giấy thuê nhà, mượn nhà với ông H, bà Hl; Ống Đậu Ngọc L cho rằng ông không ký vào giấy tờ chuyển nhượng đất, tuy nhicn tại kết luận giám định số: 70/PC45 ngày 10/10/2016 của Phịng kỹ thuật hình sự - Công an tỉnh Đắk Lắk xác định chữ kỷ và viết trong các giấy chuyển nhượng đất là của ơng L. Từ đó cho thấy việc chuyển nhượng đất giữa bà D với ông H, bà HI là có thật và hồn tồn tự nguyện. Đối với nhận định của cấp sơ thẩm cho rằng diện tích đất chuyển nhượng nằm hoàn toàn trong quy hoạch Trung tâm hành chính huyện K, khơng được phép chuyển nhượng là chưa có căn cứ. Bởi lẽ, căn cứ khoản 2 Điều 29 và khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định “Trường họp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơng bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.” Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập tài liệu, chứng cứ về quy hoạch sử dụng đất cùa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chưa xác minh làm rõ tại thời điểm chuyển nhượng đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường giải phóng mặt bằng hay chưa. Từ đó mới có căn cứ đánh giá được tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà D và ông H, bà Hl. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc ông L, bà D phải hồn trả cho ơng H, bà HI số tiền đã nhận là 218.000.000 đồng nhưng không xác định thiệt hại do họp đồng vô hiệu gây ra, không xác định lỗi của các bên tham gia họp đồng và cũng không giải quyết (trong khi đà tiến hành định giá tài sản tranh chấp) là sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật. Như vậy, Tòa án cấp cấp sơ thẩm đã thu thập chúng cứ không đầy đủ; vi pham thủ tục tố tụng; sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự.
Ba là, vướng mắc trong việc áp dụng giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử
dụng đất cho ở nhờ. Cho ở nhờ vừa có tính chất là giao dịch dân sự, vừa bị chi
phối bởi chính sách, pháp luật đất đai; trong khi các chính sách đất đai trong mỗi thời kỳ lại có những thay đổi khác nhau và Nhà nước cũng khơng có một văn bản cụ thể nào quy định hướng xử lý các loại quan hệ đã hình thành trong mỗi giai đoạn đó. Chính điều này đã tạo nên sự khó khăn, lúng túng cho tịa án trong q trình thu thập, đánh giá chứng cứ và vận dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các tranh chấp.
Ví dụ: Tranh chấp đất đai về “địi lại đất cho mượn, cho ở nhờ” giữa
nguyên đơn là bà Quách Thị Y, địa chỉ: Thôn 1, xã H, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk với bị đơn ông Quách Đức H, địa chỉ: 194/47 N, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Nội dung vụ việc như sau: Khoảng năm 1996, do quan hệ họ hàng bà con bên chồng, ông Quách Đức H cùng em trai là Quách Đức c có đề cập với vợ chồng tôi là mượn đất để dựng căn nhà gỗ ở nhờ. Lúc đó ơng H, ơng c chưa lập gia đình nên vợ chồng tơi đồng ý cho mượn đất ở nhờ. Việc cho mượn đất cũng chỉ nói miệng với nhau khơng có viết giấy tờ gì. Sau đó ơng H, ơng c dựng một căn nhà gỗ trên một phần diện tích lơ đất của gia đình tơi
để ở. Thời gian sau, ông H lấy vợ nên ông c chuyển đi ở nơi khác. Vợ chồng ông H, bà T ở trên đất của vợ chồng tơi từ đó đến nay. Năm 2012 chồng tơi (là ơng Bùi Văn Q) chết, tơi và các con có yêu cầu ông H trả đất nhưng ông H không trả. Ồng H khai rằng chồng tôi đã bán đất cho ơng H và có viết giấy biên nhận nội dung: Tơi Bùi Văn Q có bán cho ơng H 100 m2 đất để làm nhà ở, mọi tài sản trên 100 m2 đó là thuộc quyền của ơng H. Việc chuyển nhượng đất giữa chồng tôi và ông H tơi khơng biết gì, khơng có họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung ông ọ viết cũng khơng rõ ràng là vị trí đất ở đâu giá trị chuyển nhượng và cũng khơng có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Tơi cũng khơng nhận bất cứ tiền hay vàng của ông H. Đối với căn nhà thưng gỗ tạm, lọp tôn ông H ở từ năm 1997 đến nay, nhiều lần tôi yêu cầu ông H chuyển nhà đi nơi khác trả lại đất cho tôi nhưng vợ chồng ông H không trả đất mà căn cứ vào giấy xác nhận quyền sử dụng nhà và đất ở khu dân cư do ông H tự kê khai được ủy ban nhân dân xã H xác nhận ngày 17/7/1997 để khởi kiện yêu cầu công nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối 100 m2 đất, trong khi đất đó là cùa hộ gia đình chúng tơi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, nên tôi làm đơn khởi kiện u cầu tịa án buộc vợ chồng ơng H, bà T phải tháo dờ nhà và trả đất cho tôi. Phía bị đơn trình bày như sau: Tơi là anh, em họ hàng với ông Bùi Văn Q. Khoảng tháng 4/1997, vợ chồng ông Bùi Văn Q, bà Quách Thị Y có chuyển nhượng cho tơi 100 m2 đất ớ trong thửa đất diện tích khoảng 560 m2 , tọa lạc tại thôn 2, xã H, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q nhưng không biết cấp vào thời điểm nào. Khi chuyển nhượng hai bên có viết giấy tay, chuyển nhượng 100 m2 đất, giá là 02 chỉ vàng 97%, tôi và ông Quách Đức c (em trai) cùng tới nhà bà Y giao 02 chỉ vàng 97 cho bà Y, ông Q. Người nhận vàng là bà Y, khi nhận cũng không viết giấy biên nhận, vì vậy tơi khơng có giấy tờ gì cung cấp cho Tịa án. Sau đó do giấy chuyển nhượng bị dính nước mưa khơng sứ dụng được nên tơi đã vứt bỏ. Ngày 17/7/1997, tơi có làm giấy xác nhận nhà và đất ở khu dân cư,
trong giây xác nhận có nội dung vê phân đât thơ cư diện tích: 2,6 t ruộng, tơi có sửa lại là 100 mét vng và chữ “lúa” bị khoanh trịn là do tơi viết nhầm nên sau đó có sửa lại. Mục đích xác nhận để làm thủ tục vay vốn ngân hàng, được ủy ban nhân dân xã H xác nhận tơi có 100 m2 đất tọa lạc tại thôn 2, xã H (từ trước đến nay tôi không cịn lơ đất nào khác tại thơn 2, xã H). Ngày 18/7/1997, tơi có u cầu ơng Q viết giấy biên nhận lại mặt sau giấy xác nhận nhà và đất ở khu dân cư với nội dung “ Tôi Bùi Văn Q có bán cho anh H 100 m2 đất ở và mọi tài sản trên 100 m2 là thuộc quyền sở hữu của anh H”. Sau kill nhận chuyền nhượng tơi có làm 01 căn nhà tạm bằng gỗ trên đất nhận chuyển nhượng của ông ọ và