Giá đất là vấn đề nhạy cảm và phức tạp vì nó liên quan đến lợi ích kinh tế của tất cả các thành viên trong xã hội và tác động trực tiếp đến nền kinh tế đất nước. Khơng chỉ vậy, giá đất giữ vai trị đặc biệt quan trọng trong thực hiện BT, HT và TĐC. Song thực tế đã chứng minh, ở nước ta hiện nay đang tồn tại song song 2 loại giá đất đó là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nếu giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường “sát’ được với nhau và phản ánh đúng giá trị thực của thửa đất là điều rất tốt cho nền kinh tế, cho quản lý tài chính về đất đai của Nhà nước nói chung và cho quá trình thực hiện việc bồi thường khi NNTHĐ nói riêng. Tuy nhiên, “giá đất của Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng khoảng từ 50-70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” [40]. Bên cạnh đó, trường hợp xác định lại giá đất để bồi thường cho người bị THĐ chưa được quy định theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của UBND có thẩm quyền về giá đất bồi thường cịn thiếu cơ sở và mang tính áp đặt, đã gây thiệt hại khơng nhỏ đến quyền và lợi ích của người bị THĐ. Nhằm khắc phục tình trạng tồn tại “hai giá”, góp phần tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại trong việc thực thi các quy định về giá đất, nhất là trong quá trình thực hiện bồi thường, GPMB, theo tơi cần có một số biện pháp sau đây:
- Giá đất làm căn cứ tính bồi thường khi NNTHĐ phải triệt để thực hiện đúng nguyên tắc: sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì có mức giá như nhau (Điều 56, LĐĐ năm 2003; Khoản 2, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP và Khoản 1, Điều 11,
NĐ số 69/2009/NĐ-CP). Mặt khác, giá đất để tính BT, HT và TĐC phải được xem xét hợp lý và đảm bảo cho người bị THĐ có thể nhận chuyển nhượng một thửa đất có cùng diện tích, cùng mục đích trên thị trường và cùng điều kiện cơ sở hạ tầng kinh tế- xã hội. Điều này đảm bảo sự thống nhất về mặt giá trị của quyền SDĐ và cũng là đảm bảo cho người bị THĐ ổn định cuộc sống ít nhất là như nơi ở cũ.
- Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá đất phải xây dựng được đội ngũ cán bộ làm nhiệm vụ định giá đất có trình độ chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp, có kinh nghiệm và bản lĩnh nghề nghiệp. Bên cạnh đó, trong quá trình định giá đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, tham khảo ý kiến hoặc nên thuê các công ty tư vấn định giá đất độc lập hoạt động có uy tín, nhất là khi người bị THĐ có kiến nghị, thắc mắc về giá đất. Có như vậy, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra mức giá đất cụ thể để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt mới đảm bảo tính khách quan, chính xác và sát với giá đất thị trường hơn.
- Khi xây dựng giá các loại đất tại địa phương, UBND cấp tỉnh cần đảm bảo tính ổn định của giá đất, tránh hiện tượng biến động quá lớn của giá đất bằng cách xây dựng giá đất theo định kỳ 03 năm hoặc 05 năm và công bố công khai vào 01/01 của năm đầu kỳ. Nếu giá đất thực tế trên thị trường có biến động tăng hoặc giảm một tỷ lệ nhất định (khoảng 25%- 30%) so với mức giá đất tối đa hoặc mức giá tối thiểu so với khung giá đất mà Chính phủ ban hành trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng một năm trở lên) thì phải xây dựng phương án điều chỉnh phù hợp để trình Chính phủ ban hành.
- Tiến tới thực hiện xã hội hóa việc định giá đất và thẩm định giá đất làm căn cứ bồi thường khi NNTHĐ và giao cho các tổ chức (có năng lực về tài chính, độc lập, có cơng nghệ hiện đại, nguồn nhân lực có trình độ chun mơn, có kinh nghiệm và đạo đức, trách nhiệm với nghề nghiệp) tiến hành định giá đất và thẩm định giá đất, với điều kiện các tổ chức này phải cam kết,
chịu trách nhiệm về tính khách quan, chính xác, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, mà khơng nhất chỉ là tổ chức định giá đất hoặc thẩm định giá đất do Nhà nước thành lập.
- Thực hiện minh bạch, cơng khai hóa thơng tin về giá đất do Nhà nước quy định cho các đối tượng có nhu cầu, thường xuyên theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường, kịp thời và xử lý nghiêm minh các hành vi đầu cơ, làm giá và thao túng thị trường quyền SDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung bằng các chế tài thích đáng.
- Tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất và thẩm định giá của các cơ quan, tổ chức (nếu có) có thẩm quyền và các cá nhân có thẩm quyền nhằm phát hiện, chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm và xử lý nghiêm các vi phạm trong quá trình định giá đất và thẩm định giá đất. Bên cạnh đó, tăng cường hoạt động giám sát của Hội đồng nhân dân và bảo đảm sự tham gia giám sát của người bị THĐ, của công đồng dân cư và của các tổ chức xã hội đối với hoạt động định giá đất và thẩm định giá đất để tính giá trị BT, HT và TĐC được khách quan, công bằng và sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.