để thu hồi nợ trong hoạt động tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
Về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Cần cụ thể húa Điều 716 Bộ luật Dõn sự năm 2005 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: "Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thỡ nhà, cụng trỡnh xõy dựng khỏc, rừng trồng, vườn cõy và cỏc tài sản khỏc của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu cú thỏa thuận" và sửa đổi bổ sung cỏc quy định phỏp luật khỏc (đó phõn tớch tại chƣơng 2) theo hƣớng thế chấp quyền sử dụng đất mà trờn đất cú tài sản gắn liền thỡ giỏ trị tài sản bảo đảm bao gồm giỏ trị quyền sử dụng đất và giỏ trị tài sản gắn liền với đất.
Về xử lý tranh chấp trong xử lý tài sản đảm bảo nợ vay là bất động sản
Để giải quyết vƣớng mắc liờn quan đến việc hiểu và ỏp dụng phỏp luật đối với trƣờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất của bờn thứ ba khi đƣa ra xột xử tại một số tũa ỏn, Tũa ỏn nhõn dõn tối cao cần sớm cú cụng văn trả lời chớnh thức cho Hiệp hội ngõn hàng về vấn đề này nhằm tạo cơ sở phỏp lý cho cỏc tổ chức tớn dụng thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp
tớn dụng khụng bị vƣớng rủi ro phỏp lý và đảm bảo an toàn vốn vay. Việc này hết sức cấp bỏch bởi biện phỏp bảo đảm cấp tớn dụng bằng thế chấp quyền sử dụng đất là phổ biến nhất hiện nay trong thực tiễn hoạt động ngõn hàng ở Việt Nam cũng nhƣ trờn thế giới.
Cỏc kiến nghị khỏc
- Hiện nay, Bộ luật Dõn sự năm 2005 quy định trƣờng hợp khụng xử lý đƣợc quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thỡ bờn nhận thế chấp phải "khởi kiện tại Tũa ỏn". Trong khi đú, Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định trƣờng hợp khụng xử lý đƣợc quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thỡ quyền sử dụng đất đƣợc "bỏn đấu giỏ".
Nhƣ vậy, thực sự khi xử lý tài sản bảo thỡ cỏc ngõn hàng đƣợc thực hiện nhƣ thế nào? Trƣờng hợp Ngõn hàng khi xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ mà khụng thực hiện đƣợc theo thỏa thuận thỡ cú đƣợc tự bỏn đấu giỏ để thu hồi nợ hay khụng? Nếu thực hiện bỏn đấu giỏ theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 163 thỡ sẽ đƣợc thực hiện nhƣ thế nào, trỡnh tự thủ tục ra sao? Cỏc ngõn hàng tự quyết định đƣa ra bỏn đấu giỏ hay phải đƣợc cấp cú thẩm quyền cho phộp? Khi bỏn đấu giỏ cú cần phải sự đồng ý của ngƣời cú quyền sử dụng đất hay khụng?... Vỡ chƣa cú hƣớng dẫn cụ thể nờn hầu hết cỏc ngõn hàng lựa chọn giải phỏp an toàn đú là khởi kiện ra Tũa ỏn để thu hồi nợ, bởi vỡ dự sao Tũa ỏn cũng là cơ quan cụng quyền, cơ quan bảo vệ và thực thi phỏp luật, mặc dự biết rằng nếu thực hiện khởi kiện tại Tũa ỏn thỡ sẽ mất rất nhiều thời gian (từ khõu giải quyết của Tũa ỏn đến khi thi hành ỏn xong cú thể mất vài ba năm, thậm chớ lõu hơn nữa).
Do vậy, cần cú quy định thống nhất về phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, trỏnh mõu thuẫn, gõy khú khăn trong quỏ trỡnh ỏp dụng phỏp luật.
- Nờn trao cho cỏc ngõn hàng quyền chủ động trong việc bỏn đấu giỏ, khụng cần phải cú sự chấp thuận của ngƣời cú quyền sử dụng đất mà chỉ cần trƣớc đú cỏc bờn đó cú thỏa thuận về vấn đề này, bởi vỡ việc chấp thuận trong
một số trƣờng hợp là cực kỳ khú khăn. Mặt khỏc, chủ sở hữu đó chấp thuận để cỏc ngõn hàng bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất tại thời điểm xử lý thỡ đõy lại rơi vào trƣờng hợp hai bờn đó đạt đƣợc thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm (khụng phải là trƣờng hợp khụng thỏa thuận đƣợc việc xử lý tài sản bảo đảm).
Ngoài ra, nờn quy định trỏch nhiệm cụ thể của cỏc cơ quan liờn quan (Cụng an, Ủy ban nhõn dõn) trong việc hỗ trợ cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và ngõn hàng núi riờng trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ nhƣ thế nào, trỏch nhiệm đến đõu,...).
- Khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, chỉ cần ngõn hàng chứng minh đƣợc cú đầy đủ căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nhƣ: đó đến hạn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tớn dụng nhƣng bờn cú nghĩa vụ khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đầy đủ nghĩa vụ của mỡnh, cú văn bản thụng bỏo cho chủ sở hữu về việc xử lý quyền sử dụng đất thụng qua đấu giỏ,… nhƣng cần phải cú hƣớng dẫn cụ thể hơn về cơ chế thực hiện vỡ vấn đề xử lý quyền sử dụng đất rất nhạy cảm nhất là đối với đất của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh. Tổ chức tớn dụng khú cú thể thực hiện quyền này một cỏch độc lập nếu khụng cú sự hỗ trợ của cỏc cơ quan chức năng.
- Ngoài ra, trong một số trƣờng hợp, mặc dự cỏc bờn đó thỏa thuận đƣợc phƣơng thức xử lý tài sản nhƣng khụng thống nhất đƣợc việc định giỏ giỏ trị quyền sử dụng đất để xử lý, điều này cũng là một lý do để bờn thế chấp cố tỡnh trỡ hoón việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, cần nghiờn cứu để quy định nguyờn tắc cụ thể và cỏc căn cứ cụ thể xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất (tối thiểu) khi xử lý để trong trƣờng hợp cỏc bờn khụng thỏa thuận đƣợc thỡ phải tuõn theo cỏc nguyờn tắc và quy định cụ thể, đảm bảo gúp phần cho cỏc ngõn hàng nhanh chúng thu hồi nợ.
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất khụng thể bỏn đƣợc khi xử lý để thu hồi nợ thỡ bờn thế chấp cú quyền nhận chớnh quyền sử dụng đất đú để trừ nợ hay khụng? Phỏp luật cũng cần dự liệu đến trƣờng hợp này và cú quy định cụ
thể để bờn nhận thế chấp (nhất là ngõn hàng) cú cơ chế thực hiện nhận chớnh tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ và việc nhận chớnh tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để khai thỏc tạm thời khụng phải là hoạt động kinh doanh của ngõn hàng (trỏnh trƣờng hợp khi nhận chớnh tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để khai thỏc lại rơi vào trƣờng hợp kinh doanh bất động sản - vi phạm Điều 132 Luật Cỏc tổ chức tớn dụng).
Túm lại, phỏp luật nờn quy định cỏc phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho cỏc chủ thể cú liờn quan, cụ thể: theo thỏa thuận; nếu khụng thỏa thuận đƣợc thỡ bờn nhận thế chấp (ngõn hàng) cú quyền chủ động thực hiện bỏn đấu giỏ cụng khai quyền sử dụng đất, trƣờng hợp tài sản khụng bỏn đƣợc thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền nhận chớnh quyền sử dụng đất đú để thu hồi nợ.