Điều 721 Bộ luật Dõn sự năm 2005 quy định:
Khi đó đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bờn thế chấp khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ thỡ quyền sử dụng đất đó thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu khụng cú thỏa thuận hoặc khụng xử lý được theo thỏa thuận thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền khởi kiện tại Tũa ỏn [38].
Ngoài ra, Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định khi bờn thế chấp bằng quyền sử dụng đất khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tớn dụng thỡ quyền sử dụng đất đó thế chấp đƣợc xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trƣờng hợp khụng xử lý đƣợc theo thỏa thuận đó ghi trong hợp đồng thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó đƣợc thế chấp cho ngƣời khỏc để thu hồi nợ hoặc yờu cầu cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tũa ỏn nhõn dõn theo quy định của phỏp luật.
Theo quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, quyền sử dụng đất thế chấp đƣợc xử lý để thu hồi nợ khi xảy ra một trong cỏc trƣờng hợp nhƣ sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm mà bờn cú nghĩa vụ khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ.
- Bờn cú nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm trƣớc thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của phỏp luật.
- Phỏp luật quy định tài sản bảo đảm phải đƣợc xử lý để bờn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khỏc.
- Cỏc trƣờng hợp khỏc do cỏc bờn thỏa thuận hoặc phỏp luật quy định. Quyền sử dụng đất thế chấp phải đƣợc xử lý theo cỏc phƣơng thức mà cỏc bờn đó thỏa thuận trong hợp đồng. Nghị định 163 quy định cỏc phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận bao gồm:
- Bỏn tài sản bảo đảm: tổ chức tớn dụng hoặc bờn bảo đảm hoặc cỏc bờn phối hợp để bỏn tài sản trực tiếp cho ngƣời mua hoặc ủy quyền cho bờn thứ ba bỏn tài sản cho ngƣời mua.
Bờn thứ ba đƣợc ủy quyền bỏn tài sản cú thể là Trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản hoặc doanh nghiệp bỏn đấu giỏ tài sản hoặc tổ chức cú chức năng đƣợc mua tài sản để bỏn.
- Bờn nhận bảo đảm nhận chớnh tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bờn bảo đảm: tổ chức tớn dụng trực tiếp nhận tài sản bảo đảm, lấy giỏ tài sản bảo đảm đƣợc định giỏ khi xử lý làm cơ sở để thanh toỏn nợ gốc, lói vay, lói quỏ hạn của bờn bảo đảm sau khi trừ đi cỏc chi phớ khỏc (nếu cú) và đƣợc tiếp nhận tài sản đú.
- Phƣơng thức khỏc do cỏc bờn thỏa thuận.
Để bảo vệ quyền lợi của bờn thế chấp, nghị định 163 đó quy định trƣớc khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo thỏa thuận, tổ chức tớn dụng phải thụng bỏo bằng văn bản cho bờn thế chấp về việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp và đăng ký thụng bỏo yờu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của phỏp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Văn bản thụng bỏo xử lý quyền sử dụng đất thế chấp cú cỏc nội dung chủ yếu sau: lý do xử lý quyền sử dụng đất; giỏ trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm; diện tớch và vị trớ quyền sử dụng đất
thế chấp đƣợc xử lý; phƣơng thức xử lý quyền sử dụng đất; thời điểm xử lý quyền sử dụng đất; thời hạn và địa điểm giao đất. Tổ chức tớn dụng ấn định thời điểm xử lý quyền sử dụng đất trong thụng bỏo. Thời điểm xử lý ấn định trong thời hạn do cỏc bờn thỏa thuận; nếu khụng cú thỏa thuận thỡ tổ chức tớn dụng cú quyền quyết định về thời hạn xử lý, nhƣng khụng đƣợc trƣớc mƣời lăm ngày kể từ ngày thụng bỏo về việc xử lý tài sản bảo đảm.
Trong trƣờng hợp khụng cú thỏa thuận về phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thỡ cỏc tài sản này đƣợc bỏn đấu giỏ. Theo quy định về bỏn đấu giỏ tại nghị định số 05/2005/NĐ-CP, tổ chức tớn dụng tổ chức bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất thế chấp để thu nợ (cú thể tự bỏn hoặc thụng qua tổ chức cú chức năng bỏn đấu giỏ tài sản) phải đƣợc cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền cho phộp: Ủy ban nhõn dõn cấp huyện đối với trƣờng hợp bờn thế chấp là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn và Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh đối với trƣờng hợp bờn thế chấp là tổ chức. Sau khi đƣợc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cho phộp bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất, tổ chức tớn dụng mới thực hiện cỏc thủ tục xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng và thƣờng ủy quyền cho Trung tõm bỏn đấu giỏ tài sản để tổ chức bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất. Quy định này đó hạn chế tớnh chủ động của cỏc tổ chức tớn dụng trong quỏ trỡnh xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để thu nợ, làm tăng chi phớ và kộo dài thời gian xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.
Nhƣ vậy, mỗi văn bản phỏp luật khỏc nhau lại quy định cỏc phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khỏc nhau. Cỏc ngõn hàng khi phải xử lý quyền sử dụng đất đó thế chấp để thu hồi nợ sẽ phải thực hiện theo quy định nào? Phải chăng khi xõy dựng phỏp luật, cỏc nhà làm luật chƣa nghiờn cứu kỹ để xõy dựng một hệ thống phỏp luật đồng bộ, thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc ỏp dụng phỏp luật hiệu quả.
Hầu hết cỏc ngõn hàng rất "ngại" khởi kiện ra Tũa ỏn, bởi vỡ mỗi khi khởi kiện yờu cầu Tũa ỏn giải quyết, cỏc ngõn hàng sẽ mất rất nhiều thời gian, chi phớ để theo đuổi vụ kiện. Khi cú quyết định giải quyết của Tũa ỏn thỡ việc
thi hành ỏn cũng khụng hề đơn giản, cú thể mất vài năm, cú trƣờng hợp nhiều năm vẫn chƣa thi hành ỏn. Cú trƣờng hợp bản ỏn đó tuyờn, đó cú hiệu lực phỏp luật nhƣng bờn thế chấp khụng tự nguyện chấp hành thi hành ỏn, cơ quan thi hành ỏn cũng khụng cú đủ lực lƣợng để cƣỡng chế thi hành ỏn? Một số trƣờng hợp khi cƣỡng chế thi hành ỏn là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất, cơ quan thi hành ỏn yờu cầu ngõn hàng phải bố trớ chỗ ở (cú thể là tạm thời) cho bờn phải thi hành ỏn, nếu khụng thỡ cơ quan thỡ hành ỏn khụng thể cƣỡng chế đƣợc,… Và cú hàng ngàn lý do khỏc khiến cho việc thi hành ỏn chậm trễ hoặc khụng thể thi hành đƣợc.