tớn dụng của ngõn hàng thƣơng mại
Về hỡnh thức của hợp đồng: cụng chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất hỡnh thành trong tương lai
Để giải quyết triệt để thực trạng cơ quan cụng chứng khụng chứng nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hỡnh thành từ vốn vay, Bộ Tƣ phỏp cần cú văn bản hƣớng dẫn cụ thể cỏc tổ chức cụng chứng trong việc
chứng nhận hợp đồng thế chấp trong trƣờng hợp này, nhằm đảm bảo quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn trong giao dịch và sự thống nhất của cỏc quy định phỏp luật về bảo đảm tiền vay.
Kiến nghị khỏc
Việc cụng chứng, chứng thực hợp đồng cũng nhƣ đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những yờu cầu quan trọng, mang ý nghĩa rất lớn đối với cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền và lợi ớch của cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, cần phải xõy dựng, ban hành cỏc quy định về cụng chứng viờn, nhõn viờn chứng thực, đăng ký viờn nhằm chuẩn húa yờu cầu về chuyờn mụn, nghiệp vụ đối với cỏc cỏn bộ làm cụng tỏc cụng chứng, chứng thực hợp đồng, đăng ký viờn, đặc biệt là những cỏn bộ chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhõn dõn xó, phƣờng, thị trấn, cỏn bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, bờn cạnh đú quy định cụ thể trỏch nhiệm, quyền lợi của họ khi thực hiện nhiệm vụ của mỡnh.
Về đăng ký, xúa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Trong quỏ trỡnh xõy dựng phỏp luật, cỏc nhà làm luật, soạn thảo văn bản hƣớng dẫn luật cần lƣu ý đến tớnh thống nhất giữa cỏc văn bản, giữa cỏc nội dung trong cựng một văn bản. Một số nội dung quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cũn mõu thuẫn, chƣa thống nhất, dẫn đến việc ỏp dụng gặp khụng ớt khú khăn. Cụ thể:
- Thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất: cỏc nhà làm luật khi xõy dựng luật ngoài yờu cầu phải nghiờn cứu tớnh thống nhất, đồng bộ của hệ thống phỏp luật, thỡ một yờu cầu khụng kộm phần quan trọng đú là sự phự hợp với thực tế, phỏp luật ban hành ra cú tớnh khả thi hay khụng? Cú phự hợp với nhu cầu của đụng đảo nhõn dõn hay khụng? Việc quy định tại Điều 130 Luật Đất đai buộc cỏc bờn phải thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong "thời
hạn năm ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng" là hoàn toàn khụng cú
- Hiện nay, nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chớnh phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đó khắc phục hạn chế và sự bất hợp lý của Luật đất đai khi quy định cỏc bờn phải thực hiện nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn năm ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng (đó phõn tớch cụ thể tại chƣơng 1). Do đú đũi hỏi Luật Đất đai cần đƣợc sửa đổi cho phự hợp, trỏnh tỡnh trạng mõu thuẫn giữa văn bản luật và văn bản dƣới luật.
- Trờn thực tế vẫn cũn một số trƣờng hợp cỏc bờn đó ký hợp đồng thế chấp trƣớc ngày Thụng tƣ liờn tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003, hiện vẫn cũn dƣ nợ và cỏc bờn chƣa thực hiện đƣợc việc đăng ký thế chấp do bờn thế chấp khụng đồng ý ký đơn yờu cầu đăng ký nờn ngõn hàng khụng thực hiện đƣợc việc đăng ký. Do vậy, cần quy định trao cho ngõn hàng quyền đăng ký, gia hạn việc đăng ký mà khụng phụ thuộc vào việc bờn thế chấp cú đồng ý ký đơn yờu cầu đăng ký hay khụng để trỏnh rủi ro cho cỏc tổ chức tớn dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, kể cả trong trƣờng hợp phải gia hạn thời hạn đăng ký do nghĩa vụ trả nợ của bờn vay chƣa thực hiện xong và giải quyết triệt để những tồn tại đối với những giao dịch thế chấp trƣớc đõy chƣa thực hiện đƣợc việc đăng ký.
- Giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký thế chấp.
Mặc dự phỏp luật quy định việc thế chấp, bảo lónh "cú giỏ trị phỏp lý đối với người thứ ba" [14] nhƣng phỏp luật chƣa quy định cụ thể về nội hàm của khỏi niệm "người thứ ba". Vậy "ngƣời thứ ba" ở đõy là bao gồm những ai, cú bao gồm cỏc cơ quan cụng quyền hay khụng? trƣờng hợp nếu xỏc định "ngƣời thứ ba" bao gồm cả cỏc cơ quan cụng quyền thỡ thứ tự ƣu tiờn thanh toỏn giữa Nhà nƣớc với cỏc tổ chức cỏ nhõn phải đƣợc giải quyết dựa trờn nguyờn tắc bỡnh đẳng về lợi ớch liờn quan khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.
Do vậy, cần cú văn bản hƣớng dẫn cụ thể nội hàm khỏi niệm này, trỏnh việc khi ỏp dụng phỏp luật xử lý tài sản bảo đảm thế chấp là quyền sử
dụng đất mà cú lợi ớch liờn quan đến cơ quan cụng quyền sẽ đƣợc ỏp dụng tựy tiện, ảnh hƣởng đến quyền và lợi ớch của cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan.
- Về xúa đăng ký thế chấp: Cơ quan cú thẩm quyền cần nghiờn cứu và cú hƣớng dẫn cụ thể trƣờng hợp yờu cầu xúa đăng ký thế chấp. Trƣờng hợp vẫn trao quyền yờu cầu xúa đăng ký thế chấp cho bờn thế chấp thỡ cần phải cú hƣớng dẫn cụ thể về trỡnh tự thủ tục kiểm tra, xỏc minh nghĩa vụ trả nợ đó hoàn thành của bờn thế chấp để cỏc cỏn bộ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú cơ sở thực hiện, đồng thời gắn trỏch nhiệm của cỏn bộ khi thực hiện kiểm tra, xỏc minh, trỏnh rủi ro cho cỏc ngõn hàng.
- Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm chủ yếu theo phƣơng thức đăng ký và cung cấp thụng tin bằng giấy, tuy nhiờn theo phƣơng thức này sẽ làm ảnh hƣởng đến thời gian hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng nhƣ việc tra cứu thụng tin về giao dịch bảo đảm bị kộo dài, mất nhiều thời gian cho cỏc bờn cú liờn quan. Do vậy, cần cú nghiờn cứu để ỏp dụng đăng ký qua phƣơng tiện điện tử, điều này sẽ giỳp tiết kiệm đƣợc chi phớ, thời gian khi thực hiện đăng ký, giảm bớt đƣợc bộ mỏy của cơ quan đăng ký. Nghị định 83/2010/NĐ-CP ra đời đó quy định thờm ba phƣơng thức nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm: "gửi qua đường bưu điện, qua fax, thư điện tử và đăng ký trực tuyến" [16]. Tuy nhiờn, cần cú cỏc văn bản hƣớng dẫn cụ thể hơn và cơ sở hạ tầng để việc thực hiện cỏc phƣơng thức này đƣợc thực hiện trờn thực tế.
Cần nhanh chúng hoàn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm núi chung và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất núi riờng để đảm bảo sự tƣơng thớch của phỏp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam và quốc tế, tạo mụi trƣờng phỏp lý thuận lợi nhằm thỳc đẩy sự phỏt triển của cỏc giao dịch dõn sự, kinh tế cú yếu tố nƣớc ngoài, đỏp ứng đũi hỏi của việc gia nhập Tổ chức Thƣơng mại Thế giới núi riờng và yờu cầu hội nhập kinh tế núi chung. Phục vụ tốt mục tiờu thỳc đẩy phỏt triển kinh tế thụng qua cơ chế đăng ký đơn giản, thuận tiện, nhanh chúng cho cỏc chủ thể tham gia giao dịch.
Bổ sung, hoàn thiện cơ sở phỏp lý để vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch liờn quan đến quyền sử dụng đất sao cho việc đăng ký, cung cấp thụng tin liờn quan đến quyền sử dụng đất thuận tiện nhất, nhanh nhất và chớnh xỏc nhất, tạo cơ sở tin cậy cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong việc tỡm hiểu thụng về đất đai, đú cũng là một trong những biện phỏp để gúp phần lành mạnh húa thị trƣờng tiền tệ trong nền kinh tế thị trƣờng. Để làm đƣợc điều này đũi hỏi phải cú sự phối hợp chặt chẽ, cú hiệu quả, thống nhất giữa cỏc Bộ, ngành cú liờn quan, cỏc cơ quan đăng ký bất động sản từ trờn xuống dƣới,…làm sao để đỏp ứng khả năng cung cấp thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của đất đai đƣợc thực hiện nhanh nhất, chớnh xỏc nhất với chi phớ hợp lý nhất.