3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
3.1.2. Đối tượng của hợp đồng thế chấp
Về điều kiện của tài sản thế chấp:
Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên một trong những điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế diễn ra rất chậm, thủ tục rườm rà, mất nhiều thời gian đã ảnh hưởng không nhỏ đến quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, tình trạng giấy tờ giả nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nguyên nhân gây mất an toàn trong xác lập giao dịch. Vụ việc thị xã Sơn Tây, TP Hà Nội làm mất 483 phôi sổ đỏ là một minh chứng điển hình[58], gây hoang mang trong dư luận thời gian qua, chưa kể đến các trường hợp cơ quan quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai. Nguyên nhân của thực trạng trên không chỉ đến từ thực trạng pháp luật mà còn do trình độ quản lý và chất lượng cán bộ công chức làm công tác này còn nhiều thiếu sót.
Đối với tài sản hình thành trong tương lai: TTLT 01 được ban hành là cơ sở pháp lý quan trọng cho các chủ thể thực hiện việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thông tư này lại không chấm dứt việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở” (theo hướng dẫn tại công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 của Cục đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia). Như vậy, về bản chất là cùng một tài sản nhưng có thể tồn tại với hai tư cách hoặc là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở” hoặc là “nhà ở với tư cách là vật hình thành trong tương lai” và được áp dụng hai chế độ pháp lý khác nhau, được đăng ký bởi hai hệ thống đăng ký khác nhau. Nếu coi là quyền tài sản thì đăng ký thế chấp tại các trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm trực thuộc Bộ Tư pháp, nếu coi là vật hình thành trong tương lai thì đăng ký thế
chấp tại hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy, bên thứ ba muốn biết thông tin về thực trạng pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải kiểm tra đồng thời tại hai hệ thống đăng ký trên. Điều này là bất hợp lý.
Đối với tài sản là quyền sở hữu trí tuệ: Điều 322 BLDS năm 2005 quy định quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng là một trong số các quyền tài sản là đối tượng của việc thế chấp tài sản. Đây là một quy định thể hiện sự tiến bộ của pháp luật phù hợp với sự phát triển của xã hội khi mà những quyền tài sản này trở thành tài sản ngày càng quan trọng và có giá trị của doanh nghiệp. Tuy nhiên, Luật sở hữu trí tuệ năm 2005 lại chưa có quy định về vấn đề này, các bên không có cơ sở quy định pháp luật cũng như cơ chế để thực hiện quyền thế chấp của mình.